所謂“產(chǎn)地結(jié)合”就是產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合的一種業(yè)務(wù)模式，自地產(chǎn)轉(zhuǎn)型熱潮以來(lái)成了很多企業(yè)發(fā)力的方向，不僅傳統(tǒng)房企紛紛搶灘諸多產(chǎn)業(yè)，如碧桂園進(jìn)入教育、金融等產(chǎn)業(yè)，華夏幸福進(jìn)入大健康產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)達(dá)通過(guò)打造文旅城來(lái)實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)地結(jié)合”等等，而且很多非地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也紛紛憑借自己的“產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)”進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)，例如三一重工進(jìn)入園區(qū)地產(chǎn)，棕櫚園林轉(zhuǎn)型生態(tài)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，深圳地鐵借道萬(wàn)科進(jìn)入了地產(chǎn)業(yè)，發(fā)力軌道沿線(xiàn)及地鐵上蓋物業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等等。我們認(rèn)為“產(chǎn)地結(jié)合”模式可分為如下四重境界：

第一重：產(chǎn)業(yè)＋地產(chǎn)兩張皮模式

這是產(chǎn)地結(jié)合的原始版本，也是最簡(jiǎn)單暴力的版本，通常是企業(yè)以投資產(chǎn)業(yè)為政府提供稅收、就業(yè)為條件，低價(jià)獲取住宅（或以住宅為主）的土地資源的模式。由于產(chǎn)業(yè)投資周期長(zhǎng)，見(jiàn)效慢，這種模式往往是以地產(chǎn)作為中短期的現(xiàn)金流和利潤(rùn)來(lái)源，甚至有的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)虛晃一槍?zhuān)幢卣嫱?，完全淪落為拿地工具。從市場(chǎng)和業(yè)務(wù)角度，產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)在這種模式上沒(méi)有什么協(xié)同性，完全是兩張皮。

第二重：內(nèi)容困境與消費(fèi)升級(jí)之間出現(xiàn)需求錯(cuò)位

所謂復(fù)合地產(chǎn)是在特定概念主題下，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合起來(lái)，以房屋為載體，整合多種產(chǎn)業(yè)（如工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、酒店業(yè)、養(yǎng)老、療養(yǎng)、休閑娛樂(lè)、文化、藝術(shù)、創(chuàng)意、生態(tài)、體育、教育、農(nóng)業(yè)、科技等），創(chuàng)造出集約化經(jīng)營(yíng)的新興產(chǎn)業(yè)形式或多種新生活方式（休閑的、健康的、人文的），實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，創(chuàng)造宜居環(huán)境，優(yōu)化城市功能布局，確保城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)繁榮。

第三重：基于地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)整合和平臺(tái)整合模式

如果說(shuō)復(fù)合地產(chǎn)模式還是地產(chǎn)邏輯，即整個(gè)商業(yè)模式的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)增值，那么到了第三重，商業(yè)模式的核心邏輯已經(jīng)完全落到產(chǎn)業(yè)上。這種模式首先通過(guò)打造適宜產(chǎn)業(yè)發(fā)展的軟環(huán)境，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集，形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效率提升，提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。隨后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)一步推動(dòng)就業(yè)、稅收、租金等成長(zhǎng)，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力并自然帶動(dòng)地產(chǎn)價(jià)值的上漲。

第四重：產(chǎn)業(yè)＋地產(chǎn)＋資本的融合模式

這是目前我們認(rèn)識(shí)到的產(chǎn)地結(jié)合的最高階，他相對(duì)于上一重境界又加入了資本要素，真正實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)、城／地、融三者的互動(dòng)。在這種模式下，地或者城負(fù)責(zé)提供空間載體，提供利潤(rùn)和融資能力來(lái)支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)從經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)向金融性資產(chǎn)升級(jí)，價(jià)值不斷提升。這一點(diǎn)和第二重和第三重類(lèi)似，但是不同之處在于，這種模式強(qiáng)調(diào)借助資本市場(chǎng)，將資本市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與資本的循環(huán)互動(dòng)。最終，這種模式可以利用地產(chǎn)做利潤(rùn)，做規(guī)模，做資產(chǎn)，利用產(chǎn)業(yè)來(lái)做估值，打通資產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)。

——和君咨詢(xún)合伙人 彭銳