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當(dāng)前，物業(yè)糾紛日漸成為社會矛盾的多發(fā)領(lǐng)域。小區(qū)業(yè)主與聘請的“管家”——物業(yè)服務(wù)公司之間為何會產(chǎn)生矛盾糾紛？容易發(fā)生哪些矛盾糾紛？發(fā)生矛盾糾紛后如何妥善解決？雙方存在怎樣的法律關(guān)系？各自享有哪些權(quán)利？又該承擔(dān)何種義務(wù)？

1

觀察篇

你是否會聽到某小區(qū)總又有物品丟失

或是電瓶車?yán)锏碾姵?/p>

或是家中的財(cái)物

物業(yè)除了提示報(bào)警

其他一概不管！

如果您在業(yè)主群里吐槽一下

那將是一石激起千層浪

中國移動

01:35

100%

微信(1) XX小區(qū)業(yè)主群

筒子們，聽說了嗎，有業(yè)主家電瓶車又電池被盜了，損失不少！

監(jiān)控“罷工”（壞了不修），安防不“防”，怎么保障我們安全！

消防通道常年被堵，萬一有個(gè)火情，怎么辦！

電梯維保基本不“?！?，乘坐電梯都是心慌慌！

真的嗎，那我們小區(qū)太不安全了！

我們業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全還有啥保障可言，那還交啥物業(yè)費(fèi)！

不交可能是停水停電，聽說還有花斑大漢上門騷擾.....

從中不難看出

物業(yè)服務(wù)亂象令人憂！

存在很多安全隱患！

嚴(yán)重的將危害人身、財(cái)產(chǎn)安全！

2

釋法篇

潤州區(qū)人民檢察院

民事行政檢察科科長

魏娜

1物業(yè)可以收繳“滯納金”嗎？

法律解讀

滯納金真相： 法定性、強(qiáng)制性、懲罰性

滯納金不是想收就能收

滯納金首先具有法定性，由國家法律、法規(guī)明文規(guī)定，個(gè)人和其他團(tuán)體都無權(quán)私自設(shè)立。其次是具有強(qiáng)制性，滯納金的征收由國家強(qiáng)制力保障實(shí)施。三是具有懲罰性，是對超過規(guī)定的期限繳款而采取的懲罰性的措施。因此，滯納金只能發(fā)生在雙方的法律地位不平等、國家行使公共權(quán)力的過程中。

熱點(diǎn)案例

家住成都錦江宏濟(jì)中路區(qū)的毛先生，因?yàn)椴唤晃飿I(yè)費(fèi)被物管公司告上了法庭。物業(yè)不僅要求他支付欠繳的9000多元物管費(fèi)，還要求按物業(yè)合同的約定支付高達(dá)1.3萬余元的滯納金。不僅打了一審，還到成都中院打了二審。不過，為此而累心的毛先生等來了一個(gè)好結(jié)果：兩審法院都對物業(yè)合同約定的滯納金說了“不”。

參考意見

近年來，大量調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同類案件多個(gè)法院均判決過類似案例。物業(yè)公司追要物業(yè)費(fèi)的同時(shí)要求按物業(yè)合同支付滯納金現(xiàn)象普遍，法院基本上都不認(rèn)可物業(yè)行業(yè)的所謂滯納金，均按將其視為違約金，判決或調(diào)解支付少額違約金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于按滯納金算出的金額。在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)服務(wù)公司將其與業(yè)主之間的違約責(zé)任形式約定為“滯納金”。該類案件本質(zhì)上是平等主體之間就逾期履行民事交費(fèi)義務(wù)而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，因此該類“滯納金”仍屬于違約金，法院在審理案件時(shí)，通常將該“滯納金”認(rèn)定為違約金，并按照《合同法》及司法解釋進(jìn)行了調(diào)整和審判。

所以，在面對不合理物業(yè)滯納金的時(shí)候，要大膽說不！

2物業(yè)有權(quán)停水停電嗎？

熱點(diǎn)現(xiàn)象

目前，一些物業(yè)公司為便于收費(fèi)管理，通常規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)捆綁收取，對拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的住戶，物業(yè)公司通常采取停水、停電手段。

法律解讀

核心提示：從法律角度看，水、電、氣的提供與使用是業(yè)主與水、電、氣的供應(yīng)商之間形成的一種法律關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司之間則是物業(yè)服務(wù)的法律關(guān)系，物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主停水、停電。物業(yè)公司與業(yè)主之間簽訂的是物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主與供電局、自來水公司之間簽訂的是供水、供電合同，這是兩個(gè)相互平行、相互獨(dú)立的法律關(guān)系。物業(yè)公司只是對供水供電設(shè)備進(jìn)行維修和保養(yǎng)，并不是水、電的供應(yīng)方。水、電的提供者是自來水公司和供電局。依據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主與自來水公司及供電局之間的供水、供電系一種合同關(guān)系，只有當(dāng)業(yè)主出現(xiàn)合同約定和國家規(guī)定的情形時(shí)，自來水公司或供電公司才有權(quán)停止供水、供電。

參考意見

由上述可知，物業(yè)公司是提供物業(yè)服務(wù)的，而供水供電是供電和供水部門的職責(zé)，物業(yè)公司利用工作之便采取這種行為，肯定是不對的。如果直接停水停電的話，物業(yè)公司是有錯(cuò)的，因?yàn)樽鳛槲飿I(yè)公司是要以維護(hù)小區(qū)和諧為原則，可以通過業(yè)委會、居委會協(xié)助做欠費(fèi)業(yè)主的思想工作，達(dá)到追繳物業(yè)費(fèi)的目的。業(yè)主無正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可以通過訴訟的程序去維權(quán)。作為業(yè)主可以向當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理主管部門、街道辦事處等去反映。如果實(shí)在處理不了的話，可以通過訴訟的程序去維權(quán)。

3物業(yè)有權(quán)占有小區(qū)公共收益嗎？

熱點(diǎn)掃描

總看到新聞報(bào)道××小區(qū)給居民發(fā)錢，這筆錢叫做小區(qū)公共收益，主要由業(yè)主公共資產(chǎn)外租產(chǎn)生的租金、廣告費(fèi)、收費(fèi)停車位收入組成，一些小區(qū)的這些收入甚至抵了物業(yè)費(fèi)之后還有剩余?？苫氐阶约倚^(qū)，電梯里、停車場欄桿上也有廣告，為什么從來沒見小區(qū)發(fā)過錢呢？

法律解讀

小區(qū)共有面積經(jīng)營性收入歸全體業(yè)主所有 在小區(qū)公共空間做廣告產(chǎn)生的廣告費(fèi)，以及小區(qū)內(nèi)租借球場、游泳館等獲得的經(jīng)營性收益到底應(yīng)該歸物業(yè)公司還是全體業(yè)主呢？這些問題在法律上其實(shí)早已有明確規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?？梢?，小區(qū)內(nèi)的公共空間包括球場、游泳館等公共場所、公用設(shè)施均屬于全體業(yè)主所共有。既然屬于全體業(yè)主所共有，那么基于這些公共場所、公用設(shè)施獲得的經(jīng)營性收益理應(yīng)歸全體業(yè)主，而非物業(yè)公司。 除此之外，小區(qū)內(nèi)要進(jìn)駐廣告也是需要業(yè)主同意的，而不是由物業(yè)公司說了算?！啊段餀?quán)法》中明確規(guī)定了‘有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)’應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！蹦敲催M(jìn)駐廣告是否屬于重大事項(xiàng)呢？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》可知，“利用共有部分從事經(jīng)營性活動”正屬于《物權(quán)法》詞條所稱的重大事項(xiàng)，也就是說，小區(qū)內(nèi)進(jìn)駐廣告需要經(jīng)由業(yè)主同意，這個(gè)程序在法律規(guī)定上已經(jīng)十分明確，除非業(yè)主將該決定權(quán)明確授予給了物業(yè)公司?！暗F(xiàn)實(shí)中，很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己對小區(qū)共有面積如何運(yùn)營是沒有話語權(quán)的，其中一部分原因在于，樓盤建成后，早期物業(yè)公司都是由開發(fā)商直接指定的，而業(yè)主入住后又沒有團(tuán)結(jié)起來。”要讓這個(gè)法律程序在實(shí)際生活中被有效地運(yùn)作，還需要政府或居委會加大指導(dǎo)各小區(qū)成立業(yè)主委員會的力度。

若收益被物業(yè)公司占用業(yè)主可起訴。

如果小區(qū)公用設(shè)施的經(jīng)營性收入已經(jīng)由物業(yè)公司收取，業(yè)主可要求物業(yè)公司對其經(jīng)營收入、支出情況進(jìn)行公示，然后將經(jīng)營收入減去合理支出，所得差額即為廣告費(fèi)的收益，這筆收益應(yīng)由全體業(yè)主所共有。

那么這筆收益業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何索要呢？ “首先需要區(qū)分小區(qū)是否已經(jīng)成立業(yè)主委員會?！睂τ谝呀?jīng)成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會代表業(yè)主行使權(quán)利，要求物業(yè)公司返還業(yè)主應(yīng)得部分收入：首先可與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，如能就返還數(shù)額達(dá)成一致意見則根據(jù)協(xié)商情況進(jìn)行處理；如果無法協(xié)商一致，可由業(yè)主委員會代表業(yè)主向人民法院提起訴訟，維護(hù)全體業(yè)主權(quán)利。

對于沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，則可先成立業(yè)主委員會，對小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營性收入進(jìn)行管理。其次，要賦予業(yè)主委員會明確的權(quán)力與職責(zé)，對此可簽訂書面的文件進(jìn)行約定。此外，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案”，因此，業(yè)主委員會成立之后，須到相關(guān)部門進(jìn)行備案，否則不具有法律效力。

具體維權(quán)內(nèi)容，可分為以下幾個(gè)部分：

A.返還扣除合理成本后的公共收益，合理成本由物業(yè)公司舉證；

B.賠償占用損失；

C.如果屬于未經(jīng)審批擅自占用、處分的共有部分（如將公共綠地改為停車位、將公共區(qū)域改為會所、商鋪等）進(jìn)行經(jīng)營性活動，可以請求排除妨害、恢復(fù)原狀。

當(dāng)業(yè)主與物業(yè)公司通過協(xié)商或訴訟拿到返還的經(jīng)營性收益及賠償款，這筆款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)如何處理呢？“這筆款項(xiàng)的處理權(quán)限還是在業(yè)主手上，如何處理可由業(yè)主共同協(xié)商確定，比如用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者其他用途均可?！睘楸苊庖鹦乱惠喌臋?quán)益糾紛，業(yè)主委員會或者業(yè)主代表要及時(shí)委托專人負(fù)責(zé)賠償款的管理工作，賬目明細(xì)、收支情況要及時(shí)公示。

4前期物業(yè)，在業(yè)委會成立后未獲得簽訂新的服務(wù)合約，還有權(quán)收費(fèi)嗎？

《合同法》規(guī)定，物業(yè)公司是以前的物業(yè)公司繼續(xù)在小區(qū)為業(yè)主進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的，以前的物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，業(yè)主需要支付物業(yè)費(fèi)給物業(yè)公司。業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂了合同，以前的物業(yè)服務(wù)合同失效。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)委會已經(jīng)通知物業(yè)公司終止合同另行選聘物業(yè)公司或進(jìn)行自治管理，物業(yè)公司不走繼續(xù)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主可以不繳納物業(yè)費(fèi)。 物業(yè)公司的去留應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定，要由小區(qū)過半的業(yè)主且專用部分業(yè)主過半同意才能決定，業(yè)委會只是執(zhí)行機(jī)構(gòu)，沒有決定權(quán)。

5物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

熱點(diǎn)關(guān)注

物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)不到位，樓道衛(wèi)生得不到清理，能否成為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由呢？根據(jù)法律的規(guī)定，只有少數(shù)幾種情況下，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)才能得到法律支持。

法律解讀

在遇到物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不到位這類問題時(shí)，可以選擇理性的維權(quán)方式，如向小區(qū)業(yè)主委員會反映，通過協(xié)商溝通的方式來解決。當(dāng)物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在較大問題時(shí)，業(yè)主委員會可以依法通過正當(dāng)程序解聘原物業(yè)公司，重新聘用新的物業(yè)公司。

只有以下情形可拒交物業(yè)費(fèi)

業(yè)主交納服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)是業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂閱的《物業(yè)服務(wù)合同》。只有出現(xiàn)以下情形，業(yè)主才可以不交或少交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：

?1.物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外，自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或使用人可以不支付費(fèi)用。

?2.政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目，業(yè)主對超過指導(dǎo)價(jià)的部分可以拒交。

?3.物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)，業(yè)主可以不交或少交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

?4.物業(yè)管理企業(yè)擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對擅自提高的部分業(yè)主可以不交納。

?5.物業(yè)服務(wù)合同中約定先服務(wù)后收費(fèi)的，在物業(yè)管理企業(yè)未提出相應(yīng)服務(wù)的情況下，業(yè)主可以不交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。