期房銷售制度亟待明確法律性質2

2017年，在浙江省金華市，因為開發(fā)商下調房價，老業(yè)主集體到售樓處抗議，并打砸售樓處觸犯刑法，結果，法院以業(yè)主犯故意毀壞財物罪，判處其緩刑。

據(jù)此，我們可以看到，在房價下調過程中，老業(yè)主集體要求退房事件一再上演，值得我們從遵守契約、維護交易秩序的角度深入思考。

樓建波：實際上，我個人感覺，對于自住房來講，業(yè)主不用太在意這個。根據(jù)一些數(shù)據(jù)來看，比如100年之內，房價是有漲有跌，即便是買房子以后漲了，對于自住房使用來說，沒什么太大的關系。好多是從眾心理，最后可能就是調解，房地產商從物業(yè)費、車位費給予讓步了。

鄒琳華：從根源上，還是期房預售規(guī)則本身不明確，導致雙方的理解出現(xiàn)分歧。目前來看，我們還沒有出現(xiàn)持續(xù)的大規(guī)模房價下跌導致的退房事件。所以，這方面需要一個明確的規(guī)定，以解決開發(fā)商和業(yè)主之間的分歧，不能把板子打在任何一方身上，更不能把責任單獨推到購房者身上，在這背后，是一個制度問題。

孟強：合同法第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”因此，除非開發(fā)商與業(yè)主在購房合同中明確承諾同一小區(qū)未來房源房價不降低，否則，購房合同一旦生效，對開發(fā)商和業(yè)主雙方均具有約

如果購房合同并未承諾確保小區(qū)未來房價不下降，而業(yè)主對開發(fā)商或物業(yè)的財產進行打砸的行為，則可能構成治安違法行為，嚴重的還可能構成犯罪行為。例如，治安管理處罰法規(guī)定：“盜竊、詐騙、哄搶、搶奪、敲詐勒索或者故意損毀公私財物的，處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款；情節(jié)較重的，處十日以上十五日以下拘留，可以并處一千元以下罰款?！?/SPAN>

同時，刑法第二百七十五條“故意毀壞財物罪”也規(guī)定:“故意毀壞公私財物，數(shù)額較大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金；數(shù)額巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑?！币虼?，故意打砸開發(fā)商或物業(yè)財產、造成一定后果的，行為人需要承擔相應的違法甚至犯罪后果。

期房銷售性質須界定清楚

記者：從實踐來看，開發(fā)商遭遇老業(yè)主退房潮時，一般選擇退款或退房，以滿足業(yè)主要求。但從長遠角度，房地產市場需要遵守契約精神，也需要遵守交易規(guī)則，更需要法律制度上的保障。

鄒琳華：還是要改革和完善期房銷售制度，明確銷售行為到底是一個買賣行為，還是一個預定行為。如果不界定清楚的話，雙方會不斷產生糾紛，損害我國房地產市場的健康發(fā)展。

比如，明確規(guī)定買期房后在一定時間段內可以毀約，但需要扣除不超過10%的定金；也可以由司法部門就此類糾紛出臺司法解釋，作為買賣雙方解決糾紛的依據(jù)。

孟強：根據(jù)中央文件的精神，房屋主要是居住屬性，不能賦予過多金融屬性，因此，房屋在滿足居住屬性的基礎上，價格上漲或下跌是市場規(guī)律的作用，并不能歸結為開發(fā)商的行為。房屋買賣雙方都要遵守現(xiàn)行法律規(guī)定，共同維護房地產市場的秩序。另外，國家層面也可以由相關部委聯(lián)合下發(fā)文件，對此現(xiàn)象作出明確的規(guī)范。

樓建波：我個人不希望屈從于所謂的民意，因為房價跌了退房，這是悲哀的。合同訂立以后，就對雙方都有約束力。在發(fā)生訴訟的時候，法院只要按照法律規(guī)定作出正確判決就可以。最希望看到的是，各級法院按照現(xiàn)行法律作出符合法律的判決。最高人民法院可以出一個司法解釋，讓法院按照法律、司法解釋就可能的退房、退款糾紛作出判決。