劉女士與張先生于2016年11月21日在民政部門辦理協(xié)議離婚手續(xù)，離婚協(xié)議約定：婚生女張小某年紀(jì)尚幼，由母親劉某撫養(yǎng)，且夫妻雙方達(dá)成合意，將雙方共同所有的一套住房贈(zèng)與張小某所有。

　　誰知，該涉案房屋在辦理過戶時(shí)，卻遇到了問題。原來，張某因在外債臺(tái)高筑，已將該房屋用作抵押貸款，而后因仍無力償債，導(dǎo)致該房屋已被查封，面臨將被法院執(zhí)行的局面，無法辦理過戶。

　　劉女士弄清緣由后，為維護(hù)女兒張小某的權(quán)益，氣憤無奈之下，只得將張先生告上法庭，請(qǐng)求法院依法判決。

　　劉女士訴請(qǐng)：

　　1.請(qǐng)求判令確認(rèn)原被告于2016年11月21日簽訂的《離婚協(xié)議書》合法有效；

　　2.請(qǐng)求判令確認(rèn)涉案房屋歸女兒張小某所有；

　　3.請(qǐng)求判令被告配合原告在房屋解押后將涉案房屋過戶至張小某名下。

　　張先生：

　　庭審中張先生也表示愿意將房屋贈(zèng)與女兒所有，但因自己暫時(shí)無力償債，客觀上無法完成過戶手續(xù)。

　　法院經(jīng)審理查明：

　　劉女士與張先生于2016年11月21日辦理離婚登記，并簽訂離婚協(xié)議，協(xié)議針對(duì)財(cái)產(chǎn)分割及債權(quán)債務(wù)處理問題約定：雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間共有的位于南京市雨花臺(tái)區(qū)新湖大道的某房屋，歸女兒張小某所有。然而，張先生身負(fù)多項(xiàng)債務(wù)及銀行貸款無法償還，已將涉案房屋進(jìn)行抵押。因張先生無法清償債務(wù)，被多個(gè)債權(quán)人訴至法院，該涉案房屋也已被法院查封，并進(jìn)入拍賣程序。

　　既然夫妻雙方對(duì)于離婚協(xié)議中關(guān)于涉案房屋的約定均無異議，那么該離婚協(xié)議關(guān)于將房屋贈(zèng)與女兒張小某的條款是否有效呢？張小某又是否能夠依協(xié)議取得房屋所有權(quán)并順利過戶呢？

　　1、關(guān)于離婚協(xié)議中將房屋贈(zèng)與女兒的條款是否有效的問題？

　　離婚協(xié)議中關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成協(xié)議，對(duì)男女雙方具有法律約束力。原告劉女士與被告張先生在辦理離婚登記手續(xù)時(shí)簽訂的《離婚協(xié)議書》系雙方的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)為合法有效。

　　2、關(guān)于張小某是否能夠依協(xié)議取得房屋所有權(quán)問題？

　　本案中訴爭的房屋屬于原被告共同所有，雖二人離婚時(shí)一致同意將案涉房屋贈(zèng)與女兒張小某所有，但該協(xié)議不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，需辦理變更登記手續(xù)才能完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移。案涉房屋產(chǎn)權(quán)在沒有變更登記的情況下，自始至終屬于原被告共同所有。而本案中，因案涉房屋上存有抵押權(quán)，在未解押前，物權(quán)變更登記的條件尚不具備，因此原告要求確認(rèn)案涉房屋歸張小某所有的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

　　3、關(guān)于涉案房屋是否能夠順利過戶問題？

　　原告要求被告配合原告在房屋解押后，將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至女兒張小某名下。根據(jù)物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定：抵抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。因上述房屋存有抵押權(quán)，雙方也未能提交取得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)意思表示的相關(guān)證據(jù)，且被告無法獨(dú)自償還相關(guān)債務(wù)及銀行貸款，并有多起訴訟在法院執(zhí)行過程中，原告要求被告配合解押涉案房屋的條件目前不具備，物權(quán)變更的條件尚未成就。故原告要求被告協(xié)助辦理上述房屋過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

　　法院判決：

　　1.確認(rèn)原告與被告于2016年11月21日簽訂的離婚協(xié)議書合法有效；

　　2.駁回其他訴訟請(qǐng)求。

　　本案中，夫妻雙方關(guān)于共同財(cái)產(chǎn)的處置協(xié)議只是針對(duì)雙方發(fā)生法律效力，子女作為純受益方是可以依法享有父母分配的財(cái)產(chǎn)，但雙方分割不得損害其他債權(quán)人作為善意第三人的合法權(quán)益，在房產(chǎn)方面更為突出。因此離婚協(xié)議雖然有效，但并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！痹谏姘阜课輿]有過戶前被法院查封，可能存在資不抵債面臨拍賣等程序，那么子女對(duì)該房屋的權(quán)益因此當(dāng)然不能完全實(shí)現(xiàn)。在此情況下，要求過戶，在客觀上基于查封和債權(quán)人合法權(quán)益均不能得以支持。

　　1、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)

　　不管是買賣、贈(zèng)與還是繼承，首先要確保的就是房屋的產(chǎn)權(quán)是否有問題。比如，如果房屋是共有產(chǎn)權(quán)的，必須要經(jīng)過共有人的同意才可以出售;如果房屋已經(jīng)被抵押了，那就需要先向抵押權(quán)人詢問房子是否可以出售;如果房屋已經(jīng)被查封，那就不能進(jìn)行交易。

　　2、小心簽訂合同

　　不論是贈(zèng)與還是買賣，房屋所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移就必須簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，但是簽訂合同時(shí)一定要小心謹(jǐn)慎。規(guī)范的房屋轉(zhuǎn)讓合同中必須注明房屋和交易當(dāng)事人的基本信息，并且一定會(huì)寫明違約責(zé)任和合同的生效條款等，看清楚合同的具體內(nèi)容后再簽訂。

　　3、明確具體流程

　　房屋轉(zhuǎn)讓既然分為買賣、繼承和贈(zèng)與三種形式，那么在辦理的時(shí)候就需要清楚不同形式的房屋轉(zhuǎn)讓是如何辦理的。這三種形式的辦理流程是不同的，交易的稅費(fèi)也會(huì)有所差異，所以一定要提前了解清楚。

　　4、避免交易無效

　　在進(jìn)行房產(chǎn)交易的時(shí)候，一定要避免出現(xiàn)交易無效的情況，否則就會(huì)給當(dāng)事人帶來損失。交易無效的情況一般有房屋已經(jīng)被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封、房屋被依法收回土地使用權(quán)、房屋沒有依法進(jìn)行權(quán)屬證書的領(lǐng)取登記、房屋的權(quán)屬具有爭議等。