房地產(chǎn)目標(biāo)成本測(cè)算以購(gòu)房者能接受的價(jià)格、功能、需求量等為出發(fā)點(diǎn)，綜合考慮產(chǎn)品功能、性質(zhì)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等，追求供應(yīng)鏈總成本合理化，創(chuàng)造整體成本領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，同時(shí)讓客戶最大化滿意。對(duì)價(jià)格和品質(zhì)的權(quán)衡選擇，正反映了房企戰(zhàn)略和產(chǎn)品發(fā)展的取向。 成 本測(cè)算是目標(biāo)成本的開始，目標(biāo)成本的編制準(zhǔn)不準(zhǔn)，首先在于成本測(cè)算準(zhǔn)不準(zhǔn)。

一、使用“目標(biāo)成本測(cè)算表”，關(guān)注規(guī)劃指標(biāo)和建筑標(biāo)準(zhǔn)

一份科學(xué)、準(zhǔn)確的“目標(biāo)成本測(cè)算表”是進(jìn)行目標(biāo)成本管理的基礎(chǔ)，作為成本測(cè)算的統(tǒng)一格式。就目標(biāo)成本測(cè)算而言，其過程并不復(fù)雜，一般來說分為以下五步：

1、依據(jù)本階段總平面圖及技術(shù)指標(biāo)形成《項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表》；

2、與設(shè)計(jì)及營(yíng)銷等相關(guān)部門，通過會(huì)議形式討論溝通，形成《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》；

3、依據(jù)相關(guān)指標(biāo)和信息，按照產(chǎn)品測(cè)算建安費(fèi)用；

4、依據(jù)相關(guān)指標(biāo)和信息，測(cè)算非建安費(fèi)用；

5、匯總建安費(fèi)用和非建安費(fèi)用，形成目標(biāo)成本匯總表。

成本測(cè)算遵循量?jī)r(jià)分離原則，注明量、價(jià)的計(jì)算思路，項(xiàng)目定位時(shí)如果成本測(cè)算無法細(xì)分，可以根據(jù)當(dāng)?shù)匾呀Y(jié)算的同類工程直接填寫總價(jià)和單價(jià)，并注明參考項(xiàng)目的成本情況。目標(biāo)成本測(cè)算表中盡可能引用規(guī)劃指標(biāo)中的數(shù)據(jù)，引用時(shí)可參照類似項(xiàng)目，若相應(yīng)指標(biāo)不適合引用時(shí)，則自定義指標(biāo)并填入工作量。成本匯總表根據(jù)項(xiàng)目一般分?jǐn)傇瓌t設(shè)置了分?jǐn)偣剑绮环享?xiàng)目實(shí)際情況可修改公式。

也可以測(cè)算前先填寫“當(dāng)期規(guī)劃指標(biāo)表”和“各類產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)表”，對(duì)于道路、綠化用地等景觀規(guī)劃指標(biāo)應(yīng)明確，從而為成本測(cè)算提供準(zhǔn)確的計(jì)算指標(biāo)。（如下圖）

二、跨期和不同產(chǎn)品類型工程分?jǐn)偝杀緶y(cè)算

項(xiàng)目規(guī)模較大或分期開發(fā)時(shí)，目標(biāo)成本測(cè)算表中的地價(jià)應(yīng)該按各期或各產(chǎn)品類型的占地面積分?jǐn)偅ó?dāng)期公共用地按各產(chǎn)品類型的可售比分?jǐn)偅??？墒凵虡I(yè)為獨(dú)立核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)作為一種產(chǎn)品類型單獨(dú)計(jì)算其主體建安成本和收益。

按不同產(chǎn)品乃至住宅產(chǎn)品不同樓層都進(jìn)行了詳細(xì)的分?jǐn)偝杀緶y(cè)算。

有的項(xiàng)目，在首期測(cè)算時(shí)填寫“總體規(guī)劃指標(biāo)表”，以便于采用其中的規(guī)劃指標(biāo)值進(jìn)行跨期分?jǐn)偝杀镜臏y(cè)算，跨期成本的分?jǐn)?，主要在于地價(jià)的分?jǐn)偂５貎r(jià)分?jǐn)傇瓌t在于按各期或產(chǎn)品類型的占地面積分?jǐn)?，跨期或?dāng)期中的公共用地按各期或各產(chǎn)品類型的建筑面積比例分?jǐn)?，以形成地價(jià)分?jǐn)偙壤禂?shù)來分?jǐn)偪偟貎r(jià)。會(huì)所、湖區(qū)、幼兒園的占地面積則按各期的建筑面積比例分?jǐn)偨o各期。

不同的產(chǎn)品類型，可根據(jù)各自的可售面積和容積率計(jì)算出分?jǐn)偦鶖?shù)，通過分?jǐn)偦鶖?shù)比例分?jǐn)偖?dāng)期總地價(jià)。

地價(jià)之外的其他跨期成本分?jǐn)偅ǔ０t線外的市政設(shè)施費(fèi)用、項(xiàng)目總體勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、會(huì)所、學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施費(fèi)。這一類跨期成本分?jǐn)傢?xiàng)可按各期建筑面積或占地面積分?jǐn)偨o各期，在進(jìn)行跨期分?jǐn)偝杀緶y(cè)算時(shí)，盡量做到測(cè)算依據(jù)充分，測(cè)算科目明細(xì)詳盡。

原則仍然是誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)?，而?duì)于分?jǐn)傊痢昂笃凇钡某杀荆诤笃谝?guī)劃指標(biāo)確定后，可再按建筑面積比例具體拆分到二期、三期等等，直到在最后一期項(xiàng)目規(guī)劃確定后分?jǐn)偼戤叀?/p>

三、公攤面積費(fèi)用及期間費(fèi)測(cè)算

在完成跨期成本分?jǐn)偤?，即可進(jìn)行當(dāng)期公攤費(fèi)用及期間費(fèi)的測(cè)算。

地面車庫(kù)、架空層車位、地下車庫(kù)可銷售時(shí)作為獨(dú)立核算對(duì)象，單獨(dú)計(jì)算其主體建安成本，原則上誰(shuí)受益成本記入誰(shuí)；由車位及地上結(jié)構(gòu)共同受益的地下建安成本，車位分?jǐn)偲?0%的成本；如其不可售時(shí)，建安成本應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)全部攤銷。

公攤費(fèi)用和期間費(fèi)測(cè)算分為6類，分別是土地成本、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、園林環(huán)境、配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用。成本項(xiàng)中的地價(jià)及紅線外市政設(shè)施費(fèi)等可直接從“地價(jià)分?jǐn)偙怼奔啊翱缙诔杀痉謹(jǐn)偙怼敝幸搿?/p>

測(cè)算開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)的原始指標(biāo)應(yīng)根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)表中的數(shù)據(jù)靈活采用，避免籠統(tǒng)的使用項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)測(cè)算景觀、公共地塊等的成本值。如規(guī)劃指標(biāo)表中已填報(bào)了“重要公共綠地”為9000㎡，測(cè)算公共綠地景觀設(shè)計(jì)費(fèi)時(shí)，直接用該面積值作為測(cè)算依據(jù)即可，而不宜用建筑面積、占地面積等更籠統(tǒng)的指標(biāo)；測(cè)算三通一平、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用項(xiàng)時(shí)，應(yīng)將場(chǎng)地情況、擬定做法等測(cè)算依據(jù)填寫完整。

測(cè)算園林環(huán)境成本時(shí)，根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)及景觀控制目標(biāo)確定各項(xiàng)科目成本。

測(cè)算配套設(shè)施費(fèi)用項(xiàng)的時(shí)，應(yīng)注意車位成本，地面車庫(kù)、架空層車位、地下車庫(kù)有產(chǎn)權(quán)可銷售時(shí)應(yīng)作為獨(dú)立的核算對(duì)象，如前述測(cè)算表的相應(yīng)描述。

開發(fā)間接費(fèi)中的行政費(fèi)用、資本化利息和期間費(fèi)用中的管理費(fèi)用都由財(cái)務(wù)提供。