東莞市第二人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，依照相關(guān)法律規(guī)定，胡女士應(yīng)先向行政主管部門申請(qǐng)?zhí)幚?，在行政主管部門對(duì)涉及的土地及其地上建筑物進(jìn)行處理后，可就因履行合同而發(fā)生的財(cái)產(chǎn)糾紛再向法院提起民事訴訟，裁定駁回了其起訴。胡女士不服上訴。后東莞市中級(jí)人民法院終審維持原裁定。前日，東莞市第二人民法院通報(bào)了此案。

買宅基地建房無(wú)法過(guò)戶

2012年8月，來(lái)自香港的胡女士跟東莞市東莞市大嶺山鎮(zhèn)上場(chǎng)村村民李先生談妥，李先生將自己名下的一塊宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給胡女士，面積300平方米，轉(zhuǎn)讓款65萬(wàn)元。

胡女士說(shuō)，當(dāng)時(shí)雙方口頭約定，付款后她即享有該地塊使用權(quán)，可以在該地上建房自住、出租、轉(zhuǎn)讓或繼承。李先生應(yīng)無(wú)條件協(xié)助胡女士辦理相關(guān)手續(xù)，費(fèi)用由胡女士承擔(dān)。

2012年至2015年4月，她分期付清了全部土地轉(zhuǎn)讓款。2013年2月，她以李先生的名義申請(qǐng)報(bào)建手續(xù)，手續(xù)通過(guò)后，她全額出資建造了一棟6層半房屋，于2014年1月10日竣工驗(yàn)收，工程造價(jià)172萬(wàn)元，后又投入幾百萬(wàn)元裝修，安裝了電梯，居住至今。期間，為確保交易安全，她多次催促李先生簽訂書面的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但李先生總是以各種借口不肯簽訂書面合同。她對(duì)內(nèi)陸的土地政策及相關(guān)法律法規(guī)并不了解，后得悉內(nèi)陸的宅基地不能轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，即李先生承諾的日后辦理以她的名義的土地證及房產(chǎn)證根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

未經(jīng)行政處理法院裁定駁回起訴

2016年4月，胡女士向東莞市第二人民法院起訴，狀告李先生，請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效，李先生返還購(gòu)地款65萬(wàn)元，并賠償建房損失800萬(wàn)元。

法院經(jīng)審查認(rèn)為，本案為宅基地使用權(quán)糾紛。涉案土地系集體土地，登記的使用權(quán)人為李先生，使用權(quán)類型為批準(zhǔn)撥用宅基地。胡女士在未依法領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下建筑涉案建筑物。根據(jù)有關(guān)的法律規(guī)定，應(yīng)裁定駁回胡女士的起訴。胡女士應(yīng)先向行政主管部門申請(qǐng)?zhí)幚?，在行政主管部門對(duì)涉及的土地及其地上建筑物進(jìn)行處理后，可就因履行合同而發(fā)生的財(cái)產(chǎn)糾紛再向法院提起民事訴訟。

2016年12月，東莞市第二人民法院作出一審裁定，駁回胡女士的起訴。胡女士不服，提起上訴。后東莞市中級(jí)人民法院終審裁定駁回上訴，維持原裁定。