我們在現(xiàn)場咨詢時經常發(fā)現(xiàn)，房地產企業(yè)因為經營或者融資的需要等，把自行開發(fā)的產品轉為自持，即把分戶不動產權證辦理到房地產企業(yè)名下，一定時間后再進行銷售。 

企業(yè)需要預判各稅種征收方式的變化帶來的風險，下面以房地產企業(yè)一般計稅的項目進行分析。

一、增值稅

房地產開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產項目轉為自有或者自用的，雖然按規(guī)定以房地產開發(fā)企業(yè)名義辦理了產權登記，但是不屬于增值稅的應稅行為，不需要繳納增值稅，也不需要開具發(fā)票。

目前房地產開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產項目轉為自有或者自用以后再對外銷售的，如何征收增值稅，各地國稅意見并不一致。

例如，《湖北國稅營改增問題集》第32條明確，“按照房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目繳納增值稅”。

而《安徽馬鞍山市國家稅務局房地產業(yè)營改增問題解答匯總》（2017-07-19）明確，房地產開發(fā)企業(yè)直接銷售自己開發(fā)的未辦產權登記的不動產，適用《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年18號）文件，銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）

房地產企業(yè)銷售已辦產權登記的不動產，應適用《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號）第三條規(guī)定，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

對比發(fā)現(xiàn)，按照馬鞍山市國家稅務局思路，先辦證再銷售，土地價款不能進行扣除，導致企業(yè)多繳納了增值稅。

對于該問題，我的思路更傾向于馬鞍山思路，為了嚴謹審慎，我也和多位國內知名的房地產財稅專家朋友進行了探討，包括王皓鵬老師、羅安龍老師，他們一致支持我的觀點，在此表示感謝。

二、土地增值稅

房地產開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產項目轉為自有或者自用的，是否需要繳納增值稅？

《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（二）款規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

但是需要注意的是，銷售一手房時土地增值稅可以加計扣除，而轉為自持后再進行銷售，屬于銷售“二手房”（各地規(guī)定略有不同），土地增值稅計算方式不同。

三、企業(yè)所得稅

房地產企業(yè)把開發(fā)產品辦理至自己名下，由于資產所有權屬在形式和實質上均不發(fā)生改變，可作為內部處置資產，按照《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）第二條規(guī)定，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續(xù)計算。

能給企業(yè)帶來些許慰藉的是，如果企業(yè)把開發(fā)產品產權證辦至自己名下，作為固定資產核算，房地產企業(yè)可以計提折舊。

四、房產稅

房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出前不征收房產稅；但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。

 這點在《國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號)已經明確，房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。

總之，兩種方式下稅負孰優(yōu)孰劣，企業(yè)需要進行精確的測算比對。但是如果把產權辦至企業(yè)名下，是為了獲得過橋資金，實屬無奈之舉，則另當別論，生死面前，稅負的問題將無足輕重。