一次購買法院拍賣房的經歷，至今讓陳耳驚魂未定。

2015年12月24日，他在一個房產集中拍賣會上，以474萬元拍下上海閔行區(qū)一套138平方米的住宅。但陳耳很快發(fā)現(xiàn)，該房產還有第二債權人：原房主與第三方簽署了一份長達20年的租賃合同，“租金已經一次性付清了”。

陳耳措手不及，這意味著他拍賣下這套住宅，雖然擁有房屋所有權，但20年的使用權已經歸屬別人，“我是在拍下后才了解到這個情況，當時心想完了，要么花400多萬自己住不進去，要么50萬保證金打水漂?！?/p>

之所以選擇法院拍賣房，陳耳看中了其較高的性價比，雖然成交價較評估價格高出60多萬元，但與市場價格相比還有一定的優(yōu)勢，同一小區(qū)相同面積的部分住宅報價達到600萬元，成交價普遍在520萬元以上。

看中法拍房高性價比的不止陳耳，在以深圳、上海和北京等一線城市房價不斷上漲的背景下，價格較低、不限購的司法拍賣房逐步受到市場追捧，成交比例不斷創(chuàng)新高。

一

法拍房，是指遭法院強制執(zhí)行的房產。當債務人無力履行按揭合同或者無法清償債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。

據法院人士介紹，法拍房主要有四個主要來源，一是按揭違約產生，二是民間借貸違約產生，三是司法沒收，四是無主房產。

在具體拍賣中，起拍價一般低于評估價20%左右，如果第一次流拍，二次拍賣時起拍價還可以再降低20%的售價。

本報了解，通常情況下

，法拍房價格比市場價低10%到20%左右。而其營業(yè)稅與普通房相當，通常由法院出具相關證明材料，而后在拍賣款中扣除，不需要購房者交納，不過，部分地區(qū)也存在營業(yè)稅由購房者承擔的現(xiàn)象。除此之外，購房者還需要承擔1.5%的契稅、0.03%合同印花稅、權證印花稅和登記費等相關費用。

“法院拍賣房價格比市場價低，但到處是陷阱，這個房子出租情況，之前法院和拍賣房都沒有掌握。”陳耳說。

據其介紹，房子原來的主人為了阻止房產被法院強制拍賣，在被拍賣之前，與熟人簽署一份長期租賃合同，直到拍賣當天，才把這一信息傳遞到拍賣現(xiàn)場，“合同和銀行交易信息都有，為的是讓這套房子流拍。”

幸而，這一旨在阻擾拍賣的行為并沒有獲得法律支撐，“因為法院查封在前，租賃合同在后，經過與原房主充分溝通和談判后，問題得到解決。如果合同簽訂在查封之前，而且房主刻意隱瞞信息，這個事還真不好解決了?！?/p>

經幾方協(xié)商，兩個月后法院重新執(zhí)行拍賣程序，陳耳獲得這套138平方米住宅的全部權益。這一過程中，上海房價出現(xiàn)新一輪上漲，2月份二手房上漲幅度位居全國第二，僅落后于深圳。

2個月的時間里，這套房子所在小區(qū)市場價也從原來的3.8萬元左右上漲至約4.7萬元左右，陳耳拍下來的房子成交單價僅3.4萬元，按照當前的市場價格，這套歷經曲折的房子增值近20萬元。

在陳耳看來，購買法拍房更多的拼運氣，如果能夠順利過戶，而且不存在租戶或者原房主霸占房屋等其它糾紛，“那就算賺了?！?/p>

二

價格低是法拍房受歡迎的最主要原因，尤其近期一線城市快速上漲，法拍房受到的追捧更甚。法拍房成交情況側面反映了房地產市場的狀況。

從2014年開始，多數城市的法拍房被轉移到淘寶司法平臺上進行拍賣，但不同城市具體情況不同，據北京市多個區(qū)法院人士透露，北京市法拍房在淘寶司法拍賣平臺交易。上海除了在淘寶平臺上交易外，還有一部分委托給拍賣公司進行拍賣，線上線下同時進行并有交集，深圳和廣州在淘寶平臺交易數量相對較少。

記者梳理淘寶平臺拍賣量相對較大的北京和上海兩個城市的住宅拍賣信息發(fā)現(xiàn)：近四個月來，成交和流拍比逐漸增大，尤其3月份以來，成交比例明顯增大，流拍比例相對減少，而且成交價均逐漸由低于評估價到高于評估價。

以北京為例，2015年12月份累計掛出146套次，其中成交51套，流拍90套次，另有5套被中止和撤回；2016年1月份，成交和流拍比例縮小，分別為35套和40套次；2月份兩者基本持平，各24套；3月份截至22日，成交35套，流拍15套次。

上海的法拍房成交和流拍的比例，同樣從2016年1月份開始扭轉，2015年11月，成交和流拍分別為12套和18套次；12月為18套和20套次；到2016年1月份，成交和流拍分別為17套和8套次，2月份為17套和5套次，3月份截至22日，成交和流拍分別為10套和2套次。

其中，中止指房產原主人提出異議并獲得法院再審被中止拍賣，撤銷指原被告雙方達成和解而撤銷拍賣。

上述數據顯示，上海法拍房從1月份開始擺脫倒掛，流拍量逐漸減少；而北京3月份開始擺脫倒掛。

三

由于大多數地區(qū)法拍房為全款支付，并不支持商業(yè)貸款和公積金，所以購買法拍房的群體中，通常是改善型購房者、學區(qū)房需求者，也有一部分剛需群體，但多數均為投資者，其中不乏把倒騰法拍房當作一門生意的人。

北京一位不愿具名的律師表示，能夠玩轉法拍房的人多多少少和法院有著千絲萬縷的關系，“也不是說別人就玩不了，不過普通人還是會面臨著很大的風險，如果過戶時候，法院不配合的話，會很麻煩。”

這位律師曾參與過的一個案例中，南方某地級市當事人購買了一套法拍房，按照規(guī)定需要法院出具相關文件材料，才辦理免交營業(yè)稅和過戶等相關證件，但由于當地法院沒有出具相關手續(xù)，導致購房者繳納了近20%的各類稅費?！白詈笏阆聛肀仁袌鰞r還高?！?/p>

其介紹，購買法拍房主要應該防范以下幾種潛在的風險。

首先，看拍賣的房產屬性，包括年限、土地出讓性質、是否拿到房產證，“如果土地是劃撥的，二次交易時還要補交土地出讓金，如果是預售房，由于不能立刻拿到房產證，可能還面臨著二次糾紛?！?/p>

其次，注意拍賣房產的產權共有情況，比如夫妻雙方共有產權；是否有第一債權人之外的其他債權人，如長期租賃合同；是否被其它機構查封，如陜西神木縣部分法拍房購買者在辦理過戶時發(fā)現(xiàn)，房產還同時被當地打擊非法集資辦公室查封，導致無法過戶。

第三，查看拍賣房產是否有抵押，如果有抵押，要了解清楚是否可以辦理解押，如果無法解押，未來可能面臨相應的債務償還風險，因為法拍房后續(xù)所有費用均由購房者承擔。

第四，拍賣房是否有大量欠費，包括物業(yè)費、取暖費、水電費等，部分房產因長期無人居住，可能面臨數額較大的欠費。同時也要查看房屋現(xiàn)狀和破壞狀況，否則未來可能會因修繕需要大量支出，有的拍賣房可以現(xiàn)場查看，部分則因為種種原因無法實地察看。

第五，交易完成、辦理完過戶后，原來產權人或者租戶拒絕搬遷。遇到這種情況，執(zhí)行法院通常不會強制騰空，只能由購房者通過另立民事案件處理，同時也包括陳耳所遇到的暗中簽訂長期租賃合同這類情況。

這位律師認為，由于法院和拍賣公司均非房地產專業(yè)機構，對于拍賣房產各類潛在風險，沒有有效的防范措施，“有時候法院、稅務局和房管局之間因為無法過戶和是否免交營業(yè)稅相互扯皮，最終受害的還是購房者?！?/p>

針對這些問題，北京市某區(qū)法院一位法官表示，拍賣交易過程中，法院會盡力解決規(guī)定和職責范圍內的問題，“很多問題是因為購房者沒有仔細看拍賣公告造成的，比如你說的這些問題，公告里都寫的很清楚，你沒看，出了問題只能自己來解決?！?/p>

對于辦理房產過戶事宜，這名法官表示：“我們提供相關的過戶材料，需要購房者自己去房管局辦理?！?/p>