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房租暴漲漩渦中的自如： 站上的是風(fēng)口還是刀口？
本文來自選股寶APP，作者吳野喵，更多內(nèi)容請下載選股寶APP，文中觀點不構(gòu)成投資建議。 誰也沒想到，是一個帖子把房租的暴漲推上了輿論沸騰的C位。 在一篇題為《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》的帖子里，作者描述了兩大長租公寓品牌自如和蛋殼爭搶其出租房源的戲劇性過程，出租價格如拍賣會一樣從房主開價的7500一路被競相加價至1萬以上，剎那間點燃了北漂族們最大的夢魘——嗜血的資本終于要對這些小貓咪的安身之處下手了。 雖然之后這則帖子被澄清有諸多不實之處，但北京及其他大城市近期房租的大幅上漲卻是各路媒體調(diào)查的共同結(jié)論。一線城市的房價對年輕人來說早已是高不可攀，但至少付出其三四成的收入，還能在大城市租下一個立足的空間。如果房租也和房價一樣成了脫韁野馬，他們的青春又將何處安放？ 自如作為中國最大的長租公寓品牌和此次事件的“主角”，自始至終都在這場輿論漩渦的中心。年初其獲得40億元融資時，還被視為是提高中國專業(yè)化租賃比例、解決大城市居住問題的模范生，為何突然就成了千夫所指的奸商？這些指責(zé)中又有幾多真實幾多誤解？ 是時候揭開這只新晉獨角獸的真面目了。 01 從荒漠中走出的獨角獸 作為鏈家旗下的租賃板塊品牌，自如2011年便已開始運營。 當(dāng)時，隱約感覺到中國規(guī)?；赓U市場將要爆發(fā)的鏈家董事長左暉，找來時任IBM首席戰(zhàn)略咨詢顧問的熊林加盟，進行租賃業(yè)務(wù)分析與戰(zhàn)略設(shè)計，后者也擔(dān)任自如CEO至今。 自如CEO熊林 初創(chuàng)時，自如的目標(biāo)是通過創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)O2O模式，解決業(yè)主出租難、租客找房難且體驗不佳的行業(yè)痛點，為千萬租客創(chuàng)造有品質(zhì)的租住生活。 彼時，國內(nèi)對于專業(yè)化長租公寓還極其陌生，找中介居間撮合后自行簽約仍然是房屋出租市場的主流。 鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)曾表示，鏈家自如一開始做得很痛苦，基本是虧本在做，但是即使如此，鏈家也要付出資本、資源和精力去做，因為這是未來的一個大方向和大風(fēng)口。 而內(nèi)部創(chuàng)業(yè)五年后，自如2016年開始獨立運營，當(dāng)年經(jīng)手的租金總量達到90億元，出租房源約35萬間，算是正式從荒漠中活了下來。 自如發(fā)展歷程（融資前） 今年1月份，自如完成了A輪40億融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構(gòu)領(lǐng)投，華晟、融創(chuàng)中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構(gòu)跟投。超過200億元的估值使其成為長租市場的第一只獨角獸，可供對比的是，A股市場租賃行業(yè)第一股世聯(lián)行的市值僅在130億元上下波動。 目前自如已經(jīng)布局了9個城市。在13個擴大租賃住房供給新政試點城市中，自如布局了7個，另外還布局了深圳和天津兩個大城市。據(jù)統(tǒng)計，截至2018年初，自如已經(jīng)為20萬業(yè)主管理50多萬間房源，管理資產(chǎn)價值超過6000億元，累計服務(wù)租客120萬人。 自如目前已布局的城市（來源：中信證券研報） 此外，自如圍繞房屋出租還建立了全服務(wù)鏈條，已達到年裝修房屋10萬套，保潔年服務(wù)單量超過350萬單，維修年服務(wù)單量突破110萬單，搬家年服務(wù)單量10萬單的量級?？梢姡瑖@居住這一人的基本需求，自如龐大的產(chǎn)業(yè)布局已初見雛形。 在獲得融資時，熊林還信心滿滿地宣布了自如后續(xù)的發(fā)展計劃，包括深化全國化布局、加大產(chǎn)品創(chuàng)新、升級生活服務(wù)、研發(fā)智能家居等。只是不知道經(jīng)歷了這場風(fēng)波后，這些發(fā)展計劃又有多少能成為現(xiàn)實。 訂閱《見聞主編精選》 每天10篇文章，讀懂金融市場 ▼ 02 擁抱互聯(lián)網(wǎng)擁抱年輕人 誰都知道在中國租賃是一個極其龐大的市場，但房東和房客直接對接的分散性出租模式早已根深蒂固，這讓資本在進入這塊市場時難免膽戰(zhàn)心驚。 在國家明確提出租售同權(quán)的支持大方向后，各大銀行、房地產(chǎn)商等資本才陸續(xù)進場布局試探，自如早在2011年就開始“墾荒”，無疑大大搶占了市場先機。而對“互聯(lián)網(wǎng) ”的堅持無疑是其區(qū)別于同行最鮮明的特征，也是其成功的秘訣。 2015 年中，自如關(guān)閉 PC 預(yù)定簽約，全面實現(xiàn) App 移動簽約，線下紙質(zhì)簽約方式逐步退出歷史舞臺，實現(xiàn)了租房與服務(wù)全流程互聯(lián)網(wǎng)化、移動化，也就意味著整個租房流程中，只有看房是線下服務(wù)，其他流程全部線上化。 有研究機構(gòu)就此分析稱，全流程的互聯(lián)網(wǎng)化、移動化的轉(zhuǎn)變是基于業(yè)務(wù)模式的管理創(chuàng)新和重要突破。與傳統(tǒng)行業(yè)相比，分散式長租公寓員工分布可能更為分散，流程管控難度極大。通過移動互聯(lián)模式， 能夠有效的提升管理精度和管理效率，降低運維成本。 此外，作為大城市里租房最主要的群體，年輕人也是自如的主要目標(biāo)客戶。自如的設(shè)計風(fēng)格分為木棉、米蘇、拿鐵、布丁等，皆是投年輕人所好。房屋的基本配置包括床、衣柜、書桌、Wi-Fi、洗衣機、熱水器、空調(diào)、 微波爐和智能鎖等。在滿足日常居住需求的同時，自如還試圖通過關(guān)心年輕人的精神需求增加客戶粘性。 在自如新升級的友家5.0產(chǎn)品中，自如將本來可以單獨出租的客廳開放出來，不僅滿足自如客客廳娛樂休閑的需求，更是讓合租在一起的人們有更多交流的空間與機會，以達到提供更高居住品質(zhì)的目的。 自如創(chuàng)立以來租客數(shù)量增長趨勢（來源：中信證券研報） 而在資金方面，近年來政策面的支持也為自如助了一臂之力。今年3月，自如宣布成功完成儲架ABS（資產(chǎn)支持證券）首期產(chǎn)品——自如2號1期的設(shè)立。未來一年，自如將在上交所完成共計20億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。不過錢對于獨角獸來說永遠是雙刃劍，既可以是它們在商戰(zhàn)中沖鋒陷陣的彈藥，也會變成走向不歸路的助推器。 而當(dāng)自如高速發(fā)展到了2018年的這個夏天，也不可避免地撞上了因錢而起，但也許并不能用錢解決的高墻。 03 莫蹈共享單車覆轍 8月22日夜間，北京市住建委正式發(fā)布消息，北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司查實涉嫌存在違法違規(guī)問題。 這句語法略顯奇怪的通告也從側(cè)面反映出政府對于房租暴漲的態(tài)度：絕不支持，而且要盡快遏制。 綜合各方的分析，近期北京等城市房租大漲的原因多重，既有拆違造成的供給緊張，也有傳統(tǒng)畢業(yè)旺季、物價上漲等的助推。作為長租公寓的經(jīng)營方，即使沒有哄抬房租的行為，但至少對于房租的上漲是樂觀其成的，因為現(xiàn)在它們并不賺錢。 SOHO中國董事長潘石屹解釋，做長租公寓一定會有銀行貸款，如果是從銀行貸款，資金成本在5%、6%，把款貸過來建成公寓再租出去，回報率最高超不過1%，這個回報率，租房的價格再翻一番還是虧本的。 虧本自然就有盈利的訴求，從住客投訴重災(zāi)區(qū)的裝修甲醛超標(biāo)，到維修響應(yīng)緩慢，直到最近的哄抬房租疑云，無疑都是出于節(jié)約成本增加收益的考慮。更有網(wǎng)文爆出，有公司還利用租客簽訂借貸合同套取長期租金加杠桿，然后通過租金期限錯配開拓房源搶占市場，更是讓這個行業(yè)搭上了金融風(fēng)險的高壓線。 此前因炮轟自如抬高房租而從我愛我家副總裁任上離職的胡景暉指出，長租公寓目前仍然寄托于融資而生存，一旦下一輪融資進不來，就會有爆倉的可能。 這不禁讓人想起上一輪互聯(lián)網(wǎng)的風(fēng)口共享單車，同樣是資本蜂擁而入，同樣是瘋狂燒錢圈地，但除了摩拜最終成功上岸，多數(shù)共享單車企業(yè)在裸泳后連同用戶的巨額押金不知所終。 如果說共享單車的押金損失還在絕大多數(shù)用戶的承受范圍之內(nèi)，長租公寓“爆倉”的危害將嚴(yán)重得多。無論是房東無法兌現(xiàn)房租，還是交了房租的租客因租賃企業(yè)跑路而被趕走，無疑都是各方不愿看到的多輸局面。也許自如們真的無法控制租金的漲跌，但至少要建立防止房租被挪用等的機制，而不是舉著資本和杠桿蒙眼狂奔。 鏈接董事長左暉曾在演講中提到，未來中國大概會有數(shù)億租房人口，北京今年大概30%左右的人租房，以后會到50%，對應(yīng)的是1萬億到3萬億的市場規(guī)模。但如果一家公司認(rèn)為長租公寓的核心盈利模式在于壟斷房源和賺取價差，這家公司無疑就站在了社會進步的對立面。 長租公寓企業(yè)真正的價值，是物業(yè)端口碑逐漸被認(rèn)可后，而產(chǎn)生的租金品牌溢價。 這是一個拒絕互聯(lián)網(wǎng)野蠻生長的行業(yè)。 |
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