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誠實守信 這是市場交易的基本原則之一 在東莞厚街 有個房屋賣家 眼看房價水漲船高 居然臨陣“反悔”拒不贖樓 如此不講信用 那么 買家“損失”只能全由賣家“埋單”  周女士從蔡某一家等4人處購買了按揭房屋一套，但對方遲遲未能如約還貸贖樓，且拒絕辦理過戶手續(xù)，構(gòu)成違約。日前，東莞市第二人民法院對這一案件進行公開開庭審理，并作出一審判決，判令賣主蔡某等4人返還買家周女士的已付購房款，賠償違約金以及購房損失等，共計119萬元。 事件 回顧 2017年2月27日，周女士看中了東莞厚街鎮(zhèn)橋頭村一套房屋，總價為121萬元。隨后，周女士與賣家蔡某一家人簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同書。在簽訂合同時，蔡某一家尚欠銀行按揭貸款25萬元。 認真對待購房合同中的每一個細節(jié) 合同簽訂后，周女士按約履行支付了定金，并提前將第二期轉(zhuǎn)讓款30萬支付至擔(dān)保公司指定的銀行賬戶內(nèi)。但是蔡某一家卻一直沒有繳清剩余的按揭貸款、注銷抵押登記及辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2017年8月13日，周女士還被按揭公司告知蔡某一家已到原辦理公證委托的公證處撤銷了公證。 隨后，周女士向東莞市第二人民法院提起訴訟。經(jīng)過法庭委托鑒定機構(gòu)評估，案涉房屋至評估基準日時市價約為163萬元。 法院緣何支持買房訴求 東莞市第二人民法院經(jīng)審理認為，根據(jù)案涉房屋買賣合同的約定，買賣雙方履行義務(wù)是順序交替進行，蔡某一家未能按約還清按揭貸款、按時贖樓的根本違約行為是房屋買賣合同未能繼續(xù)履行并最終解除的根本原因。 經(jīng)過數(shù)次公開審理，近日，法院作出一審民事判決，判決解除蔡某一家與周女士之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同書，并判令蔡某一家退還周女士已付購房款53萬元，支付違約金24萬余元、購房損失42萬余元。 本案主審法官、東莞市第二人民法院厚街法庭毛法官稱，違約金針對的是不履行合同違約行為的懲罰，而購房損失則是指向違約行為所造成的損失，兩者并不必然產(chǎn)生矛盾。根據(jù)周女士與蔡某一家簽訂的合同第八條第2款約定，守約方有權(quán)同時取得違約金和就違約方造成的經(jīng)濟損失獲得賠償。 簽訂合同需謹慎 法官提醒，由于現(xiàn)階段房價波動較大，如本案中，房屋合同交易價為121萬元，但經(jīng)評估公司評估，至估價基準日，該房屋的市場價已升為163萬元。此即表明，周女士如需重新購置一套相同的房屋，需要額外多支付42萬元的費用。倘若僅僅支付違約金，則該房屋的升值價值將由違約方所享有，造成違約方違約后，所承擔(dān)的違約責(zé)任遠低于其違約可獲利益，其反而可以通過違約行為獲利。而倘若僅僅支付購房損失，則違約方的違約責(zé)任也可完全由違約可獲利益填補，實際不需承認任何違約責(zé)任。兩種處理方式均沒有使違約方進行實質(zhì)性的違約責(zé)任，顯然不當，形成變相鼓勵違約的不當社會效果。此例如開，在利益驅(qū)動之下，整個社會將再無契約精神，再無誠信可言。 因此，無論從合同約定還是從法律規(guī)定，案涉房屋的升值部分，均應(yīng)屬于周女士的購房損失，由蔡某一家承擔(dān)該損失的賠償。 一、買賣雙方應(yīng)該約定房屋總價、違約金、滯納金、交屋時間、過戶時間、稅費支付等內(nèi)容 值得注意的是，如果房屋轉(zhuǎn)讓價中已包含轉(zhuǎn)讓房屋固定裝修及附屬設(shè)施，則在簽《買賣合同》前，應(yīng)該在中介的證明下將該房屋內(nèi)的家具及設(shè)施進行仔細清點，并將品名、規(guī)格、數(shù)量等詳列于《家具清單》后，買賣雙方簽字確認，以避免今后產(chǎn)生不必要的分歧。 房屋買賣前最好咨詢專業(yè)律師 二、買方應(yīng)該注意將下列條款寫入合同以維護自身權(quán)益 做好賣方的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以便了解該房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、凍結(jié)等強制措施。錢款分批支付，一般簽約當日首付30％，取得收件收據(jù)時支付60％，產(chǎn)證辦理完畢支付最后10％。 三、在賣方存在抵押的情況下，確定賣方撤銷抵押的時間 約定賣方戶口遷出的時間，一般約定為簽約之日起15個工作日內(nèi)。賣方的產(chǎn)證存放在中介公司，降低一房兩賣的機率。 約定細節(jié)，避免發(fā)生“扯皮”。 四、賣方應(yīng)注意下列問題以維護自身權(quán)益 比如，對買方的貸款年限、額度和資信進行了解。在合同中約定好買方辦理貸款手續(xù)的時間。當合同轉(zhuǎn)讓價與評估價不一致時，銀行對貸款采取就低原則。 五、注意買方改變貸款額度的情況 如果買方原定貸款7成，那么實際簽《借款合同》時僅僅貸款了5成。所以需要在合同中約定“若乙方改變貸款額度或貸款不足，乙方須于取得該房屋《收件收據(jù)》當日，以現(xiàn)金方式支付完畢除貸款額之外的所有房款”。  二手房買賣合同無效情形 （一）非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的。有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的（主要是在親屬名下的）房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護人非因被監(jiān)護人的利益，不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權(quán)處分。 （二）出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：1、因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋；2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有；3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補償協(xié)議，被補償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋；4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；”不得轉(zhuǎn)讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無效。 （三）因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無法取得合法產(chǎn)權(quán)的。開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。 （四）已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋。 來源：東莞市第二人民法院 |
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