判決繼續(xù)履行合同審理要點(diǎn)集成 來(lái)自法徒 00:00 24:10

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當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求為“繼續(xù)履行合同”的案件，人民法院在審理過(guò)程中除了要通過(guò)合同及現(xiàn)有法律解析出權(quán)利支持的基本要件之外，還需要關(guān)注諸多的審理細(xì)節(jié)，特別是對(duì)合同的可履行性應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面細(xì)致地審查、評(píng)估。對(duì)此，筆者提請(qǐng)廣大法官朋友們?cè)趯徖泶祟惏讣^(guò)程中需要特別引起注意的兩個(gè)問(wèn)題：

1.要注意與強(qiáng)制執(zhí)行的對(duì)接，防止無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人權(quán)利的“空判”；

2.要注意繼續(xù)履行的合同大多具有雙務(wù)合同的性質(zhì)，要審查權(quán)利人請(qǐng)求合同相對(duì)方履行合同義務(wù)的同時(shí)是否應(yīng)當(dāng)同時(shí)按約履行合同所約定的未盡義務(wù)及相應(yīng)履約能力，防止漏判而導(dǎo)致執(zhí)行過(guò)程中義務(wù)人提出同時(shí)履行抗辯且障礙的確得以發(fā)生的情形出現(xiàn)。

根據(jù)筆者的審判經(jīng)驗(yàn)，一旦判決繼續(xù)履行合同，除了審查通常的違約問(wèn)題外，還需要審查以下內(nèi)容，具體細(xì)化如下：

（一）權(quán)利人主張繼續(xù)履行的主觀要求

1.權(quán)利人主張繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求是否明確、具體

由于繼續(xù)履行涉及到的合同往往權(quán)利義務(wù)約定內(nèi)容較多，而人民法院只能根據(jù)當(dāng)事人的訴請(qǐng)開(kāi)展審理活動(dòng)。因此，權(quán)利人主張繼續(xù)履行的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確、具體，如此，人民法院在開(kāi)展下一步審理活動(dòng)中才有針對(duì)性，在案件審理終結(jié)后才能作出具體可操作的判決主文。如果權(quán)利人的訴訟請(qǐng)求僅表述為繼續(xù)履行，此時(shí)，建議立案或者審理法官作如下釋明：

（1）具體針對(duì)哪份合同？

（2）具體針對(duì)該合同哪個(gè)義務(wù)人的哪些合同義務(wù)？

（3）這些合同義務(wù)是否有其他需要注意的附隨義務(wù)？

（4）請(qǐng)求繼續(xù)履行的合同義務(wù)是否對(duì)應(yīng)有權(quán)利人同時(shí)履行或者隨后履行的相對(duì)義務(wù)？

這樣的好處十分明顯，以便于案結(jié)事了，防止糾紛理而未斷，盡可能減少雙方當(dāng)事人因繼續(xù)履行過(guò)程中出現(xiàn)新的問(wèn)題而造成訴累。

2.權(quán)利人根據(jù)約定對(duì)己方尚未履行的義務(wù)作何安排

絕大多數(shù)合同都存在雙務(wù)屬性，很多情況下雖然被告確實(shí)存在違約情形導(dǎo)致原告不得不通過(guò)訴訟的方式主張繼續(xù)其履行來(lái)達(dá)到救濟(jì)目的，但此時(shí)根據(jù)合同的約定，原告在被告履行同時(shí)或者履行之后也有相應(yīng)的合同義務(wù)。譬如房屋買(mǎi)賣(mài)合同中往往會(huì)約定待房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶同時(shí)或者過(guò)戶后幾日內(nèi)買(mǎi)受人須將一定比例的購(gòu)房款余款向出賣(mài)人支付，如果人民法院僅根據(jù)買(mǎi)受人的主張判令出賣(mài)人履行房屋過(guò)戶的合同義務(wù)，但對(duì)所余房款的支付未作處理，如此，發(fā)生糾紛的可能性無(wú)法有效排除。如果進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行，出賣(mài)人主張同時(shí)履行抗辯，即便學(xué)理上認(rèn)為先違約者已經(jīng)喪失該項(xiàng)權(quán)利，但先行法律規(guī)定并未有合理妥當(dāng)?shù)陌才盘幚眍愃魄闆r。此時(shí)，建議審理法官作如下釋明：

（1）詢問(wèn)權(quán)利人根據(jù)約定對(duì)己方尚未履行的義務(wù)如何安排，并告知權(quán)利人可以選擇與合同約定相仿或者更便捷的方式履行相應(yīng)對(duì)價(jià)；

（2）詢問(wèn)權(quán)利人是否認(rèn)諾上述對(duì)價(jià)的履行并同意置于判決主文之中（為判決主文的統(tǒng)一兼顧給出了當(dāng)事人對(duì)應(yīng)的訴訟請(qǐng)求）。

通常來(lái)講，如果權(quán)利人提出與合同約定不同的方式履行相應(yīng)對(duì)價(jià)的，或者人民法院對(duì)權(quán)利人后續(xù)履行能力存在疑問(wèn)的，通過(guò)提存或者保全相關(guān)款物可能是一個(gè)較為合適的方式，當(dāng)然也可以要求權(quán)利人提供合適的擔(dān)保來(lái)解除后顧之憂。實(shí)踐中，權(quán)利人為達(dá)到迅速履行的目的，甚至愿意提前履行相應(yīng)義務(wù)。

（二）義務(wù)人繼續(xù)履行的可行性分析

1.探究合同的人合屬性，即是否屬于法定的委托方享有任意解除權(quán)的合同（如委托合同、加工定做合同等）還是屬于非法定或約定特殊之事由雙方均不得任意解除的合同（如買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同等）。如是前者，則判決繼續(xù)履行是否合適就需要根據(jù)據(jù)有任意解除權(quán)的當(dāng)事人一方的意思表示進(jìn)行再斟酌；如不存在任意解除的問(wèn)題或?qū)俸笳叩模瑒t需要進(jìn)一步探究如下的問(wèn)題。

2.探究合同本身的履行特點(diǎn)，包括：

（1）履行行為的持續(xù)度，即是否屬于持續(xù)性履行合同（如租賃合同、物業(yè)服務(wù)合同、承包經(jīng)營(yíng)合同等）還是一次性履行合同（如一般通用商品的買(mǎi)賣(mài)合同等），如是前者，則繼續(xù)履行判決的執(zhí)行難度及發(fā)生后續(xù)糾紛的可能性與后者相較顯然較大；

（2）履行主體或者履行內(nèi)容的可替代性，即是否屬于不可替代履行的合同（如藝術(shù)品創(chuàng)作、特殊物品的買(mǎi)賣(mài)等）還是可以替代履行的合同（如種類物的買(mǎi)賣(mài)、建設(shè)工程的修復(fù)等），如是前者，則需要考慮履行義務(wù)方的履行意愿及不履行的其他法律后，而后者則需要考慮替代履行的方案或者費(fèi)用（也有觀點(diǎn)認(rèn)為可以在強(qiáng)制執(zhí)行階段進(jìn)行評(píng)估，存在一定認(rèn)識(shí)爭(zhēng)議）。

3.探究合同具體約定的履行內(nèi)容，包括：

（1）履行內(nèi)容是否涉及第三方權(quán)利的行使，即是否涉及到案外人的利益或者需要案外人予以必要的協(xié)助，否則無(wú)法履行，亦無(wú)法通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行解決（如要求房產(chǎn)根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同約定由出賣(mài)人辦理過(guò)戶，但該房產(chǎn)上另有案外人的法定優(yōu)先權(quán)或抵押權(quán)的）；

（2）履行內(nèi)容是否涉及行政主管部門(mén)的行政許可等具體行政行為，此時(shí)，則還需要了解具體行政許可的相關(guān)條件或者行政主管部門(mén)配合強(qiáng)制執(zhí)行的相關(guān)條件等。

4.其他需要考慮的與履行相關(guān)的因素，包括：

（1）可否采取相應(yīng)財(cái)產(chǎn)保全，譬如：履行標(biāo)的物是否可以有效處于人民法院的保全之下，由此可以避免財(cái)產(chǎn)在訴訟過(guò)程中被案外人善意取得等；

（2）可否采取相應(yīng)行為保全，譬如：是否可以有效地促使或者阻止等一切敦促履行義務(wù)人予以配合的措施等。

（三）權(quán)利人主張繼續(xù)履行的客觀能力

1.審查權(quán)利人對(duì)主張繼續(xù)履行合同的主體身份，重點(diǎn)審查特定交易中的政策變化，譬如房地產(chǎn)調(diào)控政策變化很有可能會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)受人因延遲履行期間政策調(diào)整而喪失辦理房產(chǎn)登記過(guò)戶的資格。

2.審查權(quán)利人對(duì)主張繼續(xù)履行合同的履行能力，重點(diǎn)審查義務(wù)人履行合同的對(duì)價(jià)支付條件及剩余款項(xiàng)的支付義務(wù)，特別是其近期經(jīng)濟(jì)能力（與判決履行的同時(shí)支付義務(wù)相關(guān)）。

（四）判決繼續(xù)履行的條件變化

1.權(quán)利人因遲延履行期間政策調(diào)整而導(dǎo)致交易成本的變化；

2.義務(wù)人不履行特定義務(wù)導(dǎo)致延遲履行責(zé)任；

在一些特定糾紛中無(wú)法代為履行而必須由義務(wù)人本人履行一定的申報(bào)或者其他義務(wù)方能完成交易，此時(shí)人民法院可以：

（1）提示權(quán)利人考慮變更訴訟請(qǐng)求為解除合同并主張損失；

（2）在權(quán)利人堅(jiān)持繼續(xù)履行合同時(shí)，可以考慮依照民事訴訟法第二百五十三條的規(guī)定，設(shè)定拒不履行配合義務(wù)的遲延履行罰金，從而有效的將行為問(wèn)題轉(zhuǎn)化為金錢(qián)問(wèn)題，既能給義務(wù)人的配合義務(wù)加上“緊箍咒”，又能給權(quán)利人以充分的損失彌補(bǔ)，加大繼續(xù)履行判決的可執(zhí)行性。

（五）判決主文的設(shè)定

1.避免為第三人設(shè)定義務(wù)；

2.避免替代行政主管部門(mén)的法定職權(quán)；

3.避免強(qiáng)制執(zhí)行發(fā)生明顯障礙或者無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的具體內(nèi)容（如盡可能將抽象的義務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榭晒﹫?zhí)行的金錢(qián)債務(wù)）；

4.避免超出當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。

【案情介紹】

買(mǎi)方（即本案原告）在2015年通過(guò)房產(chǎn)中介與賣(mài)方就無(wú)錫地區(qū)某套二手毛坯房簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該合同對(duì)定金、首付款、交付首付款當(dāng)日辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶、買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)按揭貸款的尾款交付等等均做了明確約定。在本合同履行過(guò)程中，買(mǎi)方按約向賣(mài)方支付了購(gòu)房定金，但在雙方約定的交付首付款和辦理過(guò)戶的當(dāng)日，中介通知賣(mài)方到不動(dòng)產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶和收取首付款，但賣(mài)方以各種理由拒不到場(chǎng)，后經(jīng)多次催促賣(mài)方均不予理會(huì)（賣(mài)方反悔的真實(shí)理由主要是因?yàn)檫@兩年無(wú)錫地區(qū)房屋價(jià)格大幅上漲）。在糾紛醞釀過(guò)程中，涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)上漲近100%。后買(mǎi)受人向法院提起訴訟，要求賣(mài)方繼續(xù)履行雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

【一審裁判要旨】

一審法院在審理過(guò)程中，圍繞著該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一些審理要素進(jìn)行了充分調(diào)查，如：原告作為買(mǎi)受人是否已按約定全面地履行了合同，被告作為出賣(mài)人是否存在相關(guān)的違約行為等。后一審法院根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)認(rèn)定，原告作為買(mǎi)受人已經(jīng)按約履行了相關(guān)的合同義務(wù)，如支付定金、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之前首付款已經(jīng)到位、通知中介向出賣(mài)人發(fā)出通知，要求來(lái)領(lǐng)取相關(guān)的首付款等。但是，出賣(mài)人在合同簽訂并收受定金后，當(dāng)買(mǎi)方準(zhǔn)備好首付款、中介多次通知賣(mài)方履行合同時(shí)拒不履行已經(jīng)構(gòu)成根本違約。據(jù)此，一審法院根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百零七條的規(guī)定，判決被告在判決生效后10日內(nèi)將房產(chǎn)過(guò)戶給原告。

【相關(guān)法律規(guī)定】

《中華人民共和國(guó)合同法》

第一百零七條  當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

【二審審理思路】

我們認(rèn)為，本案中被告違約事實(shí)明確，證據(jù)確鑿。依據(jù)前述法律規(guī)定，違約責(zé)任的承擔(dān)方式中首選是繼續(xù)履行。因此，一審法院的審理思路基本正確，判決也是在雙方提交的證據(jù)基礎(chǔ)上并基于原告的訴求和法律規(guī)定作出的。

但是，實(shí)踐中很多合同實(shí)際上因?yàn)檫@樣那樣的原因并沒(méi)有辦法繼續(xù)履行，因此，需要根據(jù)具體案情予以考量。比如：繼續(xù)性履行特征的合同，如果沒(méi)有履行保障的話，可能就不太適合判決繼續(xù)履行；一些合同的標(biāo)的物是特殊的履行行為或者涉及特殊的履行主體，可能也不適合判決繼續(xù)履行，因?yàn)樵趶?qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中可能根本無(wú)法找到替代履行的方法。但在一般種類物的交易中，判決繼續(xù)履行可能是追究違約責(zé)任的首選，因?yàn)樵擁?xiàng)判決有利于市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定。如本案就發(fā)生在無(wú)錫房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，判決繼續(xù)履行以此督促當(dāng)事人誠(chéng)信履約，對(duì)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)主體對(duì)合同的預(yù)期價(jià)值、整頓市場(chǎng)秩序和維護(hù)市場(chǎng)交易安全大有脾益。

可本案中，一審判令被告在判決生效后幾日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，這樣的判決主文設(shè)計(jì)是否存在問(wèn)題呢？

實(shí)際上，房屋產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移確實(shí)是不動(dòng)產(chǎn)交易最終履行完畢的標(biāo)志，但卻不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行的全部?jī)?nèi)容。

首先，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙務(wù)合同，買(mǎi)賣(mài)雙方均有一定的合同義務(wù)。買(mǎi)方在獲得房產(chǎn)的同時(shí)應(yīng)當(dāng)向出賣(mài)人支付相應(yīng)的購(gòu)房款。本案中購(gòu)房款并未足額支付到位，買(mǎi)方只是完成了定金支付義務(wù)，首付款及銀行貸款的尾款并未完成支付，其中首付款的支付與雙方辦理過(guò)戶手續(xù)同日進(jìn)行，而銀行貸款的尾款發(fā)放是以房屋過(guò)戶為前提的。本案中原告作為買(mǎi)方，在沒(méi)有全部支付相應(yīng)合同價(jià)款的情況下，法院直接判決要求出賣(mài)人將房屋過(guò)戶至買(mǎi)受人名下，顯然不符合雙務(wù)合同中雙方互負(fù)義務(wù)的特征。

在審理雙務(wù)合同糾紛中，單純依據(jù)原告訴求判決違約方繼續(xù)履行似乎有些欠缺，法院應(yīng)當(dāng)同時(shí)判決守約方未履行完畢的義務(wù)亦應(yīng)當(dāng)按照合同約定繼續(xù)履行。否則，在執(zhí)行階段會(huì)出現(xiàn)新的問(wèn)題。如本案中假設(shè)一審判決生效，買(mǎi)方申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，那么，賣(mài)方在買(mǎi)方未支付首付款時(shí)是否有抗辯權(quán)，如果賣(mài)方將房屋過(guò)戶給買(mǎi)方，但并未如期收到首付款或后期銀行貸款的尾款，該如何處理？所以，本案中一審判決主文忽略了買(mǎi)賣(mài)合同的雙務(wù)性質(zhì)，遺漏了權(quán)利人在取得房屋產(chǎn)權(quán)的同時(shí)亦應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)。

我們認(rèn)為，法院在判決繼續(xù)履行的案件中，必須審查該合同是否為雙務(wù)合同。如果雙務(wù)合同中違約方全部履行到位，守約方是否也有義務(wù)需要履行（提前履行、同時(shí)履行、或者是一定條件完成后的履行），這個(gè)問(wèn)題最好應(yīng)當(dāng)與合同的約定基本保持一致，因?yàn)?/span>法官在作出繼續(xù)履行的判項(xiàng)中，一定要明確繼續(xù)履行的對(duì)象是合同，而不是合同中的某一個(gè)單方的或片面的行為。

除了該案判決主文設(shè)計(jì)存在問(wèn)題，該判決可能還隱藏著另一個(gè)問(wèn)題，即直接判決由被告在幾日內(nèi)將不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶至原告名下，該判決主文的擬定是否妥當(dāng)？

審判實(shí)踐中，對(duì)裁判主文的一般要求是內(nèi)容簡(jiǎn)練、權(quán)利義務(wù)明確，并具有可執(zhí)行性。本案一審判決中將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至被告名下，符合內(nèi)容簡(jiǎn)練的要求，但能不能執(zhí)行呢？細(xì)究該項(xiàng)判決的執(zhí)行要求，該判決的執(zhí)行是需要買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房屋登記管理局提出申請(qǐng)，即涉及到房屋登記管理部門(mén)的行政審批行為。判決中原本限定一個(gè)期限是為了督促被告及時(shí)履行產(chǎn)權(quán)變更，卻忽略了行政管理部門(mén)相關(guān)的行政職權(quán)的處理時(shí)限和處理流程問(wèn)題，如本案中判定被告在三天之內(nèi)將產(chǎn)權(quán)變更，而根據(jù)行政審批的辦理過(guò)程，可能對(duì)于相關(guān)的材料、稅務(wù)、產(chǎn)權(quán)證書(shū)的制作頒發(fā)，都有自身的時(shí)間表，這時(shí)兩個(gè)時(shí)間不一致或發(fā)生沖突，怎么辦？所以，法院對(duì)判決主文的擬定本身也要做進(jìn)一步的斟酌。

該案中可能還存在審理方式方法及審理要件是否齊全的問(wèn)題，這是個(gè)根本性問(wèn)題。我們認(rèn)為，這個(gè)案件憑現(xiàn)有的證據(jù)直接判決繼續(xù)履行是不成立的。因?yàn)樗狈?/span>“判決繼續(xù)履行”的要件事實(shí)的必要環(huán)節(jié)的法律審查，即合同繼續(xù)履行的可能性！判決繼續(xù)履行看似簡(jiǎn)單，其實(shí)很復(fù)雜，因?yàn)樾枰獙⒃臼请p方當(dāng)事人非常自愿的進(jìn)行的一種民事交易行為通過(guò)判決來(lái)繼續(xù)履行，必須關(guān)照到合同約定的方方面面，從而確保即使出現(xiàn)一方當(dāng)事人不予配合，該合同亦能非常順利地履行到位。

在不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中，首先，需要審查出賣(mài)人是否還繼續(xù)享有所涉房屋的所有權(quán)。如果在訴訟過(guò)程中或者在訴訟之前，出賣(mài)人已經(jīng)一房二賣(mài)，把房屋高價(jià)出售給第三人，或者有些當(dāng)事人甚至惡意以低價(jià)出售給第三人，在這種情況下，如果法院判決繼續(xù)履行，執(zhí)行會(huì)遇到很多障礙。如果出賣(mài)人低價(jià)出售給第三人，買(mǎi)方可能會(huì)依據(jù)合同法第七十四條的規(guī)定來(lái)提起撤銷(xiāo)權(quán)訴訟，但如果出賣(mài)人是按照市場(chǎng)價(jià)格出賣(mài)給善意第三人，第三人已經(jīng)全額付款，甚至相關(guān)的產(chǎn)權(quán)已辦理到自己名下，或者善意第三人已經(jīng)開(kāi)始裝修或拎包入住了。這些情況下，“繼續(xù)履行”這一訴訟請(qǐng)求就很難實(shí)現(xiàn)，因?yàn)橐呀?jīng)涉及到第三人的利益。

基于以上情況，我們認(rèn)為，法院要判令繼續(xù)履行合同，不僅要審查守約、違約的問(wèn)題，還要審查合同所涉標(biāo)的目前的狀態(tài)，即可履行性的問(wèn)題。如果經(jīng)過(guò)審查所涉房屋已經(jīng)被善意第三人合法占有或合法享有所有權(quán)，法官需要向原告釋明，詢問(wèn)其是否要求變更訴訟請(qǐng)求，如果原告堅(jiān)決不變更訴訟請(qǐng)求，可能法院要換一種審理方式，比如追加相關(guān)的房屋買(mǎi)受人為第三人參加到訴訟過(guò)程中，如果再經(jīng)過(guò)進(jìn)一步查明，房屋的第二個(gè)買(mǎi)受人是善意取得，原告仍不變更訴訟請(qǐng)求，法院只能駁回繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求。所以，該等審理要件事實(shí)的查明是關(guān)乎原告訴訟請(qǐng)求能否得到支持的關(guān)鍵所在。

其次，判決繼續(xù)履行的案件中，還要審查買(mǎi)受人的履行能力。以房屋買(mǎi)賣(mài)合同為例，買(mǎi)方有沒(méi)有能力繼續(xù)履行支付首付款或尾款的義務(wù)。在矛盾發(fā)生之初，其有履行能力并不代表訴訟之時(shí)還繼續(xù)有履行能力，法院可以要求原告證明自己有按約按期支付相應(yīng)房屋款項(xiàng)的能力。尤其是在該不動(dòng)產(chǎn)交易中買(mǎi)方需要通過(guò)按揭貸款支付尾款的情況，因?yàn)橐坏┥婕霸V訟，很多銀行可能不愿意同意買(mǎi)方的按揭申請(qǐng)，這時(shí)買(mǎi)方就需一次性付清房款。同時(shí)，如果出賣(mài)人是以按揭付款形式對(duì)該房屋享有所有權(quán)，即該房屋存在抵押，假設(shè)房屋貸款政策發(fā)生變化，很有可能意味著買(mǎi)受人也需要一次性付清全部房款。

如果合同履行條件沒(méi)有發(fā)生變化，買(mǎi)受人需證明其有按約繼續(xù)支付購(gòu)房款的能力；如果履行條件發(fā)生重大變化，買(mǎi)方可能還得進(jìn)一步證明其具有一次性付清所有房款的能力！如果買(mǎi)方不能證明自己具有足夠的付款能力，法官還可以判決繼續(xù)履行嗎？如果判決繼續(xù)履行，賣(mài)方協(xié)助買(mǎi)方辦理過(guò)戶后，發(fā)現(xiàn)買(mǎi)方又無(wú)法支付全部房款，反過(guò)來(lái)賣(mài)方就該房款還需向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，最后可能還得把這套房子拍賣(mài)。這就變成一個(gè)特別可笑的事情。

因此，在判決繼續(xù)履行的案件中，需要審查合同的履行條件在訴訟前后有無(wú)發(fā)生變化。訴訟有時(shí)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，在此期間合同的履行條件可能會(huì)發(fā)生變化，特別是涉及到不動(dòng)產(chǎn)等國(guó)家隨時(shí)會(huì)基于市場(chǎng)變化進(jìn)行出臺(tái)調(diào)控政策的行業(yè)，如貸款條件、買(mǎi)售條件，等等，這些政策變化均可能造成行政審批變化、交易條件變化和市場(chǎng)環(huán)境變化，而最終成為影響合同繼續(xù)履行的一個(gè)相關(guān)條件。

綜上，我們認(rèn)為，考查合同的可履行性時(shí)，既需要調(diào)查合同所涉的標(biāo)的是否還在違約方名下，存在的狀態(tài)以及是否有新的權(quán)利人出現(xiàn)。同時(shí)，作為合同守約方也需進(jìn)一步證明在訴訟過(guò)程中其亦有能力繼續(xù)履行該合同、支付相應(yīng)對(duì)價(jià)。只有這些條件全部具備，法院判決繼續(xù)履行可能才有妥當(dāng)性，才能為日后的強(qiáng)制執(zhí)行鋪平道路。

法院審理不能遷就執(zhí)行，但是審理要考慮到判決主文的可執(zhí)行性。如果法院的判決沒(méi)有可執(zhí)行性，尤其是給付性質(zhì)的判決，沒(méi)有可執(zhí)行性，判決就是一紙空文，所以審理一定要兼顧到執(zhí)行，否則原告的權(quán)利得不到保障、也無(wú)法受到救濟(jì)。另外，從法院工作的整體性出發(fā)，也需考慮到執(zhí)行問(wèn)題，法院的工作立、審、執(zhí)是一個(gè)完整性的工作，不能顧頭不顧尾。立審執(zhí)三位一體形成合力，才是真正能夠化解矛盾、解決糾紛的工作思路。

再次，我要講的是一些臨時(shí)救濟(jì)措施在繼續(xù)履行的判決或?qū)徖淼闹笇?dǎo)思想過(guò)程中的作用。以房屋買(mǎi)賣(mài)合同為例，如果法官認(rèn)為要根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求判決繼續(xù)履行的，第一個(gè)想法是需要把所涉房屋進(jìn)行保全，不允許房子再產(chǎn)生任何的干擾繼續(xù)履行的權(quán)利人出現(xiàn)，排除一切可能對(duì)繼續(xù)履行發(fā)生困擾的干擾，避免在該房屋上出現(xiàn)其他買(mǎi)受人、房屋抵押人、房屋承租人等等。如果案情確有必要，甚至可以進(jìn)行查封或者對(duì)義務(wù)人進(jìn)行行為保全。從而通過(guò)這些輔助救助措施可以避免案情發(fā)生不可控的情形出現(xiàn)，有利于糾紛的順利解決。

這類案件中的權(quán)利人或其代理人在提出訴訟請(qǐng)求的過(guò)程中，也要善于利用法律，利用相關(guān)實(shí)定法和程序法，全面保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)利，及時(shí)提起行為或者財(cái)產(chǎn)保全，積極幫助法官修正完善該類案件及訴訟請(qǐng)求得到滿足的法律要件事實(shí)。作為被告，也應(yīng)當(dāng)恪守訴訟誠(chéng)信，不能在訴訟過(guò)程中惡意轉(zhuǎn)讓相關(guān)財(cái)產(chǎn)、惡意讓其他權(quán)利人出現(xiàn)，人為的為審理制造阻礙?；谶@種情況，人民法院也可以根據(jù)相應(yīng)的情節(jié)對(duì)惡意阻卻案件審理的當(dāng)事人進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，維持訴訟正常秩序。

（本期編輯：張完連律師）