１、案情

2013年3月5日，買房者馬驍驍與華清置業(yè)公司簽訂一份《商品房買賣合同》。該合同第三條約定：房屋建筑面積180.56平方米，套內(nèi)面積156.54平方米，單價7400元/平方米，房屋總價1336144元，同時該合同對房屋的層高進行了特別約定：買受人所購買的商品房為小高層，層高為3米，局部層高（包括但不限于衛(wèi)生間、廚房、陽臺）會有降板，部分頂層單元會有挑高建筑形式，買受人不得以層高誤差為由拒絕辦理收房交接手續(xù)。

交房時，馬驍驍組織人員到現(xiàn)場測量，發(fā)現(xiàn)所購房屋的實際層高僅為2.9米，認為華清置業(yè)公司存在違約，遂通過律師和華清置業(yè)公司進行交涉，雙方因分歧過大，無法達成一致意見。馬驍驍遂起訴至法院，要求判令被告華清置業(yè)公司賠償案涉房屋層高不足給原告導致的損失和違約金共計80000元。

２、爭議焦點

房屋層高不足，開發(fā)商是否應當承擔違約責任？《商品房買賣合同》中對于層高不足的問題沒有約定違約責任的，如何確定賠償標準？

3、雙方觀點

庭審期間，原、被告雙方均委托了代理律師，雙方各持己見。

◆被告及其代理人認為：

1．案涉房屋層高雖然不足3米，但套內(nèi)面積并沒有減少，客觀上并不會影響業(yè)主的居住，因此原告所說的損失并不存在；

2．公司向物價部門所報的商品房價目表中標注的都是層高2.9米，可以認定案涉房屋關于層高的約定，只是員工的筆誤，而筆誤不屬于當事人的真實意思表示；

3．原告主張的違約金過高，且沒有明確的計算依據(jù)或證據(jù)。

◆原告及其代理人則認為：

1．原告所購買的房屋，本質上購買的是一個三維立體空間，套內(nèi)面積不變的情況下，高度變小了，相應的空間也會變小，雖然高度的減少對于購房人而言，并非產(chǎn)生直接的經(jīng)濟損失，但會實際影響到購房人的使用和居住感受，因此被告所說的不會對原告產(chǎn)生影響的說法顯然沒有事實依據(jù)；

2．被告提出關于層高的約定，只是員工的筆誤，但這一點被告并未提供充分證據(jù)予以證實，即便是被告員工的筆誤，也是其自身管理體系不完善、工作疏忽所致，其不利后果應由其自行承擔，與原告無關。

3．雖然原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》中沒有對層高不足的問題約定違約責任，但層高不足給原告帶來的居住體驗下降也是客觀存在的，因此被告的違約給原告造成的損失，對比房價1336144元而言，8萬元的損失并不過高，請求法庭予以支持。

4、法院判決

一審法院在綜合審查雙方代理人的意見后，最終認定被告存在違約，應承擔相應的違約責任，至于如何確定原告的損失，法院認為：

由于雙方當事人對層高不達標的違約責任無明確約定，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的相關規(guī)定，面積誤差比超出3%以內(nèi)部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

本案中，被告華清置業(yè)公司向原告馬驍驍交付的房屋比合同約定層高低了10厘米，導致原告房屋的實際使用空間減少達3.3%

計算方式：

▲（套內(nèi)面積 x 合同約定層高 — 套內(nèi)面積 x 實際層高）÷套內(nèi)面積x合同約定層高

雙方對層高差異的違約責任沒有約定，本院參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定確定被告應當承擔的違約責任的比例：

套內(nèi)面積x7400元/平方米x3%+（套內(nèi)面積x7400元x0.3%x2倍），即41702元。

●判決：

一、被告華清置業(yè)公司賠償原告馬驍驍違約損失共計41702元；

二、駁回原告馬驍驍?shù)钠渌V訟請求。

５、律師提醒

購房人在購買房屋的時候，本質上購買的是房屋的實際使用空間，不僅要注意套內(nèi)面積是否縮水，還應測量所購房屋的層高是否足夠，層高不足的仍然應認定房開商存在交付瑕疵。

本案中，對于層高不足及其賠償標準問題，我國目前并沒有明確的法律法規(guī)予以規(guī)范，這應當屬于一個法律漏洞。對于這類需要解決的實際問題，本案一審法院采取對《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第十四“面積差異處理”條款進行類推解釋，該條款的立法本意，是在一定的誤差范圍內(nèi)保障買受人獲得房屋空間的權利，因此一審法院的類推解釋并未違背立法本意。

６、法條鏈接

●《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十四條　出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

●《中華人民共和國民事訴訟法》

第六十四條　當事人對自己的主張，有責任提供證據(jù)。