開(kāi)發(fā)不到總額25%--土地轉(zhuǎn)讓登記之探討  

問(wèn)題提出：現(xiàn)實(shí)生活中，出讓方式取得的土地使用權(quán)，由于各種原因，發(fā)生轉(zhuǎn)讓的行為屢見(jiàn)不鮮。其中房屋建設(shè)工程投資未完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)申請(qǐng)登記的，登記機(jī)構(gòu)如何辦理？

解決要旨：筆者認(rèn)為，房屋建設(shè)工程土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依申請(qǐng)登記為原則，依囑托登記為例外；依申請(qǐng)登記的，登記申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)符合法律行政法規(guī)規(guī)定，這里的“符合法律行政法規(guī)規(guī)定”包括兩方面的含義，一是土地使用權(quán)來(lái)源符合法律法規(guī)規(guī)定，二是房屋建設(shè)工程投資開(kāi)發(fā)比例達(dá)到《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，且兩個(gè)方面同時(shí)滿足，缺一不可。因此，投資開(kāi)發(fā)未完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%，房屋建設(shè)工程土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)以不予登記為原則，準(zhǔn)予登記為例外。

具體情況分析及解決方案：

一、  因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等法律行為導(dǎo)致的土地使用權(quán)變動(dòng)

有觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋建設(shè)工程投資開(kāi)發(fā)未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的情況下，雙方(或者多方)當(dāng)事人簽訂合同，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，這一行為雖然違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條關(guān)于土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定屬于行政管理性強(qiáng)制規(guī)定，2009年最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋二》第十四條，將影響合同效力的“強(qiáng)制性規(guī)定”限定在“效力性強(qiáng)制規(guī)定”范圍內(nèi)，房屋建設(shè)工程投資開(kāi)發(fā)未完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%，屬合同標(biāo)的物存在瑕疵，并不直接影響合同效力，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同依然有效，對(duì)雙方當(dāng)事人仍有約束力，當(dāng)事人權(quán)利依法應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)；另外，登記需要提交的申請(qǐng)材料中，房屋建設(shè)工程投資開(kāi)發(fā)完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的證明，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》8.3.3規(guī)定中沒(méi)做要求。因此，雙方當(dāng)事人的登記申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記。

筆者認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓合同有效，只能說(shuō)明作為土地使用權(quán)來(lái)源的合同約定符合法律法規(guī)規(guī)定，僅滿足“符合法律行政法規(guī)規(guī)定”兩方面含義的其中之一，不必然導(dǎo)致登記申請(qǐng)可以準(zhǔn)予登記；物權(quán)法也沒(méi)有否認(rèn)生效合同的效力，只是規(guī)定，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，合同效力和物權(quán)變動(dòng)效力，是不同法律范疇的兩個(gè)概念，不能混為一談?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十六條第一款第六項(xiàng)規(guī)定，申請(qǐng)登記需要提交法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料；《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》8.3.3規(guī)定，申請(qǐng)材料除有效轉(zhuǎn)讓合同外，還有“法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料”，房屋建設(shè)工程土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，投資開(kāi)發(fā)必須完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，是法律行政法規(guī)強(qiáng)制性管理規(guī)定。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》8.3.4規(guī)定，辦理登記時(shí)需審查“申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否與土地出讓合同相關(guān)條款沖突”，從審查要點(diǎn)可以看出，合同雙方當(dāng)事人負(fù)有服從行政管理的法定義務(wù)，登記機(jī)構(gòu)負(fù)有對(duì)房屋建設(shè)工程投資開(kāi)發(fā)比例進(jìn)行審查的法定職責(zé)。投資開(kāi)發(fā)未完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條第一項(xiàng)規(guī)定，雙方當(dāng)事人提出登記申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)不予登記。

根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同有效，不必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出讓合同規(guī)定和轉(zhuǎn)讓合同約定，繼續(xù)履行義務(wù)，房屋建設(shè)工程投資開(kāi)發(fā)比例符合法定條件后，辦理登記，以實(shí)現(xiàn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)效力的目的。

二、  因非法律行為導(dǎo)致的土地使用權(quán)變動(dòng)

根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條、第二十九條規(guī)定，導(dǎo)致土地使用權(quán)變動(dòng)的非法律行為有兩種類型，一種是繼承或者受遺贈(zèng)，另一種是生效法律文書(shū)。非法律行為成就時(shí)，土地使用權(quán)即發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移效力。

（一）因繼承或者受遺贈(zèng)取得土地使用權(quán)

有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第二十九條規(guī)定，繼承或者受遺贈(zèng)取得土地使用權(quán)的，繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始，物權(quán)直接發(fā)生變動(dòng)，繼承人或受遺贈(zèng)人即時(shí)依法享有土地使用權(quán)。因此，無(wú)論房屋建設(shè)工程投資開(kāi)發(fā)比例是否符合法定條件，繼承人或者受遺贈(zèng)人提出登記申請(qǐng)的，登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記。

筆者認(rèn)為，繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始，繼承人或者受遺贈(zèng)人就直接合法取得被繼承人或者遺贈(zèng)人的土地使用權(quán)，這是繼承法和物權(quán)法賦予繼承人或者受遺贈(zèng)人的法定權(quán)利，但只能證明土地使用權(quán)來(lái)源符合法律規(guī)定，繼承或者受遺贈(zèng)依法取得土地使用權(quán)和土地使用權(quán)登記，是不同法律范疇的兩個(gè)行為，雖有聯(lián)系，但又相互獨(dú)立。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》8.3.1規(guī)定，繼承或者受遺贈(zèng)取得的土地使用權(quán)登記，屬于轉(zhuǎn)移登記的情形；8.3.4審查要點(diǎn)規(guī)定，登記時(shí)應(yīng)當(dāng)審查“申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否與土地出讓合同相關(guān)條款沖突”，登記機(jī)構(gòu)仍需審查房屋建設(shè)工程投資開(kāi)發(fā)是否達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；根據(jù)《繼承法》的規(guī)定，繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得被繼承人或者遺贈(zèng)人的土地使用權(quán)，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)履行被繼承人或者遺贈(zèng)人服從行政管理的法定義務(wù)。因此，繼承人或者受遺贈(zèng)人提出登記申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)不予登記。

根據(jù)《物權(quán)法》第二十九、第三十一條規(guī)定，依繼承或者受遺贈(zèng)取得的土地使用權(quán)，繼承人或者受遺贈(zèng)人自愿申請(qǐng)登記，即使不申請(qǐng)登記，也不影響其依法享有權(quán)利，僅僅是對(duì)外不發(fā)生公示效力，再處置申請(qǐng)登記時(shí)，登記申請(qǐng)受到限制。為了再處置土地使用權(quán)時(shí)，登記申請(qǐng)不受限制，繼承人或者受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照出讓合同規(guī)定，繼續(xù)履行被繼承人或者遺贈(zèng)人的投資開(kāi)發(fā)義務(wù)，房屋建設(shè)工程投資開(kāi)發(fā)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，辦理登記，以實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)繼承或者受遺贈(zèng)的對(duì)外公示效力。

（二）因生效法律文書(shū)取得土地使用權(quán)

根據(jù)是否要求協(xié)助執(zhí)行，生效法律文書(shū)有兩種類型：

一種類型是法律文書(shū)沒(méi)有協(xié)助執(zhí)行要求，包括仲裁委員會(huì)生效的裁決書(shū)或人民法院生效的民事裁判書(shū)、民事裁定書(shū)、民事調(diào)解書(shū)等。依據(jù)這類生效法律文書(shū)取得的土地使用權(quán)辦理登記，具體情況分析及解決方案，與繼承或者受遺贈(zèng)取得的土地使用權(quán)基本類似，不再贅述。

另一種類型是法律文書(shū)有協(xié)助執(zhí)行要求，人民法院作出執(zhí)行裁定書(shū)，同時(shí)作出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。實(shí)務(wù)中，人民法院作出的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)有兩種情形，一種情形是沒(méi)有載明具體協(xié)助執(zhí)行人，申請(qǐng)執(zhí)行人持人民法院執(zhí)行裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)申請(qǐng)登記。人民法院雖然作出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，但沒(méi)有依法向登記機(jī)構(gòu)送達(dá)，也沒(méi)有要求登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行，根據(jù)《民事訴訟法》第二百五十一條“在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，有關(guān)單位必須辦理”的規(guī)定，協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)對(duì)登記機(jī)構(gòu)依法不具有協(xié)助執(zhí)行約束力，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將其視為沒(méi)有協(xié)助執(zhí)行要求的生效法律文書(shū)；另一種情形是載明登記機(jī)構(gòu)為具體協(xié)助執(zhí)行人，且人民法院依法向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行了送達(dá)。房屋建設(shè)工程投資開(kāi)發(fā)未完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%，人民法院作出執(zhí)行裁定，準(zhǔn)予土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，雖然與《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》關(guān)于土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定相抵觸，但是《民事訴訟法》第二百五十一條規(guī)定，在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，有關(guān)單位必須辦理；最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》“三”第二款規(guī)定，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時(shí)，不對(duì)生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)進(jìn)行實(shí)體審查。國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。依人民法院生效執(zhí)行裁定書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理登記，是司法權(quán)的一種延續(xù)，是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的法定協(xié)助義務(wù)，不是登記機(jī)構(gòu)獨(dú)立做出的行政行為，且《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第19條規(guī)定，人民法院持生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。法律規(guī)定免除了登記機(jī)構(gòu)對(duì)生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)實(shí)體審查的義務(wù)，登記機(jī)構(gòu)只需審核法律文書(shū)真實(shí)且生效即可，協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)是否違反土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不需要審查，協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)拒絕辦理。因此，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)如實(shí)記載于登記簿，向權(quán)利人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。這種情形下辦理登記，是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條關(guān)于不予登記規(guī)定的例外。房屋建設(shè)工程投資開(kāi)發(fā)未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的情況，登記機(jī)構(gòu)可以提出審查建議，與人民法院進(jìn)行溝通。

       作者： 菏澤市不動(dòng)產(chǎn)登記中心  楊建勇