來(lái)源：無(wú)訟閱讀      作者：崔文強(qiáng)（山東省淄博市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）

實(shí)踐中很多開發(fā)商基于蓄客的需要，往往在開發(fā)項(xiàng)目伊始，甚至尚未取得預(yù)售許可證之前便與意向客戶簽訂認(rèn)購(gòu)意向書，認(rèn)購(gòu)書等此類形式的認(rèn)購(gòu)協(xié)議以招攬意向客戶。而因未取得預(yù)售許可的瑕疵，其對(duì)此種認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力多存爭(zhēng)議，具體到實(shí)務(wù)中，存在兩種不同觀點(diǎn)。

一、不同之觀點(diǎn)

其一，主張未取得預(yù)售許可證的認(rèn)購(gòu)協(xié)議不具有效力，其依據(jù)系《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同解釋》）第二條：

“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

因開發(fā)商未取得預(yù)售許可證的瑕疵，故而此認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

其二，主張認(rèn)購(gòu)協(xié)議與預(yù)售合同具有顯著區(qū)別，其無(wú)論在協(xié)議目的、內(nèi)容等方面皆有不同，而《商品房買賣合同解釋》其規(guī)定系針對(duì)預(yù)售合同的效力規(guī)定，系當(dāng)事人簽訂的正式買賣合同，認(rèn)購(gòu)協(xié)議系預(yù)約合同性質(zhì)，系對(duì)于將來(lái)簽訂正式買賣合同等事項(xiàng)的約定。

其與買賣房屋合同的本約具有顯著區(qū)別，故而不宜由是否取得預(yù)售許可證予以約束合同效力。

二、認(rèn)購(gòu)協(xié)議和預(yù)售合同的區(qū)別

筆者贊同第二種觀點(diǎn)。

首先，第一種觀點(diǎn)顯然未將認(rèn)購(gòu)協(xié)議和預(yù)售合同予以區(qū)分。預(yù)售合同在很多方面皆與認(rèn)購(gòu)協(xié)議具有顯著區(qū)別。

認(rèn)購(gòu)協(xié)議，其本質(zhì)系預(yù)約合同，系合同雙方當(dāng)事人基于特定目的對(duì)預(yù)達(dá)成事項(xiàng)的事先安排，具體到商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，則系基于將來(lái)簽訂商品房買賣合同而達(dá)成的預(yù)先協(xié)議。此亦為其目的所在。

而商品房預(yù)售合同的目的則系確認(rèn)開發(fā)商與購(gòu)房者就買賣商品房之權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，系認(rèn)購(gòu)協(xié)議之本約和最終目的之達(dá)成。

因其最終明確雙方買賣法律關(guān)系，故而在《商品房銷售管理辦法》第十六條中規(guī)定了應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容。以利于厘清雙方之法律關(guān)系，明確權(quán)利及義務(wù)，其內(nèi)容上也較為詳盡，不僅包括當(dāng)事人的姓名或名稱、商品房的基本情況，價(jià)款及支付方式等，尚包括不動(dòng)產(chǎn)的交付、權(quán)屬證書的辦理、爭(zhēng)議的解決方法等。

而對(duì)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議，實(shí)踐中較為常見的系認(rèn)購(gòu)書的形式，其內(nèi)容較之預(yù)售合同簡(jiǎn)略，其僅包括意向買受人的姓名、名稱，意向購(gòu)買房屋的坐落及預(yù)測(cè)面積以及其他對(duì)于預(yù)約事項(xiàng)的約定。

從預(yù)售合同和認(rèn)購(gòu)協(xié)議的形式來(lái)看，預(yù)售合同，尤其是商品房預(yù)售合同基于住建部門備案管理的需要，往往采用住建部門提供的制式合同的形式，且通過(guò)網(wǎng)上備案的方式予以管理，其形式上更為嚴(yán)謹(jǐn)和規(guī)范。

而認(rèn)購(gòu)協(xié)議系各開發(fā)商自行與潛在意向客戶達(dá)成的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，目的系基于蓄客的需求，或系達(dá)成買賣合同關(guān)系的需要，其形式上較為寬松，其包括的內(nèi)容和格式亦千差萬(wàn)別。

恰是基于此種不同，出于穩(wěn)定交易市場(chǎng)秩序，保護(hù)購(gòu)房人利益的需要，同時(shí)基于預(yù)售合同管理的需求，司法解釋作出了對(duì)預(yù)售合同效力的限制性規(guī)定，而此種限制對(duì)于內(nèi)容和形式皆較為寬松的作為預(yù)約形式協(xié)議的認(rèn)購(gòu)協(xié)議顯然并無(wú)必要。

三、從司法解釋條文意旨來(lái)看

從《商品房買賣合同解釋》第二條的意旨來(lái)看，其系對(duì)于預(yù)售許可制度的一種承認(rèn)。預(yù)售許可制度又來(lái)已久，自1994年《城市房地產(chǎn)管理法》及1995年《城市商品房預(yù)售管理辦法》出臺(tái)，便始調(diào)整商品房的預(yù)售制度，對(duì)于此種行政權(quán)的承認(rèn)有利于厘清司法機(jī)構(gòu)和行政機(jī)構(gòu)的權(quán)限，同時(shí)可避免大量無(wú)效合同的出現(xiàn)。

在這其中，司法機(jī)構(gòu)僅對(duì)行政機(jī)構(gòu)進(jìn)行審批許可后頒布的結(jié)果性依據(jù)，即預(yù)售許可證予以審查，而不關(guān)注具體是否符合預(yù)售條件的實(shí)質(zhì)要件，這也體現(xiàn)了司法和行政的各司其職，可以有效的促進(jìn)房地產(chǎn)交易秩序的穩(wěn)定和市場(chǎng)的發(fā)展。

而此種限制皆是基于商品房預(yù)售管理的基礎(chǔ)，也即基于預(yù)售合同備案制度及管理的需求所致。對(duì)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議，顯然其更為自由和開發(fā)，對(duì)于其效力的限制亦更為寬泛，甚至完全遵從當(dāng)事人之意思自治，故而其并未被司法解釋所收納，亦未被其意旨所涵蓋，縱使未取得預(yù)售許可，亦不影響其合同效力。

四、預(yù)約合同具備轉(zhuǎn)本約時(shí)缺失預(yù)售許可其效力如何？

此外，《商品房買賣合同解釋》第五條亦規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?/span>

此條系認(rèn)購(gòu)協(xié)議在具有買賣合同之內(nèi)核的情形下將其視同為買賣合同的一種例外情形。假設(shè)開發(fā)商與買受人簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，且認(rèn)購(gòu)協(xié)議中具備了如司法解釋中所提及的商品房買賣合同主要內(nèi)容，對(duì)價(jià)款、爭(zhēng)議處理，權(quán)利義務(wù)等成就買賣合同關(guān)系的內(nèi)容皆進(jìn)行了約定，同時(shí)出賣人已經(jīng)收受購(gòu)房款，此時(shí)預(yù)約合同則進(jìn)行了向本合同的轉(zhuǎn)化。

那么倘若開發(fā)商尚未取得預(yù)售許可，此時(shí)合同效力應(yīng)如何認(rèn)定呢？是將其視為一種特殊的認(rèn)購(gòu)協(xié)議還是將其視同轉(zhuǎn)化后的買賣合同因缺失預(yù)售許可的條件而認(rèn)定無(wú)效呢？

可以說(shuō)在開發(fā)商與買受人簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議之后，是否能夠順利達(dá)成本約尚有諸多因素制約。但在簽訂了此類包含買賣合同主要內(nèi)容的預(yù)約合同之時(shí)，實(shí)則已無(wú)制約達(dá)成本約的限制。

然而在現(xiàn)今規(guī)范商品房預(yù)售，各地紛紛嚴(yán)控預(yù)售的背景之下，無(wú)預(yù)售許可證多是禁止預(yù)售的，甚至預(yù)售之前的各種蓄客行為，包括通過(guò)認(rèn)購(gòu)協(xié)議預(yù)定、排號(hào)、以及發(fā)放VIP卡等各種變相形式收取潛在買受人費(fèi)用皆是予以禁止的，更何談通過(guò)簽訂滿足買賣合同形式的協(xié)議并收取買受人房款的行為。

此情形下，開發(fā)商通過(guò)認(rèn)購(gòu)協(xié)議便預(yù)先達(dá)到簽訂本約的目的，依據(jù)司法解釋規(guī)定，其因符合買賣合同內(nèi)容而視同為買賣合同，故而在缺失預(yù)售許可的情形下似應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。但是此種認(rèn)定未免顯得有些過(guò)于簡(jiǎn)單粗暴。

筆者認(rèn)為應(yīng)在賦予開發(fā)商一定的寬限期之前提下，參照司法解釋規(guī)定在起訴前取得的可以認(rèn)定有效。

同時(shí)將合同效力之選擇賦予已經(jīng)交付款項(xiàng)并對(duì)于預(yù)售許可未獲取并不知情的買受人，由其選擇承認(rèn)合同效力或者請(qǐng)求確認(rèn)無(wú)效并依據(jù)司法解釋選擇主張一倍賠償責(zé)任。此亦將于《商品房買賣合同解釋》第九條之簽訂買賣合同時(shí)之故意隱瞞情形相匹配。

那么問(wèn)題是若開發(fā)商在簽訂此“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”之時(shí)便告知買受人其并未取得預(yù)售許可，此認(rèn)購(gòu)協(xié)議實(shí)質(zhì)系預(yù)約合同，并不構(gòu)成買賣合同本約，買賣合同待其取得預(yù)售許可之后再行簽訂并備案。但因其包含了主要內(nèi)容而實(shí)質(zhì)已達(dá)成了買賣合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)核。

此情形下，是否可視為開發(fā)商故意隱瞞呢？或者買受人是否仍可依據(jù)司法解釋第九條主張一倍之賠償呢？

可以說(shuō)倘若開發(fā)商其主張意圖在于通過(guò)認(rèn)購(gòu)協(xié)議達(dá)成本約，并已然收受了購(gòu)房款，其縱使對(duì)于缺失預(yù)售許可之情形已然告知，看似并不存在欺詐，但對(duì)于買受人實(shí)則并無(wú)可回轉(zhuǎn)余地，因合同已然達(dá)成，應(yīng)視為開發(fā)商故意隱瞞事實(shí)真相，假借簽訂預(yù)約合同達(dá)成本約之目的，并借以規(guī)避一賠之懲罰性賠償。

且其反其道而行，徑自告知買受人確實(shí)預(yù)售許可的情形，造成買受人“明知故犯”的假想，使買受人亦有過(guò)失，此種情形若開發(fā)商在訴訟前取得預(yù)售許可，可以認(rèn)定有效，但筆者以為仍應(yīng)考慮開發(fā)商之隱瞞情節(jié)和目的適當(dāng)向買受人利益予以傾斜。

因未取得預(yù)售許可還頂風(fēng)作案，并意圖直達(dá)本約，收取價(jià)款獲利，其主觀惡意較大，買受人在期間實(shí)則喪失了可借預(yù)約合同考慮是否訂立本約的契機(jī)，故而適當(dāng)?shù)倪m用或者參照司法解釋之懲罰性賠償責(zé)任的適用亦是有其可行性的。

但至于此情形下的具體認(rèn)定，仍應(yīng)在司法實(shí)踐總逐步總結(jié)，形成較為規(guī)范的思路。