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承租房屋不能滿足特定行業(yè)用途的，出租人承擔(dān)違約責(zé)任

??作者：唐青林 李舒  龔炯（北京兩高重大疑難案件律師團(tuán)隊(duì)） 

閱讀提示：寫字樓租賃中，當(dāng)承租房屋用途涉及到特定行業(yè)，則雙方當(dāng)事人需格外加以注意。餐飲業(yè)個(gè)體工商戶進(jìn)行工商登記注冊(cè)是否以取得環(huán)保局環(huán)境影響評(píng)價(jià)為前提，雖然部門間有爭(zhēng)議，但就此最高法院有相應(yīng)批復(fù)，無(wú)需以通過環(huán)境影響評(píng)價(jià)為前置條件，具體規(guī)定見延伸閱讀。

但在實(shí)務(wù)中，因涉案承租房屋周邊環(huán)境原因，環(huán)保局不予出具環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告，導(dǎo)致承租人開辦餐館無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，承租合同目的無(wú)法達(dá)到。

本案中，裁判認(rèn)定，承租房屋用于開辦餐飲業(yè)，因此房屋具備通過餐飲業(yè)環(huán)境評(píng)估的基本要求是房屋具備餐飲條件的應(yīng)有之義，出租人除房屋自身外還需保證周邊環(huán)境符合餐飲條件，且承租人實(shí)際經(jīng)營(yíng)行為并不視為對(duì)房屋符合使用條件的默認(rèn)，承租人有權(quán)解除合同（本案中出租人違約導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，既符合約定解除也符合法定解除條件），出租人應(yīng)依約返還其已經(jīng)繳納的押金及房屋。

寫字樓租賃中，涉及特殊行業(yè)如餐飲業(yè)的，房屋具備通過餐飲業(yè)環(huán)境評(píng)估的基本要求是房屋具備餐飲條件的應(yīng)有之義，出租人除房屋自身外還需保證周邊環(huán)境符合餐飲條件，且承租人實(shí)際經(jīng)營(yíng)行為并不視為對(duì)房屋符合使用條件的默認(rèn)。

一、2014年11月4日，李某（乙方、承租方）與馬某（甲方、出租方）簽訂《寫字樓、商業(yè)租賃合同》，約定甲方將位于北京市東城區(qū)某商鋪（225.41平方米）出租給乙方使用，租賃期5年；月租金10萬(wàn)元；押金20萬(wàn)元。甲方承諾此房具備餐飲條件，如果不具備餐飲條件，甲方退還乙方已交的房屋租金及押金。

二、李某接收房屋后，于2015年1月25日開業(yè)，并于2月5日辦理了個(gè)體工商戶名稱預(yù)先核準(zhǔn)手續(xù)。之后，李某向北京市東城區(qū)環(huán)保局申請(qǐng)辦理經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)的環(huán)境評(píng)估，經(jīng)環(huán)保局現(xiàn)場(chǎng)查勘后，口頭答復(fù)李某涉案房屋不符合相關(guān)規(guī)定，無(wú)法通過環(huán)境評(píng)估。

三、自2015年8月18日，李某二次委托律師向馬某發(fā)出《律師函》，李某以涉案房屋不符合合同約定的用途，無(wú)法取得北京市東城區(qū)環(huán)保局的環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告書，無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照為由，提出解除雙方房屋租賃合同，并要求馬某返還押金、租金、設(shè)備款、賠償損失等。2015年8月20日，馬某收到上述《律師函》。2015年9月22日，李某向一審法院起訴，提出了前述訴訟請(qǐng)求。

四、一審法院判決：雙方寫字樓租賃合同于2015年8月20日解除，馬某返還李某支付的租金及押金等。二審訴訟中，經(jīng)法院向東城區(qū)環(huán)保局調(diào)查，該局答復(fù)因涉案房屋距離后面的住宅樓小于9米，且該房屋有一部分延伸至居民樓下，故不能通過餐飲業(yè)環(huán)境評(píng)估。 二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

兩審法院裁判認(rèn)定涉案房屋約定解除條件成就的原因在于：

一、涉案房屋具備餐飲條件不同于房屋自身?xiàng)l件

租賃合同約定，出租人承諾此房具備餐飲條件，如果不具備餐飲條件，出租人退還承租人已交的房屋租金及押金。如出租人在上訴中主張，根據(jù)“甲方將商鋪在設(shè)施、設(shè)備完好的狀態(tài)下出租給乙方使用”的約定，主張雙方租賃關(guān)系不包括周邊環(huán)境情況，這混淆了租賃標(biāo)的物（涉案商鋪）與租賃標(biāo)的物所應(yīng)當(dāng)符合的條件（商鋪應(yīng)當(dāng)具備餐飲條件），因此二審法院對(duì)該上訴意見不予采納。

二、承租人實(shí)際經(jīng)營(yíng)不能證明涉案房屋具備餐飲條件

本案中，承租人已經(jīng)接收房屋并開業(yè)，即利用該房屋實(shí)際經(jīng)營(yíng)。但是實(shí)際經(jīng)

營(yíng)并非合同約定的具備餐飲條件，也不意味著承租人以行為對(duì)該瑕疵事實(shí)的默認(rèn)。按照一般理解，房屋具備通過餐飲業(yè)環(huán)境評(píng)估的基本要求是房屋具備餐飲條件的應(yīng)有之義。否則，承租人簽訂合同的目的不能實(shí)現(xiàn)。

前事不忘、后事之師。為避免未來(lái)發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

一、寫字樓租賃中，承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)行業(yè)的特殊要求，如本案餐飲業(yè)需通過餐飲業(yè)環(huán)境評(píng)估，履行必要的注意義務(wù)，對(duì)承租寫字樓進(jìn)行實(shí)地考察，進(jìn)而在租賃合同中約定出租人的保證條件及違約責(zé)任（如本案租賃合同約定：甲方承諾此房具備餐飲條件，如果不具備餐飲條件，甲方退還乙方已交的房屋租金及押金），以有效降低交易成本，避免未來(lái)的爭(zhēng)議。

二、寫字樓租賃合同發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)律師提供前期法律咨詢服務(wù)。本案中，承租人在訴訟前發(fā)律師函解除合同并固定事實(shí)，在訴訟中取得先機(jī)，最終獲得勝訴。

《合同法》

第九十三條　當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

第九十四條　有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

第九十六條　當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

第一百一十三條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

第二百一十二條　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十六條　出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

以下為該案在二審法院審理階段，裁判文書中“本院認(rèn)為”就該問題的論述：

本院認(rèn)為：雙方租賃合同約定，甲方承諾此房具備餐飲條件，如果不具備餐飲條件，甲方退還乙方已交的房屋租金及押金。按照一般理解，房屋具備通過餐飲業(yè)環(huán)境評(píng)估的基本要求是房屋具備餐飲條件的應(yīng)有之義。馬某上訴根據(jù)“甲方將商鋪在設(shè)施、設(shè)備完好的狀態(tài)下出租給乙方使用”的約定，主張雙方租賃關(guān)系不包括周邊環(huán)境情況，這混淆了租賃標(biāo)的物（涉案商鋪）與租賃標(biāo)的物所應(yīng)當(dāng)符合的條件（商鋪應(yīng)當(dāng)具備餐飲條件），本院對(duì)于馬某該項(xiàng)上訴意見不予采納。至于李某在此實(shí)際經(jīng)營(yíng)與涉案房屋具備餐飲條件，亦屬于不同的范疇，現(xiàn)因涉案房屋無(wú)法通過餐飲業(yè)環(huán)境評(píng)估，一審判決依據(jù)合同關(guān)于“如果不具備餐飲條件，甲方退還乙方已交的房屋租金及押金”的約定，判令馬某退還李某租金及押金，符合合同約定，本院對(duì)于馬某不同意退還租金及押金的上訴請(qǐng)求不予支持。

馬某與李某房屋租賃合同糾紛二審民事判決書[（2017）京02民終910號(hào)]