我知道，這一篇會引來無數(shù)的嘲笑、嘲弄和蔑視，這些“噪音”其實我不是太在意，不care。

先講兩個概念：

1、路徑依賴

警察的兒子大概率是警察，教師的兒子大概率是教師，土匪的兒子也有成為土匪的可能性，而且可能性還不低，這就叫做路徑依賴。

路徑依賴的好處是容易選擇和容易堅持，因為骨子里已經認可了；壞處是“看不得、看不見、看不上”別處的好，因為切換頻道不易。

2、選擇權

生活和投資當中，選擇當然非常重要，跟選擇相對應的是選擇背后的認知，權當做選擇權吧。

當你做決策的時候，你為什么選A而不選B，或者選B而不選C，看似是表面上的選擇，其實背后的邏輯是：什么是好？什么是更好？什么又是最好？如果針對任何的選擇，我們都能很清楚的把這個問題回答好，那么就不存在選擇困難癥了，有答案了直接選就是了。

但凡不好選擇，不能選擇，猶豫不決的，核心不在于“選擇”本身，而在于沒有“什么是好？什么是更好？什么又是最好？”這一標準和答案。

好了，我們來進入正題：天河北尚能飯否？有時候回答一個問題是很難的，因為這個問題本身要精準和有水平，那么回答才會有針對性和有效。比如“天河北還適合買入嗎？”、“總價400萬買哪個區(qū)域合適？”、“錢在手那么是現(xiàn)在買合適，還是未來買合適？”這些問題就不是一些好問題。

但凡碰到這些問題，其實是很難回答的，因為問題本身的聚焦性不夠，或者直接點說就是“問題本身”出了問題，水平不夠，提問題者沒有思考，導致這些問題即若即離、似是而非，肯定不好回答，這是事實。

現(xiàn)在問一個問題：手持現(xiàn)金200萬，當下想在廣州投資，天河北是第一選擇嗎？比如帝景苑、芳草園、華標廣場、翡翠華庭，甚至祥龍花園。這一篇，我們來試著回答一下這個問題。

時光倒流至15年前，你孤身一人來到廣州，來到天河，你一定會被各種信息所包繞，無論是各種樓盤的戶外廣告，還是各種商家的跑馬圈地，都會跟“天河北”這三個字扯上聯(lián)系。

在那個時代，“天河北”就代表了這座城市的最高峰和巔峰，最高的中信廣場、一望無際綠油油的東站廣場、名躁四方的東站瀑布、30多層一字排開從廣州大道直達科技街的波光比鄰、出入天河北體育東體育西那成片成片寫字樓的白領麗人構成了廣州的高端生活圈，這是事實。

帝景苑1998-2000年的開盤價格達到了“驚人”的8000元/平，刷新了當時廣州的樓價天花頂，還有林和路的僑林苑、中怡城市，差不多同期的芳草園1期、希爾頓陽光、華標廣場、金海花園等等，以及后來恒大翡翠華庭、保利中宇、瑞安創(chuàng)逸等，這一系列波瀾壯闊、至今橫跨20年的“天河北”早已塵埃落定、銳氣不再，像極了一個兩個孩子的“媽媽”一樣，既安詳又成熟，事業(yè)和工作穩(wěn)穩(wěn)當當、波瀾不驚。

直到，2007年左右珠新的保利心語8000元/平開盤，以及2008年廣州頂級豪宅譽峰1.7-1.8萬/平的入市，珠新才真正進入了全廣州城的視野和聚焦之下。隨著2010年亞運會開幕，以小蠻腰為代表的“廣州新天際線”一躍成為華南最靚麗的天空，這意味著珠新全方位替代天河北，歷史車輪滾滾向前，一刻也不停息。

好了，上面就是天河北“住宅“的前世今生。我們回到上面的那個問題：手持現(xiàn)金200萬，當下想在廣州投資，天河北是第一選擇嗎？比如帝景苑、芳草園、華標廣場、翡翠華庭，甚至祥龍花園。

當下天河北的住宅價格梯度如下：

• 7-8萬：僑林苑、中怡城市、芳草園3期、協(xié)和新世界為代表

• 5-7萬：帝景苑、保利中宇、翡翠華庭、金田花苑3期、天譽花園為代表

• 5萬左右以下：德榮小區(qū)、穗園小區(qū)、嘉怡花苑、祥龍花園為代表。

如果我們粗略統(tǒng)計一下，天河北的平均單價在5.5-6.0萬/平，按照100平的中位數(shù)來計，那么就是550-600萬。這個時候，我們就要想一想550-600萬總價在天河北買一個100平三方是否值得，投資角度來看，是否值得？？

我們可以從幾個層面來考量這個事情。

1、天河北的客群

這個片區(qū)的主力客群一部分是早期的各路黨政機關的人，比如地稅局、質監(jiān)局、消防局等等，其中以“穗園小區(qū)”業(yè)主為代表；另外一部分是當年CBD的中產白領、金領，基本上就是這兩類人。

另外一個不可忽視的就是，因為有華陽、龍口西、華康等“名校”，吸引了一部分因為小朋友要讀書而置換到天河北的客群，這些客戶主要來自天河東、車陂、棠下、員村等區(qū)域，他們是沖著學位房的。還有一批印度、英國等國家的歪果仁，他們主要聚集在帝景苑、芳草園一帶。

但是，當珠新取代了天河北，當各行各業(yè)的辦公場地從天河北搬遷到了珠新之后，包括律所、顧問公司、科技公司等等，這些所謂的白領和金領是遲早要從內心“淘汰”天河北的。

還有，當年的黨政機關的這些人的孩子不用學位之后，他們都置換去了珠新、天河公園、匯景、牛奶廠，這是大勢所趨。

小結論：精英人群在拋棄天河北，至少也是慢慢的在拋棄。剩下的基本上因為工作地還保留在周邊區(qū)域，以及因為“學位”置換過來的這群人。

2、天河北未來的增量

考慮一個區(qū)域板塊有沒有投資價值，刨除信貸、貨幣放水因素之外，我們是一定要考慮這個片區(qū)有什么“增量”，包括但不限：地鐵、學校、地標建筑、超級明星商業(yè)配套、日常生活配套等。

我們用腳丈量一下這條3公里的天河北路，就知道幾乎所有的增量都幾乎沒有了，除了地鐵11號線的天河東路站。如果再加上原來的“名?！眱?yōu)勢，后續(xù)天河北片區(qū)可持續(xù)的增量就是：11號線 學位。

如果大膽的預測一下3年后，2021年等11號線全線貫通后，也就是天河北價值高地的最頂峰，那么2021年以后天河北板塊價值進入下行通道是大概率事情，我堅信我的判斷。

小結論：天河北板塊還可以吃“11號線地鐵”開通這波行情，等開通之后價值向下趨勢不可逆。

3、從價格上天河北的優(yōu)劣勢

純投資角度來看，單價6萬的盤可不可以買入？單價4萬多的盤可不可以買入？我覺得得一分為二的看這個事情。

純粹從價格來判斷，廣州市區(qū)內（以汽車限行的范圍來看），如果單價高于5萬，甚至高于4.5萬的就要非常小心，因為你的入貨成本就是高，你的風險就在那里，這個因人而異。

另外，考慮到這個板塊的特質和優(yōu)勢，以及根據(jù)天河北各個樓盤的價格梯度，真正值得入手的也許只有兩條思路（從投資角度來看也不合適）：

第一：在單價7-8萬的樓盤當中，去找8-9折筍的房源，一方面買到就賺到，另外這個檔次的樓盤都屬于絕對的次新，未來保值和增值都不會差；

第二：在4-5萬單價的樓盤中，去尋找可“加裝電梯”的房源，賭加裝電梯這個增量。

基于我對天河北的了解，我覺得這個區(qū)域版塊內的價格分化會非常厲害，貴的越貴，價格低的大概率就起不來的?；谖易约旱呐袛嗪皖A測，甚至覺得上面兩條的入貨原則有點牽強，如果我們有更好的選擇，你一定、必須、果斷要放棄天河北。

針對天河北板塊的分析，基本上就是上述的內容，我們回到本篇一開始的那兩個概念。

路徑依賴：最開始工作在天河北、第一套房買在天河北、別家小朋友讀書在天河北，這些千絲萬縷的“天河北”路徑，都會拉著你去天河北買房和置業(yè)，但凡出現(xiàn)這些情況的時候，我們就要反思，天河北到底值不值得買？如果投資的話，還值得買嗎？

選擇權：如果告訴你另外有一個區(qū)域和樓盤的投資回報，高于天河北，甚至有不少于兩個這樣的區(qū)域和樓盤，你還能堅定自己的信念去做出正確的選擇嗎？這就是選擇和選擇權的重要作用和威力。

我一直覺得“天河北”在2017年之后就基本上達到了區(qū)域板塊價值的頂峰，后面至多再加一個地鐵11號線的“錦上添花”，她的使命和過往的繁華會永遠存在廣州人的心中，猶如慢慢老去的老東山、老越秀、老荔灣一樣。

城市的發(fā)展脈絡其實是極其顯著的，在天河區(qū)內，就是向東，一路向東發(fā)展。

一個城市的房價肯定是跟著“中心”來移動的，這是確切無疑的，但是像廣州這樣的“單中心”的城市架構，我個人傾向于是下面的這種價格表現(xiàn)趨勢：

同時，我并不太認可下面的這種價格表現(xiàn)趨勢：

基于上述的思考和想法，如果展開想象，對上述各個區(qū)域板塊的均價做一個預測如下，嚇死人不賠償?shù)摹?/span>

我一直這樣認為，我們投資房產，到底賺的是什么錢。我們追求的資產增值最大化過程中，通脹帶來的是數(shù)字（貨幣標記）量的變大，實現(xiàn)資產增漲，但是增值在哪里？這就需要對相應區(qū)域板塊、行業(yè)有一個完整而跟本的了解和理解，專業(yè)而深入的研究，這樣才能找到價值洼地，這也就是所謂的價值判斷吧。

巴菲特說一輩子只有20發(fā)子彈的機會，如果隨意的扣動扳機，就會浪費找到真正好價值洼地的機會。人人都想賺錢，富可敵國，鈔票本身也是一種資源和工具，用好了才會越來越多，富可敵國的應該是信心和思維。

以此共勉！