隨著咱哈爾濱城市發(fā)展，舊改不斷深入的過(guò)程中，獲得回遷房的回遷戶逐漸增多，回遷房的掛牌出售也較為常見，而且價(jià)格往往低于市場(chǎng)價(jià)，便宜又劃算，于是我們購(gòu)房群內(nèi)許多朋友就心動(dòng)了，價(jià)格是沒(méi)的說(shuō)，但總是顧慮重重。許多相關(guān)問(wèn)題，今天小諸葛整理了一些大家的問(wèn)題，來(lái)統(tǒng)一解答一下！

“回遷房能交易嗎？能過(guò)戶嗎？”

“回遷房有房產(chǎn)證嗎？”

“買回遷房可以貸款嗎？”

“買回遷房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？需要注意些什么呢？”

首先我們得明白，啥是回遷房？回遷房和商品房有啥不同。那么——什么是回遷房？回遷房和商品房有哪些不同？

回遷房顧名思義，是開發(fā)商在征收土地時(shí)賠給回遷戶的房子。那么回遷房可以交易嗎？判斷回遷房能否能夠交易的因素主要有兩個(gè)：一是該房屋是否已經(jīng)成功辦理房屋所有權(quán)證，二是該房屋性質(zhì)是否允許其轉(zhuǎn)讓，這兩個(gè)要素需要同時(shí)具備，才能成就一個(gè)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的回遷房交易。在哈爾濱，有房產(chǎn)證的回遷房是可以進(jìn)行交易的，但是需要房產(chǎn)證滿五年。沒(méi)房產(chǎn)證的，回遷戶手持的是拆遷協(xié)議，就無(wú)法交易。

還有朋友說(shuō)了，那沒(méi)房產(chǎn)證我們可以合同公證之后等有房產(chǎn)證且房產(chǎn)證滿五年了之后再交易嗎？

某種程度上講購(gòu)買這樣的回遷房無(wú)異于賭博，你要賭在遙遠(yuǎn)的未來(lái)能辦下證來(lái)，你要賭賣給你房子的房主不會(huì)因房?jī)r(jià)瘋漲有絲毫心動(dòng)而反悔，還要賭未來(lái)政策不會(huì)改變回遷房的房屋性質(zhì)或給回遷房的買賣加一個(gè)高額的稅。

因?yàn)榛剡w房的性質(zhì)，有部分的回遷房是不允許像商品房一樣任意流通，所以這些房屋會(huì)被加上一些特殊的標(biāo)簽，如：「經(jīng)濟(jì)適用房」、「按經(jīng)濟(jì)適用房管理」等。具備這些特殊性質(zhì)的回遷房在轉(zhuǎn)讓時(shí)是受到限制或是需要履行特殊程序的，并非都能順利轉(zhuǎn)讓。

存在沒(méi)有任何瑕疵，能夠辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋性質(zhì)為「商品房」的回遷房，這種房屋可以放心購(gòu)買。只是這并不是我們討論的狹義上的典型回遷房，它更接近商品房范疇。

那么我們現(xiàn)在來(lái)簡(jiǎn)單講一下購(gòu)買回遷房的風(fēng)險(xiǎn)：

1.無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，不能將房屋過(guò)戶至自己名下。產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明，不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證即不能獲得不動(dòng)產(chǎn)的完整物權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋收益、用益，如：購(gòu)買沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的回遷房是無(wú)法辦理抵押貸款的。

2.在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，出賣人違約主張合同無(wú)效或合同解除的風(fēng)險(xiǎn)極大，易發(fā)生法律糾紛，如果所購(gòu)回遷房的性質(zhì)屬禁止轉(zhuǎn)讓的，此時(shí)可能喪失對(duì)所購(gòu)回遷房的一切權(quán)利。

3.很多回遷房的建設(shè)并未通過(guò)規(guī)劃、審批、驗(yàn)收等程序，房屋設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施及裝飾裝修工程的安全性無(wú)法保障。

4.物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問(wèn)題。

5.回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會(huì)被其他房主出租，回遷房通常戶型相對(duì)較大，一戶被分租給多人的情形非常普遍，住在回遷樓里，你會(huì)遭遇形形色色數(shù)量極大的流動(dòng)人口。

大概就是這樣，雖然回遷房很便宜也很多人關(guān)注，小諸葛還是不建議考慮回遷房，畢竟買房不是一件小事兒，還是不要冒險(xiǎn)為妙！