蔡惠芬系杭州蘭桂花園的業(yè)主，因其未交納自2011年1月1日起的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司于2015年6月向法院起訴，要求蔡惠芬支付拖欠的物業(yè)費(fèi)并勝訴。2015年12月，蔡惠芬履行了法院判決，結(jié)清了物業(yè)費(fèi)。蘭桂花園管理規(guī)約中規(guī)定：業(yè)主有拒付物業(yè)費(fèi)等損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，可以限制其行使共同管理權(quán)，包括投票權(quán)和小區(qū)福利分配權(quán)。2015年12月17日，蘭桂花園業(yè)委會依據(jù)小區(qū)管理規(guī)約作出決定：蔡惠芬不得享有投票權(quán)和小區(qū)福利分配權(quán)。2016年5月23日，蔡惠芬訴至法院，請求判令撤銷蘭桂花園業(yè)委會作出的上述決定。

浙江省杭州市西湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)的交納系蔡惠芬與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不影響蔡惠芬與業(yè)委會之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，業(yè)委會以蔡惠芬拒付物業(yè)費(fèi)為由作出上述決定，顯屬不當(dāng)，應(yīng)予撤銷，遂判決支持蔡惠芬的訴訟請求。

宣判后，蘭桂花園業(yè)委會不服，上訴至浙江省杭州市中級人民法院，該院經(jīng)審理認(rèn)為，蘭桂花園業(yè)委會依據(jù)小區(qū)管理規(guī)約對欠費(fèi)業(yè)主的共同管理權(quán)進(jìn)行限制并無不當(dāng)，但鑒于蔡惠芬已于2015年12月交納了相關(guān)物業(yè)費(fèi)，蘭桂花園業(yè)委會繼續(xù)限制其上述權(quán)利應(yīng)屬不妥，應(yīng)恢復(fù)蔡惠芬的上述權(quán)利。遂判決駁回上訴，維持原判。

隨著房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，物業(yè)類糾紛案件近年來一直呈激增之勢，而關(guān)于業(yè)委會的法律地位和權(quán)限一直是此類案件中的爭議焦點(diǎn)之一。本案為因業(yè)委會限制欠費(fèi)業(yè)主的小區(qū)共同管理權(quán)而引發(fā)的糾紛，案件的審理引發(fā)廣泛關(guān)注。對于業(yè)委會作出的上述決定，審理中形成三種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)的交納系蔡惠芬與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不影響蔡惠芬與蘭桂花園業(yè)委會之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。投票權(quán)和小區(qū)福利分配權(quán)系蔡惠芬依據(jù)法律、行政法規(guī)所享有的權(quán)利，蘭桂花園業(yè)委會以蔡惠芬拒付物業(yè)費(fèi)為由作出的上述決定，顯屬不當(dāng)，應(yīng)予撤銷。本案一審判決正確，應(yīng)予維持。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)的正常交納不僅是業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也關(guān)系到物業(yè)管理工作的正常開展和全體業(yè)主的共同利益，蘭桂花園小區(qū)業(yè)主大會制定通過的管理規(guī)約中規(guī)定欠費(fèi)業(yè)主不得享有投票權(quán)和小區(qū)福利分配權(quán)，該條款并未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，制定程序合法，從尊重小區(qū)自治的角度應(yīng)認(rèn)定其對全體業(yè)主具有法律約束力。蘭桂花園業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)作出案涉決定，系履行督促業(yè)主按時交納物業(yè)費(fèi)職責(zé)，并無不當(dāng)。本案應(yīng)撤銷原判，改判駁回蔡惠芬的訴訟請求。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，蘭桂花園小區(qū)管理規(guī)約中關(guān)于欠費(fèi)業(yè)主不得享有投票權(quán)和小區(qū)福利分配權(quán)的條款并未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，且有利于維護(hù)小區(qū)物業(yè)管理秩序和公共利益，應(yīng)認(rèn)定其對全體業(yè)主具有法律約束力。蘭桂花園業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)作出案涉決定，系積極履行自治管理職責(zé)，應(yīng)予肯定。但在欠費(fèi)業(yè)主補(bǔ)交了拖欠的物業(yè)費(fèi)后，業(yè)委會仍繼續(xù)限制其行使小區(qū)共同管理權(quán)，則超越了管理規(guī)約規(guī)定的權(quán)限，應(yīng)予糾正，以實(shí)現(xiàn)小區(qū)公共利益和業(yè)主個體利益的平衡。

業(yè)委會有權(quán)依據(jù)管理規(guī)約限制欠費(fèi)業(yè)主的共同管理權(quán)

本案雙方爭議焦點(diǎn)是業(yè)委會是否有權(quán)限制欠費(fèi)業(yè)主的小區(qū)共同管理權(quán)，包括投票權(quán)和小區(qū)福利分配權(quán)。而業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)委會作出欠費(fèi)業(yè)主不得享有投票權(quán)和小區(qū)福利分配權(quán)的決定，依據(jù)的是業(yè)主大會表決通過的蘭桂花園小區(qū)管理規(guī)約，因此，正確認(rèn)識小區(qū)管理規(guī)約的性質(zhì)及其效力，是解決本案爭議的關(guān)鍵。

一、管理規(guī)約的性質(zhì)及效力標(biāo)準(zhǔn)

管理規(guī)約又稱業(yè)主公約，是為增進(jìn)共同利益，確保良好生活環(huán)境，由全體業(yè)主共同制定，并經(jīng)業(yè)主大會表決通過的，有關(guān)物業(yè)的使用、 維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等的規(guī)范。管理規(guī)約具有業(yè)主團(tuán)體根本自治法規(guī)的性質(zhì)，系業(yè)主團(tuán)體的最高自治規(guī)則和業(yè)主基于意思自治精神對小區(qū)物業(yè)管理作出的自律約定，對全體業(yè)主具有約束力。預(yù)防和化解物業(yè)管理領(lǐng)域的利益沖突，既需要國家公權(quán)力通過立法和行政手段合理規(guī)范和干預(yù)，更需要鼓勵廣大業(yè)主基于意思自治精神通過管理規(guī)約對物業(yè)使用、維護(hù)、管理發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任作出自律約定。因此，進(jìn)一步明確管理規(guī)約的法律效力，對于完善管理規(guī)約制度、推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理與業(yè)主自治具有重要的理論和實(shí)踐意義。

我國物權(quán)法第七十六條規(guī)定：制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?span>物業(yè)管理條例》第十七條規(guī)定：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。在效力標(biāo)準(zhǔn)上，只要管理規(guī)約制定程序合法，內(nèi)容上不違反公序良俗和法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，即應(yīng)充分尊重推進(jìn)小區(qū)治理的自治實(shí)踐，認(rèn)定其對全體業(yè)主的法律約束力。

二、管理規(guī)約可對欠費(fèi)業(yè)主的

共同管理權(quán)進(jìn)行限制

本案一審觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)合同相對性原理，物業(yè)費(fèi)的交納系業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，業(yè)委會的案涉作為越俎代庖，且小區(qū)共同管理權(quán)系業(yè)主依據(jù)法律、行政法規(guī)所享有的權(quán)利，業(yè)委會無權(quán)加以限制。上述觀點(diǎn)忽視了一點(diǎn)，即業(yè)委會本身有督促業(yè)主按時交納物業(yè)費(fèi)的職責(zé)，且業(yè)委會限制欠費(fèi)業(yè)主的小區(qū)共同管理權(quán)有相應(yīng)的管理規(guī)約作為依據(jù)。

當(dāng)然，管理規(guī)約并非可以對業(yè)主的權(quán)利任意限制，而須具有正當(dāng)性，也即業(yè)主的行為損害了其他業(yè)主的利益，為維護(hù)小區(qū)公共利益有必要限制其權(quán)利，這也是業(yè)主違反公共義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。如業(yè)主的行為并未損及其他業(yè)主利益，與小區(qū)公共利益無涉，則管理規(guī)約對其權(quán)利加以限制也就不具正當(dāng)性，業(yè)主可請求人民法院對相應(yīng)條款予以撤銷。具體到本案中，物業(yè)費(fèi)的正常交納從形式上看是業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但實(shí)則同時關(guān)系到物業(yè)管理工作的正常開展和全體業(yè)主的共同利益。因物業(yè)費(fèi)拖欠導(dǎo)致的物業(yè)糾紛和物業(yè)服務(wù)停滯已成為當(dāng)前小區(qū)治理的痼疾，正基于此，我國物權(quán)法第八十三條規(guī)定中將拒付物業(yè)費(fèi)列為損害他人合法權(quán)益的行為之一。因此，按時交納物業(yè)費(fèi)也是業(yè)主相互之間應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的基本義務(wù)，案涉管理規(guī)約限制欠費(fèi)業(yè)主的小區(qū)公共管理權(quán)具有正當(dāng)性。

從比較法的角度看，根據(jù)國外的立法發(fā)展情況，二十世紀(jì)以來各國區(qū)分所有權(quán)立法逐漸改變了以往對嚴(yán)重違反義務(wù)業(yè)主的縱容態(tài)度，通過實(shí)行嚴(yán)厲的懲罰措施予以矯正。例如德國《住宅所有權(quán)法》第十八條規(guī)定業(yè)主嚴(yán)重違反法定義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害其他業(yè)主權(quán)利且不能繼續(xù)同其維持共同居住關(guān)系的，其他業(yè)主可以請求其讓與其專有權(quán)。我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》第二十二條規(guī)定：“若住戶嚴(yán)重違反義務(wù)，由管委會或者負(fù)責(zé)人督促其進(jìn)行改善，若三個月內(nèi)仍沒有改善者，管委會或者負(fù)責(zé)人可依區(qū)分所有權(quán)人會議之決議，請求法院強(qiáng)制該住戶遷離?！蔽覈⒎m未規(guī)定此種剝奪業(yè)主權(quán)利的制裁措施，但實(shí)踐中已經(jīng)體現(xiàn)出對這種制度的需求。

我國《物業(yè)管理條例》中規(guī)定，業(yè)委會有督促業(yè)主按時交納物業(yè)費(fèi)的職責(zé)，但對其督促方式未作規(guī)定。《物業(yè)管理條例》第十七條規(guī)定：“管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。” 本案中，蘭桂花園小區(qū)通過制訂相應(yīng)的管理規(guī)約條款，限制欠費(fèi)業(yè)主的小區(qū)共同管理權(quán)，提升了業(yè)委會的督促力和執(zhí)行力，無疑是推進(jìn)小區(qū)治理的有益探索和嘗試。

綜上，蘭桂花園小區(qū)制訂的案涉管理規(guī)約條款既合乎立法精神，又有益于公共福祉，應(yīng)肯定其法律效力。

三、本案的處理

我國物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，業(yè)委會體現(xiàn)業(yè)主自治，物業(yè)管理企業(yè)體現(xiàn)專業(yè)化管理。當(dāng)前因物業(yè)費(fèi)引發(fā)的物業(yè)糾紛居高不下，除了物業(yè)管理企業(yè)的不夠成熟規(guī)范外，也在很大程度上與業(yè)委會不能充分發(fā)揮作用有關(guān)。一直以來，我國物業(yè)管理實(shí)務(wù)中存在著業(yè)委會法律地位不明、職責(zé)不清、運(yùn)作不力等問題，如何更好地發(fā)揮業(yè)委會在業(yè)主自治中的應(yīng)有作用，已成為當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理中的突出問題。本案的審理引起廣泛社會關(guān)注，被新聞媒體連續(xù)追蹤報道，也正反映了公眾對業(yè)委會職能、權(quán)限問題的困惑和關(guān)注，而司法的回應(yīng)無疑也將會對相關(guān)物業(yè)管理模式和小區(qū)自治實(shí)踐產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

本案中，業(yè)委會作為小區(qū)業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，為督促業(yè)主按時交納物業(yè)費(fèi)，依據(jù)業(yè)主大會制定通過的管理規(guī)約限制欠費(fèi)業(yè)主的共同管理權(quán)，包括投票權(quán)和小區(qū)福利分配權(quán)，系積極履行自治管理職責(zé)，維護(hù)小區(qū)公共利益，并無不妥，且應(yīng)予肯定。同時，業(yè)委會行使職權(quán)須謹(jǐn)慎、適度，不得逾越法律法規(guī)和管理規(guī)約的授權(quán)范圍。本案中，在欠費(fèi)業(yè)主補(bǔ)交了拖欠的物業(yè)費(fèi)后，業(yè)委會仍繼續(xù)限制其行使小區(qū)共同管理權(quán)，則超越了管理規(guī)約規(guī)定的權(quán)限，也有失公平，故應(yīng)予糾正，以實(shí)現(xiàn)小區(qū)公共利益和業(yè)主個體利益的平衡。二審判決后，雙方均服判息訴，蘭桂花園小區(qū)還依據(jù)二審判決對小區(qū)管理規(guī)約作了進(jìn)一步補(bǔ)充完善，有效提升、促進(jìn)了小區(qū)的物業(yè)管理工作。（作者單位：浙江省杭州市中級人民法院）