公眾號(hào)：清姝小棧（qingshuxiaozhan）

聯(lián)系人：清姝（qingshuxiaozhan1）

前一陣子寫(xiě)了一篇關(guān)于房貸的文章，粉絲表示比較失望，覺(jué)得沒(méi)有數(shù)據(jù)做支持不像是清姝的風(fēng)格，來(lái)理科數(shù)據(jù)來(lái)了，調(diào)出excel算了好幾天的結(jié)果。

清姝前一陣子買(mǎi)了套天津的學(xué)區(qū)房，這套房子沒(méi)有太多投資的想法，給孩子上學(xué)用剛需，其實(shí)投資價(jià)值一般，租售比比較低，等3年后入學(xué)籍就要出手賣(mài)了的，所以選擇貸款的時(shí)候就要為了能提前還款。

具體是選擇等額本息還是等額本金好呢？

一、兩種還款方式

我們先說(shuō)房貸兩種還款方式，等額本息是每個(gè)月還款金額都一樣，在剛開(kāi)始還款時(shí)每月還款額可能會(huì)低于等額本金還款方式的額度，但是最終所還利息會(huì)高于等額本金還款方式。

等額本金是每個(gè)月還款本金一樣，由于本金已經(jīng)還了，所以需要還得利息在逐漸減少，前期還款金額多后期少，總金額要比等額本息低。

我們用貸款100萬(wàn)，4.9%標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房貸，還款20年舉例子：

我們發(fā)現(xiàn)兩種還款方式，最終還款金額差距了7.8萬(wàn)。選擇哪種方式還是看個(gè)人的理財(cái)能力還有資金壓力了。

二、提前還款哪種方式好

我們發(fā)現(xiàn)兩種還款方式，第一個(gè)月還款利息是一樣多的，之后由于還款本金速度不一樣，等額本金利息減少的快一些。相對(duì)來(lái)說(shuō)等額本息前期還款的利息比重大一些本金比重小一些，如果我們提前還款哪種方式更省錢(qián)一點(diǎn)。

1直接計(jì)算累計(jì)金額

清姝以年為單位，將已償還金額+剩余本金進(jìn)行相加，就是我們?nèi)绻崆斑€款需要支付的總金額做了一個(gè)列表。

清姝做了一個(gè)折線圖可能看起來(lái)更直觀一些，等額本息始終要比等額本金多還那么一點(diǎn)點(diǎn)。而且時(shí)間越長(zhǎng)差別越大，也就是如果我們?nèi)迥陜?nèi)還款其實(shí)差別并不大。

2、差額投資

當(dāng)然了，清姝知道你們會(huì)說(shuō)，等額本息一開(kāi)始比等額本金少得多，這部分可以進(jìn)行投資，是不是好多了？

清姝用7%和8%分別進(jìn)行計(jì)算。

值得注意一點(diǎn)，在第100個(gè)月也就是八年多的時(shí)候，等額本息比等額本金還要高，就沒(méi)法進(jìn)行投資了，所以清姝在100期后面的利率都是房貸利率4.9%進(jìn)行計(jì)算，畢竟差額也是要進(jìn)行還貸款的。

我們發(fā)現(xiàn)如果用差額進(jìn)行投資，保持年化8%還好，等額本息始終要比等額本金總還款金額少，但是一旦收益率下滑到7%，并且老老實(shí)實(shí)到20年還完，實(shí)際上還款金額是一樣多的。

那還不如直接等額本金呢，畢竟社會(huì)上安全穩(wěn)定的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率只有5%，冒著很大風(fēng)險(xiǎn)最后效果一樣，還不如直接設(shè)定等額本金省心。

另外提醒一句，差額投資也是靠著現(xiàn)在低貸款利息，如果以后利息高了，但是又找不到安全的投資方式，就要考慮提前還款或者更換還款方式了。