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出賣人以尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證為由拒絕繼續(xù)履行合同，法院可以依職權(quán)追加開(kāi)發(fā)商為第三人，判令其協(xié)助辦證

??作者：唐青林 李舒  張燁（北京兩高重大疑難案件律師團(tuán)隊(duì)） 

閱讀提示：生活中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)買房人購(gòu)買“無(wú)證房屋”后，出賣人以自己尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證為由拒絕繼續(xù)履行房屋買賣合同的情形。此時(shí)如果買房人將出賣人告上法庭，法院在經(jīng)審理認(rèn)為房屋買賣合同不存在其他履行障礙的前提下，可以依職權(quán)追加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為第三人參加訴訟，并判令該開(kāi)發(fā)商協(xié)助出賣人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，使得房屋買賣合同得以繼續(xù)履行。

房屋買賣合同簽訂后，出賣人以標(biāo)的房屋尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證為由拒絕繼續(xù)履行合同，買房人訴至法院要求繼續(xù)履行，法院可以依職權(quán)追加開(kāi)發(fā)商為第三人，判令其協(xié)助辦證，房屋買賣合同繼續(xù)履行。

一、2003年12月15日，李穎與青遠(yuǎn)公司簽訂《拆遷認(rèn)購(gòu)（期房）購(gòu)銷合同》，2007年9月4日雙方又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定李穎購(gòu)買海淀區(qū)×樓10層11P室房屋一套（即涉案房屋）。

二、2009年10月25日，李穎與李才簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋售與李才，成交價(jià)133萬(wàn)元，合同中并未約定房屋交付時(shí)間。合同簽訂當(dāng)日，李才向李穎支付了定金7萬(wàn)元。

三、2010年1月，李才以李穎遲遲未予辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)為由訴至法院，要求李穎繼續(xù)履行合同。該案經(jīng)北京市海淀區(qū)法院一審、北京市一中院二審，最終法院以李穎因開(kāi)發(fā)商的原因尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證、涉案房屋尚不具備交付條件為由，判決駁回李才的訴訟請(qǐng)求。李才敗訴后，該房屋一直由李穎居住。

四、2014年，李穎詢問(wèn)開(kāi)發(fā)商青遠(yuǎn)公司得知，涉案房屋已經(jīng)可以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因此再次向法院起訴，要求繼續(xù)履行合同。

五、本案庭審中，李才提出可以一次性支付剩余購(gòu)房款126萬(wàn)元，青遠(yuǎn)公司述稱涉案房屋房款已經(jīng)付清，已經(jīng)具備了辦理房產(chǎn)證的條件。

六、一審法院北京市海淀區(qū)法院依職權(quán)追加青遠(yuǎn)公司為第三人，經(jīng)審理法院認(rèn)為李才與李穎間房屋買賣合同進(jìn)一步履行的條件已成就，最終判決青遠(yuǎn)公司協(xié)助李穎辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，李穎與李才簽訂的房屋買賣合同繼續(xù)履行。

七、李穎不服，提起上訴。北京市一中院二審判決駁回上訴，維持原判。

本案中，李穎與李才簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》屬于合法有效的合同，雙方均應(yīng)當(dāng)遵照?qǐng)?zhí)行。李才作為買受人在一次性支付全部剩余購(gòu)房款后，有要求李穎協(xié)助其辦理過(guò)戶手續(xù)的權(quán)利。此時(shí)李穎尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證是阻礙該合同繼續(xù)履行的唯一障礙，而辦理房屋產(chǎn)權(quán)證需要開(kāi)發(fā)商的協(xié)助，因此，本案審理法院就依職權(quán)追加青遠(yuǎn)公司為第三人，并最終判決青遠(yuǎn)公司先協(xié)助李穎辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，之后李穎再為李才辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

前事不忘、后事之師。為避免未來(lái)發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

1、房屋買賣雙方就尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋簽訂房屋買賣合同的，該合同不會(huì)因標(biāo)的房屋為無(wú)證房屋而無(wú)效（參見(jiàn)民商事裁判規(guī)則公眾號(hào)2018年3月31日推送的文章??出售無(wú)證房產(chǎn)的房屋買賣合同是否有效?）。

2、買房人在簽訂買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)全面考慮交易風(fēng)險(xiǎn)，盡量避免購(gòu)買無(wú)證房屋。確有必要在標(biāo)的房屋取得所有權(quán)證之前簽訂買賣合同的，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定出賣人取得房屋產(chǎn)權(quán)證的期限以及協(xié)助買受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的時(shí)間，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任條款，以便在出現(xiàn)本案類似的情況時(shí)可以更好的維護(hù)自己的合法權(quán)益。

3、出賣人以自己尚未取得房產(chǎn)證為由拒絕繼續(xù)履行房屋買賣合同的，如果買受人直接起訴要求開(kāi)發(fā)商為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證有悖于合同相對(duì)性原理，有被法院裁判不予支持的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)買受人的正確做法是以出賣人為被告向法院起訴，要求繼續(xù)履行合同，此時(shí)法院可依職權(quán)追加開(kāi)發(fā)商為第三人，判決其協(xié)助出賣人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，以便合同繼續(xù)履行。

《中華人民共和國(guó)合同法》

第六十條  當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第一百零七條  當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第一百三十五條  出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。

北京市海淀區(qū)法院一審認(rèn)為：現(xiàn)依據(jù)已生效的（2011）一中民終字第3077號(hào)民事判決書(shū)的論述，李穎與李才于2009年10月25日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》合法有效，應(yīng)得到履行。在庭審中，青遠(yuǎn)公司認(rèn)可與李穎之間的《購(gòu)銷合同》無(wú)其他糾紛，現(xiàn)可以辦理產(chǎn)權(quán)證，則李才與李穎間交易進(jìn)一步履行的條件已成就，則雙方應(yīng)繼續(xù)履行《北京市存量房屋買賣合同》。在本次訴訟中，李才為順利的履行完畢與李穎簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，當(dāng)庭正式提出可采用一次性的方式支付李穎126萬(wàn)元的剩余購(gòu)房款，屬于情事變更情況下對(duì)合同做出的合理調(diào)整，該調(diào)整并不損害李穎之利益，也符合合同履行的對(duì)等性。在此前提下，為維護(hù)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定與安全，李穎也應(yīng)按合同約定配合協(xié)助李才辦理116號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并在房屋過(guò)戶完畢后及時(shí)交付116號(hào)房屋?！?，因現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋李穎未取得產(chǎn)權(quán)證，故李才起訴要求李穎協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，須有第三方的協(xié)助，并依次辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。故法院在訴訟過(guò)程中，依職權(quán)追加青遠(yuǎn)公司作為第三人參加訴訟。在庭審中，青遠(yuǎn)公司認(rèn)可與李穎之間的《購(gòu)銷合同》無(wú)其他糾紛，現(xiàn)可以為其辦理產(chǎn)權(quán)證。故青遠(yuǎn)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助李穎辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

北京市一中院二審認(rèn)為：前案中李才起訴要求李穎協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，本院因過(guò)戶條件尚不具備，未予支持。在本案中法院查明，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的條件已經(jīng)具備，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)李才的請(qǐng)求予以支持。李穎主張法院不應(yīng)再次審理，依據(jù)不足。因李才已經(jīng)在前案中提出該訴訟請(qǐng)求但因存在客觀障礙暫時(shí)無(wú)法履行，所以該請(qǐng)求沒(méi)有超過(guò)訴訟時(shí)效。雙方簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)本院生效判決認(rèn)定有效，李穎堅(jiān)持主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效，法院不予支持。

李穎與李才房屋買賣合同糾紛二審民事判決書(shū)[北京市第一中級(jí)人民法院（2015）一中民終字第1791號(hào)]

（本文責(zé)任編輯：李元元）