隨著通貨膨脹、貨幣貶值等經(jīng)濟(jì)常態(tài)被越來(lái)越多人所熟知，投資已然代替儲(chǔ)蓄成為大眾主流思想，應(yīng)運(yùn)而生的各種理財(cái)產(chǎn)品更是琳瑯滿目，種類(lèi)繁多。

其中，相比虛無(wú)縹緲的金融產(chǎn)品，擁有實(shí)體資產(chǎn)且具備高投資回報(bào)率的不動(dòng)產(chǎn)，儼然成為投資市場(chǎng)的香餑餑。

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生收益有兩種方式，出租和出售，對(duì)應(yīng)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)。所以將不動(dòng)產(chǎn)的回報(bào)率分為長(zhǎng)期租賃投資收益率（靜態(tài)）和5年租賃后轉(zhuǎn)售收益率（靜態(tài)+動(dòng)態(tài)）區(qū)別統(tǒng)計(jì)是相對(duì)合理的研判方式。

先看長(zhǎng)期租賃收益數(shù)據(jù)

從中我們能窺出一些靜態(tài)市場(chǎng)規(guī)律

數(shù)據(jù)表明，一線及中西部辦公租賃回報(bào)率高于房地產(chǎn)上市收益率9.16%，一半以上的不動(dòng)產(chǎn)租賃回報(bào)率跑贏5年房貸利率4.90%，絕大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)租賃回報(bào)高于基金理財(cái)產(chǎn)品。

可見(jiàn)，如果是以年為單位的長(zhǎng)期投資首選辦公等不動(dòng)產(chǎn)！

其中我尤其推薦一線及二線熱點(diǎn)城市的辦公類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，相較于住宅，此類(lèi)物業(yè)不限購(gòu)、不限貸、入駐門(mén)檻較低，獲得持續(xù)高租金收益的同時(shí)，資產(chǎn)本身也能隨城市發(fā)展而增值，是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)配置對(duì)象。

接下來(lái)看5年租賃后轉(zhuǎn)售收益率

動(dòng)態(tài)市場(chǎng)的投資又是如何

比起靜態(tài)的租金收益，5年轉(zhuǎn)售的動(dòng)態(tài)收益更符合大眾的投資習(xí)慣，也更貼近真實(shí)收益率。

從上表我們可以看出，連接經(jīng)歷兩個(gè)房?jī)r(jià)上漲大年，一線城市普通住宅投資收益已經(jīng)到了非?？植赖牡夭健Ｉ钲谄胀ㄗ≌磕甑耐顿Y回報(bào)率接近20%，如果加上杠桿，產(chǎn)生的轉(zhuǎn)售回報(bào)還能成倍增加。

但必須警惕的是，投資是研判未來(lái)，歷史成績(jī)?cè)佥x煌也是過(guò)去時(shí)，不能代表未來(lái)一定能賺。深入分析不難發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)售回報(bào)的高低很大程度上取決于接盤(pán)的人數(shù)，也就是供需比！

2016年10月之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)盛行，買(mǎi)的起的生怕買(mǎi)晚了漲價(jià)、買(mǎi)不起的貸款也要買(mǎi)。彼時(shí)手中有貨不怕沒(méi)人要，自然價(jià)高者得。

10月之后，全國(guó)的房地產(chǎn)受到了政策嚴(yán)控，需求端被抑制，投資風(fēng)氣被遏制。直到11月末，政策進(jìn)一步夯實(shí)，一手價(jià)格被強(qiáng)制壓低，交易量跌至冰點(diǎn)，這樣的時(shí)間點(diǎn)還殺入住宅，你面臨的可能不是投資收益降低，而是無(wú)人接盤(pán)的死局！當(dāng)然，住宅如果僅憑租金收益（參考靜態(tài)數(shù)據(jù)），那還不如支付寶。

隨著各城市自身發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，城市內(nèi)外人口的流動(dòng)以及政策的變化。2017年不動(dòng)產(chǎn)投資已然出現(xiàn)了新的方向。

1、政策嚴(yán)控，住宅轉(zhuǎn)售能力被大大削弱，市場(chǎng)從動(dòng)態(tài)回歸靜態(tài)，辦公等物業(yè)類(lèi)型重回投資主流；

2、人口回流，一線城市房?jī)r(jià)的高門(mén)檻會(huì)將競(jìng)爭(zhēng)力偏弱的人口逼向城市外圍，甚至回流省會(huì)、沿海等二三線城市，這些地區(qū)和城市的不動(dòng)產(chǎn)投資潛力將增加；

3、城市地位，一線城市人口吸納能力、經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)能力依然強(qiáng)勁，資產(chǎn)配置首選北上深。

就以上變量因素

我們給出未來(lái)5年租賃轉(zhuǎn)售（預(yù)測(cè)）

收益率排序供大家參考

憑借著低門(mén)檻（不限購(gòu)不限貸）、高桿杠（5成首付）、城市人口紅利三大優(yōu)勢(shì)，國(guó)際大都市上海的辦公儼然成為2017投資回報(bào)率最高的不動(dòng)產(chǎn)之一。

辦公投資擇址三大要素

規(guī)劃站位、交通導(dǎo)入和商業(yè)氛圍

綜合來(lái)看，上海最具潛力的辦公投資區(qū)域

首選大虹橋商務(wù)核心區(qū)一期

縱觀整個(gè)大上海，規(guī)劃站位最高，人口吸納能力最強(qiáng)，商務(wù)氛圍最為濃厚的莫過(guò)于大虹橋。據(jù)最新的上海2040規(guī)劃指出，本是西上海發(fā)展引擎的大虹橋商務(wù)區(qū)將升級(jí)成為整個(gè)長(zhǎng)三角城市群的龍頭，未來(lái)大虹橋?qū)⒊蔀槿蛏虅?wù)精英人士的聚集地。

而其中的核心區(qū)一期更是金字塔塔尖般的存在！它位于兩大功能性項(xiàng)目正中間，被三條高架環(huán)繞，地理位置絕無(wú)僅有；開(kāi)發(fā)面積少，土地極其有限且稀缺，保升值能力毋庸置疑；地上地下雙核交通系統(tǒng)貫穿，步行可達(dá)虹橋交通樞紐，商務(wù)出行效率首屈一指。可以說(shuō)，大虹橋的價(jià)值精華皆濃縮于此。

截至2016年6月，入駐虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)的海內(nèi)外企業(yè)已經(jīng)超過(guò)700家，目前已有30余家開(kāi)發(fā)商總部和上市公司區(qū)域總部落戶于此，其中不乏羅氏診斷、殼牌石油等全球知名企業(yè)，商務(wù)氛圍已漸成規(guī)模。

越來(lái)越臻熟的商務(wù)氛圍

讓虹橋核心區(qū)商辦土地樓板價(jià)

3年漲了63.6%！

意味著即使不計(jì)算靜態(tài)收益率，

入住大虹橋也能擁有每年超20%的轉(zhuǎn)售收益！

這還只是虹橋商務(wù)區(qū)點(diǎn)火騰飛的初期，隨著規(guī)劃的落地，未來(lái)的漲幅更值得期待。但遺憾的是，虹橋商務(wù)核心區(qū)可售項(xiàng)目?jī)H剩一位。幸運(yùn)的是，這位可售項(xiàng)目是具備一切卓越商辦屬性的龍湖虹橋天街！

? 頂級(jí)開(kāi)發(fā)品牌，產(chǎn)品值得信賴

龍湖地產(chǎn)是全國(guó)前十的名企，不僅專(zhuān)攻高端住宅，還有著13年深厚的商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。其中“天街系”是龍湖的明星產(chǎn)品，由大型高檔百貨、餐飲、娛樂(lè)等各種商業(yè)形態(tài)組成，運(yùn)營(yíng)能力在行業(yè)內(nèi)首屈一指，成功案例遍布全國(guó)，在市場(chǎng)上極具號(hào)召力。

重慶龍湖時(shí)代天街

杭州龍湖濱江天街

重慶龍湖北城天街

位于重慶的龍湖北城天街是目前重慶規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最豐富、功能最完善的超大型購(gòu)物中心，日均人流量10萬(wàn)人次，年銷(xiāo)售總額約30億，在全國(guó)范圍內(nèi)排列前三位，收益率可以和香港中環(huán)的商業(yè)媲美，被公認(rèn)為“重慶八大新地標(biāo)”之一。

龍湖天街系歷來(lái)選址嚴(yán)苛，在國(guó)際大都市上海也僅有兩個(gè)天街。其中一個(gè)便是位于虹橋核心區(qū)的虹橋天街，另一個(gè)是位于千億級(jí)規(guī)劃顧城板塊的北城天街。

嚴(yán)苛的選址能保證不動(dòng)產(chǎn)土地的增值，成功的產(chǎn)品能保證人流的匯聚。無(wú)數(shù)成功案例證明，天街系的投資潛力遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平。

? 核心區(qū)的核心，地理位置無(wú)可挑剔

龍湖虹橋天街距亞洲最大的交通中心“虹橋樞紐”和目前全世界最大的會(huì)展場(chǎng)館“國(guó)家會(huì)展中心”直線距離各500米，位于雙中心的中心，可謂黃金中軸點(diǎn)！除了出行的便利，對(duì)于在此辦公企業(yè)的形象也有極大的提升作用。

? 天街全業(yè)態(tài)綜合體，以商業(yè)帶動(dòng)繁華

龍湖虹橋天街是一個(gè)43萬(wàn)方的大型綜合體，其中商業(yè)就占了近20萬(wàn)方，是整個(gè)虹橋商務(wù)區(qū)乃至整個(gè)大虹橋地區(qū)體量最大的商場(chǎng)。

商業(yè)是區(qū)域價(jià)值提升的發(fā)動(dòng)機(jī)，龍湖虹橋天街西區(qū)的辦公和商圈零距離，人流的大量導(dǎo)入和知名度的提升，能為不動(dòng)產(chǎn)提供穩(wěn)定的靜態(tài)收益和跨度極大的動(dòng)態(tài)收益。

此外，項(xiàng)目還囊括2.6萬(wàn)方的高端酒店，引進(jìn)全球酒店三巨頭之一洲際集團(tuán)旗下的精品酒店品牌INDIGO。

最后是7棟沿河一字排開(kāi)的寫(xiě)字樓，通過(guò)空中連廊和商業(yè)相互連接，并且向兩端延伸通達(dá)到交通樞紐和會(huì)展中心。綠色的辦公氛圍+繁華的商業(yè)+便捷的交通，這里的寫(xiě)字樓注定成為各大名企競(jìng)相追逐的香餑餑。如果能“先入為主”，租金收益值得期待。

? 虹橋商務(wù)核心區(qū)唯一可散售項(xiàng)目，2017年投資的最佳選擇！

除了以上優(yōu)勢(shì)，龍湖虹橋天街最不能錯(cuò)過(guò)的原因在于，它是核心區(qū)唯一可散售的項(xiàng)目，稀缺性不言而喻。

龍湖虹橋天街辦公7棟，大虹橋可散售辦公最后一棟，最小面積只有300平米。意味著你能以較低的總價(jià)成本，入主滬上價(jià)值最高的大虹橋。這絕對(duì)是你2017年最好也是最后的投資機(jī)遇。

在2017年辦公投資的春天里，

入主龍湖虹橋天街，

一定會(huì)是你最明智的選擇！

案例詳解：作業(yè)成本法的運(yùn)用及對(duì)企業(yè)的影響