但盧阿姨做夢也沒想到，賣方原來是個賭棍！

她早已將房屋抵押了出去，法院執(zhí)行查封了該房產(chǎn)。

盡管盧阿姨向法院提出執(zhí)行異議，但法律是嚴肅的，盧阿姨明知動遷安置房限制交易的相關(guān)政策，仍和房屋賣方實施房產(chǎn)“交易”，最終承擔法律后果。

2013年，盧阿姨打算購房安置晚年生活，她看中了一套房屋，并對房型和周邊配套規(guī)劃都比較滿意。但美中不足的是，該房是動遷安置房，房主周某簽訂了動遷協(xié)議和《上海市商品房預(yù)售合同》，尚未辦好大小產(chǎn)證，而且根據(jù)政策動遷房三年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓，限轉(zhuǎn)期內(nèi)無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

盧阿姨有一絲猶豫，但該房的價格比同地段其它商品房便宜近15％，一算總價相差了十幾萬元，盧阿姨還是動心了。經(jīng)過多方咨詢，她認為法律上對動遷房買賣合同是有效的。對于三年后周某一旦不配合辦理過戶的風險，親朋好友給盧阿姨支了不少的招，比如在合同中約定高額的違約金及苛刻的違約條款；預(yù)留10％的尾款待過戶后再支付；讓房主及其家人共同簽訂買賣合同并交付全部與房產(chǎn)有關(guān)的資料；房屋產(chǎn)權(quán)證辦好后交給盧阿姨保管并且立即去辦理一個抵押登記防止周某再出售房屋等等?？梢哉f，各種風險及應(yīng)對措施都“考慮”到了。

基于上述考慮，盧阿姨和周某簽訂了動遷房買賣合同，房價共61萬元，當日盧阿姨即一次性支付了約定的房款55萬元，尾款6萬約定待過戶時支付，周某也將房屋鑰匙和動遷資料交給了盧阿姨。

細心的盧阿姨保留了與購房有關(guān)的所有憑據(jù)，一家人將房屋裝修好了之后開開心心地入主。2015年，聽說房屋的小產(chǎn)權(quán)辦好了，盧阿姨趕緊聯(lián)系周某，周某如約將產(chǎn)權(quán)證交給了盧阿姨。拿著嶄新的產(chǎn)權(quán)證，盧阿姨踏踏實實地等著三年限轉(zhuǎn)期滿。

2016年，上海的房價上漲速度很快，盧阿姨所購的房屋至少翻了番，她一面慶幸自己購房時機把握得好，一面又開始隱隱不安起來，她拿著房產(chǎn)證前往不動產(chǎn)登記中心咨詢辦理抵押的事情，被答復房屋為配套商品房，三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押，即使周某配合，也無法辦理抵押登記。

隨著房價的繼續(xù)上漲，盧阿姨越來越擔心自己的房屋交易是否產(chǎn)生風險問題，為此，她咨詢了一名律師，該律師認為法律上對動遷房買賣合同還是有效的，萬一周某到時候不配合，可以起訴到法院要求判決合同繼續(xù)履行，通過強制執(zhí)行辦理過戶手續(xù)。

盧阿姨的擔心最終成為現(xiàn)實。臨近限制轉(zhuǎn)讓期屆滿，她果然聯(lián)系不上周某了，盧阿姨一刻也不敢耽誤，趕緊委托律師向浦東法院起訴周某繼續(xù)履行合同。沒想到，等待她的是一連串讓她始料不及的苦惱。

盧阿姨了解到，就在她起訴前不久，房子已被法院查封了。幾經(jīng)打聽，她終于得知：由于周某好賭，他將此前的售房款揮霍一空后，私自補辦了房產(chǎn)證，并以這套房子作為還款能力的證明，又向王先生借了不少外債，被人起訴且已經(jīng)經(jīng)生效裁判確認的欠款就有80余萬元。債權(quán)人王某申請強制執(zhí)行，法院查封了登記在周某名下的這套房屋。

因為房產(chǎn)被查封無法繼續(xù)履行，按照法律規(guī)定盧阿姨起訴周某的房屋買賣合同糾紛也無法再作出對盧阿姨有利的判決，盧阿姨只能到楊浦法院提出執(zhí)行異議。

盧阿姨的理由是，她與周某的《動遷房買賣合同》已依約履行，首付款已經(jīng)付清并實際占有系爭房屋，且承諾尾款6萬元交至法院執(zhí)行，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，因此要求中止對系爭房屋的執(zhí)行。

經(jīng)法院審查，認為已登記的不動產(chǎn)的權(quán)利人，應(yīng)按照不動產(chǎn)登記為準，系爭房產(chǎn)登記在周某名下，房屋性質(zhì)亦予以備注，并明確了限制交易的期限，盧阿姨在對此明知情況下，與周某簽訂的房屋買賣合同對外不具有公示效力，更不能對抗生效債權(quán)的執(zhí)行程序，因此法院裁定駁回了盧阿姨的執(zhí)行異議請求。

盧阿姨不服，又提出了案外人執(zhí)行異議之訴。法院經(jīng)審理認為，案外人主張人民法院執(zhí)行的不動產(chǎn)的所有權(quán)，要求排除人民法院對該不動產(chǎn)的強制執(zhí)行，需同時符合在查封前，已與不動產(chǎn)所有權(quán)人簽訂了合法有效的書面買賣合同、已合法占有該不動產(chǎn)、支付了相應(yīng)價款以及非因其自身原因未辦理過戶登記四項條件。

雖然盧阿姨在房屋被查封前簽訂了買賣合同、支付了房款并且實際占有了房屋，但是動遷房買賣合同中關(guān)于限制轉(zhuǎn)讓期滿周某未配合辦理過戶手續(xù)的違約條款內(nèi)容可見，盧阿姨對系爭房屋屬動遷安置房性質(zhì)是明知的，對存在交易限制期限和相應(yīng)交易風險也是知情的，但仍向周某購買，應(yīng)自行承擔相應(yīng)法律后果，在交易限制期限內(nèi)因查封系爭房屋，導致該房屋無法過戶，盧阿姨自身存在過錯，她主張不符合法定應(yīng)予支持的情形，不能排除法院對該房屋的執(zhí)行，法院遂判決駁回了盧阿姨的訴訟請求。

盧阿姨不服，提出上訴，二審法院認為原審判決合法有據(jù)，維持原判。

至此，盧阿姨如夢初醒，但為時已晚。她拿著判決書無法釋懷，法官向盧阿姨答疑，建議盧阿姨起訴周某向其主張解除合同并承擔違約責任。但盧阿姨知道，即使打贏了官司，錢是否能如數(shù)拿回來還是未知數(shù)。

動遷安置房雖然價格低，但買賣動遷安置房的雙方均有較大風險。對買方來說：

一是存在共有人的風險。部分動遷房出售時房屋小產(chǎn)證尚未辦好，在動遷房買賣過程中，可能出現(xiàn)賣方因為家庭內(nèi)部原因影響對房屋的處置權(quán)利人。

二是過戶風險。雖然限售期內(nèi)簽訂的動遷房買賣協(xié)議有效，但過戶時間還是受《上海市動遷安置房管理辦法》的約束，動遷房“兩證”出具時間難定，且有三年限制轉(zhuǎn)讓期限。該限轉(zhuǎn)期內(nèi)無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。而按照物權(quán)法的規(guī)定，房屋作為不動產(chǎn)，權(quán)利人判斷一般以登記為準，在辦理過戶登記之前，房屋始終登記在賣方或開發(fā)商名下，房屋的登記權(quán)利人可能作出如對房屋再次出售、辦理抵押、或因涉訴導致房屋被查封等多種影響房屋過戶交易的行為。

三是價格風險。即使未出現(xiàn)過戶障礙，也可能因為房價高漲，至交易過戶條件成就時賣方明確要求提高房價或直接拒絕履約，買家需要承擔訴訟、協(xié)商補差價等額外的成本。對賣方來說，一旦因合同無法繼續(xù)屢行涉訴，出于保護守約方利益考慮，法院一般綜合考慮合同履行程度、賣方過錯程度、買方實際損失等因素，判決賣方承擔較高金額違約責任。