引言

我們從開業(yè)至今持續(xù)追蹤調研

將以崇邦集團的三代產品為例

為大家剖析街區(qū)式商業(yè)的最初經營定位

到現在的品牌檔次調整、業(yè)態(tài)業(yè)種占比變化

從各代產品的升級方面看街區(qū)式商業(yè)的發(fā)展變化

我們的系列研究將包含十五篇文章

希望能給各位同行提供一定的借鑒啟示！

本周我們?yōu)槟榻B

街區(qū)式商業(yè)的建筑規(guī)劃特點與亮點！

商業(yè)具有“就近消費”的特征，核心是人，跟著人走的商業(yè)才能發(fā)展起來。

隨著國民經濟的不斷增長，人民生活水平越來越高，現代消費者在享受物質文化的同時，越來越注重精神文化享受，所以風情體驗式消費的街區(qū)式商業(yè)應運而生。

街區(qū)式商業(yè)提供休閑、風情、體驗、品位的消費，對城市等級和片區(qū)消費力要求較高，多布局在一二線城市，且選址中高端人口密集區(qū)，利于項目的健康發(fā)展。

01 | 上海大寧國際

位于大寧市級商圈，周邊住宅區(qū)集聚，有約上百個小區(qū)，3Km范圍內有約50萬中高階層人群。

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02 | 上海金橋國際

位于社區(qū)商圈金橋商業(yè)中心，處于大量住宅聚集的中心范圍內，覆蓋多個涉外高端住宅，3Km范圍內有約22萬中高端消費人群。

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03 | 上海嘉亭薈

位于汽車城-昆山花橋商圈，周邊產業(yè)/商業(yè)辦公聚集，3Km范圍內有約10萬中高端收入客群。

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街區(qū)式商業(yè)選址慎重，多數街區(qū)式商業(yè)所在片區(qū)內，會有高架、地鐵、公交等交通線路，具備縱橫交錯、四通八達的區(qū)域路網體系條件；

且項目多位于主次干道交叉的金角位置上，導入遠端、近端的消費者都更為便捷。

01 | 上海大寧國際

高架、地鐵、公交構成立體交通網，地鐵1號線直達、13條公交線路經停；

且項目位于主次干道交叉的金角位置上，對零售商業(yè)而言，昭示性強、導客方便。

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02 | 上海金橋國際

高架（中環(huán)路）、地鐵、公交構成立體交通網，地鐵6號線可到達(距離約100m)，也有13條公交線路經停項目周邊；

且項目位于主次干道交叉的金角位置上，對零售商業(yè)而言，昭示性強、導客方便。

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03 | 上海嘉亭薈

臨近繞城高速、滬寧高速2條交通主干道，周邊有新源路等8條市區(qū)道路，地鐵11號線安亭站上蓋、12條公交線路經停；

且項目位于兩條主干道交叉的位置上，視覺效果好，但是消費者直接進入不便（快速路車流量大，安全系數低）。

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01 | 商圈等級不限

市級、區(qū)級、社區(qū)級街區(qū)式商業(yè)皆有，視項目所在商圈規(guī)劃而定，通常商圈級別越高，項目的體量會越大；

因為在高級別的商圈內，商業(yè)發(fā)展更有前景，所以開發(fā)商會傾向于開發(fā)更大的體量，以獲得長遠利益。

02 | 商業(yè)規(guī)模中等

商業(yè)體量多在5-16萬㎡之間，規(guī)模中等，會劃分出多棟小單體建筑，通常數量在5-12棟之間，樓棟數與商業(yè)體量、物業(yè)產品組合排布等有關系。

▼不同商圈的街區(qū)式商業(yè)體量/樓棟數

01 | “街 場”建筑形態(tài)

街道便于引導人流，通過沿街的各類導視標志，將消費者引導至各個店鋪，尤其提升內鋪的到達率；

中心廣場具有“向心集聚力”，可以快速地將各條街道的人流聚合起來，營造繁華熱鬧景象的同時，也能延長消費者停留時間，提升中心廣場周邊的內街鋪價值。

▼上海大寧國際與金橋國際

▼上海嘉亭薈與月亮灣

02 | 多結合退臺、連廊、挑檐設計

多棟單體設計，建筑高低布局，錯落有致；

退臺設計，豐富視覺層次感，退臺處的景觀節(jié)點或外擺區(qū)，可聚集人氣；

空中連廊設計，增強各樓棟間的互動性以及消費者的到達性；

挑檐設計，美觀又實用，檐下可設立餐飲外擺區(qū)，營造愜意的休閑商業(yè)氛圍。

▼多棟單體設計

▼退臺設計

▼退臺外擺區(qū)

▼空中連廊設計

▼挑檐設計（檐下設有外擺區(qū)）

01 | 純現代風格

 打造石材與玻璃幕墻相結合的外立面，既能體現現代感，又能突出商業(yè)元素，透視性好、對外昭示性強。

▼上海大寧國際與月亮灣的外立面

02 | 仿傳統(tǒng)風格

用現代材質演繹傳統(tǒng)風格，結合城市本身的歷史文化，將傳統(tǒng)復古與現代時尚相結合，兼具文化歷史底蘊和現代休閑風情，傳統(tǒng)與時尚并存，既體現文化傳承，又煥發(fā)商業(yè)活力。

▼成都遠洋太古里與寬窄巷子

03 | “因地制宜而又標新立異”

與地方文化相結合或有強烈反差的街區(qū)式商業(yè)，更能占領“城市客廳”地位；

有的街區(qū)式商業(yè)建筑風格契合城市歷史文化，重點突顯文化傳承，如：成都錦里古街，為川西古街民居及三國蜀漢文化建筑風貌；

而有的建筑風格卻與當地歷史文化構成一個強烈的反差，以彰顯出項目的差異化和獨特性，從而達到吸睛的效果，如：北京三里屯，有不規(guī)則的樓體、色彩斑斕的外觀。

▼成都錦里古街

▼北京三里屯

01 | 街區(qū)式商業(yè)樓層普遍不高

主要經營樓層一般不超過購物中心的樓層，多在4層或4層以下，地下開發(fā)利用不及購物中心(地下商業(yè)難凸顯品質)，這與商業(yè)項目體量、多棟形態(tài)、消費檔次均有關。

02 | 各樓層業(yè)態(tài)布局有講究

1-2層多布局租金承受能力強的零售業(yè)態(tài)，3層及以上多布局餐飲、休閑娛樂或服務配套等租金承受能力較低的目的性消費業(yè)態(tài)。

▼上海大寧國際各樓層業(yè)態(tài)分布（按面積）

（大寧國際有6層，但主要經營內容集中在1-4層）

▼上海金橋國際各樓層業(yè)態(tài)分布（按面積）

▼上海嘉亭薈各樓層業(yè)態(tài)分布（按面積）

01 | 人行出入口數量

街區(qū)的四周都有設置出入口，主入口通常是1個，而次入口數量較多，方便消費者從各個方位到達與進入；

但次入口不宜設置太多，過多的出入口易使消費者迷路，且難以延長消費者停留時間。

▼街區(qū)式商業(yè)主/次入口數量表

02 | 人行出入口分布

主入口多分布在主次干道交叉口，臨近居民區(qū)的道路中間，并設有明顯的前廣場（留客區(qū)），利于導入遠近端大量消費者；

次入口多分布在等級較低的四至道路上，如次干道或支馬路，從這些道路方向前來的，少數消費者便可快捷進入街區(qū)內。

▼上海大寧國際主/次入口分布圖

03 | 車行出入口分布

通常在街區(qū)的四周都有設置車行入口，方便從各個方向前來的車輛到達與停泊，以吸引到更多驅車出行消費的顧客。

▼上海大寧國際車行出入口分布圖

01 | 廣場節(jié)點

根據項目體量而定，廣場節(jié)點一般2-3個為宜，有1個中心廣場和其他1-2個小廣場，多位于項目入口或中央，分布在主動線的中間或兩端；

廣場面積在450-1000㎡左右，視街道長度而定，廣場之間通常間隔30-100m。

▼上海大寧國際與嘉亭薈——廣場節(jié)點分布圖

02 | 景觀節(jié)點

景觀節(jié)點的數量與面積不定，采用“見縫插針”策略，通常位于兩三棟單體的交叉位置上。

▼上海大寧國際與嘉亭薈——景觀節(jié)點分布圖

03 | 節(jié)點設置用途

在廣場節(jié)點或景觀節(jié)點中，會運用到綠植、聲光水電及雕塑小品等多種元素，可以有效地吸引并聚集人流，串聯起消費動線，還能讓人短暫停留，形成“動-靜-動”的體驗路線，張弛有度，增加消費者在街區(qū)體驗中的舒適度與趣味性。

▼上海大寧國際中央廣場人群聚集

01 | 平面動線

通常采用 “井字型”或“非字型”的平面動線，可以將多個小獨棟建筑串聯起來，再結合多樣的導視標志，將消費者引流至不同的單體建筑中進行消費。

▼上海月亮灣“非字型”動線

02 | 人車動線

人行與車行出入口分開設置，且人流動線與車流動線分開布局，人車分流，可以有效地避免人車沖突，給消費者營造更安全、放松的購物環(huán)境。

上海大寧國際，受高星級酒店布局的影響

部分人/車入口、動線重合，消費者逛街受到影響

▼人車未分流動線

上海金橋國際，人車出入口、動線

都是分開設置的，避免了人車沖突

▼人車分流動線

▼上海嘉亭薈人車分流動線

03 | 電梯動線

基本上每棟單體建筑都有設置垂梯與扶梯；

一般情況下，經營樓層≤3的單體樓棟配置1-3對扶梯，一般位于獨棟建筑的外部(小獨棟)或中央(大獨棟)；

經營樓層≥4的單體樓棟配置1處1-2部的垂梯，并位于入口處，且設有明亮或彩色的燈帶起到提示作用；

配置數量充足的垂梯與扶梯，便于將消費者快速導入各樓棟高層進行消費。

▼上海大寧國際電梯動線圖

▼上海大寧國際電梯數統(tǒng)計表

▼上海金橋國際電梯動線圖

▼上海金橋國際電梯數統(tǒng)計表

▼上海嘉亭薈電梯動線圖

▼上海嘉亭薈電梯數統(tǒng)計表

街區(qū)式商業(yè)需要環(huán)境的襯托，在平面和立面上融入綠植、燈光、水系、雕塑等元素，還會不定期舉辦Live活動，既可以彰顯項目主題特色，還可以從視覺/聽覺/觸覺三方面，營造人與商業(yè)的互動場景，給人強烈的場景體驗感，提升整體的層次感、體驗感和品質感。

人與自然交融，打造花園商場；

入口綠植，讓人如臨綠色公園；

廣場/墻面/走道綠植，營造生機盎然的景觀環(huán)境；

墻角/座椅區(qū)綠植，讓冰冷死沉的角落/座椅有了生氣；

餐飲區(qū)綠植，營造出清新怡人的就餐環(huán)境；

建筑四周的綠植，形成圍合式的“天然氧吧”。

▼上海金橋國際與嘉亭薈——入口綠植

▼上海金橋國際——廣場綠植

▼上海大寧國際與嘉亭薈——墻面綠植

▼上海金橋國際與嘉亭薈——走道綠植

▼上海金橋國際與大寧國際——墻角/座椅區(qū)綠植

▼上海大寧國際與金橋國際——餐飲區(qū)綠植

▼上海金橋國際——建筑周圍綠植

人天生親水，設置噴泉水景可以聚集人流，形成互動，沉浸式體驗，延長消費時間，風水學上還有“水能旺財”之說。

▼上海大寧國際與金橋國際水景

▼上海嘉亭薈水景

從玻璃墻面投射而出的彩光，各種燈飾不斷變換散發(fā)的彩光，流光溢彩、璀璨繽紛，烘托出一片明亮輝煌的繁華景象，令更多從街區(qū)外經過之人情不自禁步入其中。

▼上海大寧國際夜景與燈飾品

▼上海金橋國際夜景與燈飾品

▼上海嘉亭薈夜景與燈飾品

街區(qū)內設置有些許妙趣橫生的雕塑小品，緊隨商業(yè)活動變換，點綴整體環(huán)境，使街區(qū)充滿活力、個性，給消費者帶來藝術的享受與美感，流連忘返，激發(fā)拍照互動的行為。

▼上海大寧國際——人物雕塑

▼上海金橋國際——動物雕塑/藝術裝置

▼上海嘉亭薈——藝術時鐘/年輪雕塑

通過自造節(jié)慶、文化藝術活動、音樂娛樂活動等Live活動，滿足新時代的文化需求，不斷提升品牌形象，并通過持續(xù)吸引消費人流擴大項目的市場影響力。

▼上海大寧國際——六一兒童節(jié)/2018新年派對

▼上海金橋國際——年味市集/汽車展覽

▼上海嘉亭薈——酷炫蹦床/大吉大利活動

我們從區(qū)位人口與交通條件、商業(yè)規(guī)模與建筑形態(tài)、空間結構與動線體系以及景觀環(huán)境打造關鍵點4個方面，對街區(qū)式商業(yè)的建筑規(guī)劃設計特點/亮點進行了總結歸納，可以發(fā)現的是：

形態(tài)結構是骨架，決定著高矮胖瘦：街區(qū)式商業(yè)打破了傳統(tǒng)購物中心封閉內斂的觀念，采用了“街 場”的建筑形態(tài)，敞開式空間讓消費者與大自然親密相處，高低錯落的布局，豐富了視覺層次感；

硬件配置是器官，保障流通與運轉：街區(qū)式商業(yè)的連廊、垂梯/扶梯等硬件配置，合理充足，保障各樓棟間消費者的互通性以及消費者抵達高樓層的便捷性；

景觀環(huán)境是衣飾，凸顯身份與品位：街區(qū)式商業(yè)的景觀環(huán)境融匯了綠植/聲光水電/雕塑等多重元素，營造出了良好的休閑風情消費氛圍，為消費者帶來了品質感強、舒適度高、體驗感強的休閑購物空間。

▼街區(qū)式商業(yè)規(guī)劃特點與亮點

下期將為大家分享

上海大寧國際商業(yè)廣場業(yè)態(tài)布局及品牌調整！