近日，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對某地產(chǎn)公司開展檢查時，就臨街售樓處如何計征房產(chǎn)稅的問題，納稅人與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生了爭議，爭議焦點(diǎn)主要圍繞臨時售樓處土地價值是否計入房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。

    2014年，某地產(chǎn)公司根據(jù)當(dāng)?shù)匕l(fā)改委批復(fù)，投資3.5億元，依法取得A地塊土地開發(fā)使用權(quán)。由于該宗土地開發(fā)量較大，公司計劃分兩期開發(fā)，并依程序?qū)㈤_發(fā)計劃向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。為做好項目宣傳，建立良好營銷模式，2015年，公司經(jīng)城建部門同意，臨時沿街建立了售樓處，其中支出土建費(fèi)用830萬元，裝潢費(fèi)用320萬元。由于屬臨時建筑，公司依會計核算要求，將售樓處項目列入在建工程。

    納稅人認(rèn)為，該售樓處可以征收房產(chǎn)稅，但在計稅依據(jù)確定時，不應(yīng)將土地價值計入。理由主要有三：一是該建筑是臨時建筑，依《物權(quán)法》，對其不作物權(quán)確權(quán)；二是根據(jù)當(dāng)?shù)匕l(fā)改委對該項目批復(fù)，該臨時性建筑不在立項范圍內(nèi)；三是土地價值無法計量。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》的規(guī)定，“固定資產(chǎn)在同時滿足以下兩個條件時，才能予以確認(rèn)：該固定資產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量?！庇捎谠擁椖客恋爻杀練w集于各類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，對臨時性建筑，無法將這一部分土地價值計入房產(chǎn)申報繳納房產(chǎn)稅。

    但是，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）文件第三條的規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等，宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。臨時售樓處符合房產(chǎn)定義，土地價值在會計處理上雖然無法計入房產(chǎn)原值，但根據(jù)此規(guī)定，無論會計上如何核算，都應(yīng)依法將土地價值計入房產(chǎn)原值申報繳納房產(chǎn)稅。

    對此類房產(chǎn)稅爭議，各地處理方式并不統(tǒng)一。主要有三種情況：一是采取寬松政策，不將地價計入原值征收房產(chǎn)稅；二是按批準(zhǔn)立項的容積率計算分?jǐn)偼恋爻杀?；三是根?jù)其實際占地面積，按單位土地成本計算土地成本，計入房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。有鑒于此，筆者認(rèn)為，對售樓處土地價值是否計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，應(yīng)統(tǒng)一政策口徑，真正做到公平公正和利于實際操作。

    首先，界定售樓處性質(zhì)。目前，由于政府規(guī)劃或開發(fā)商要求不一，售樓處主要分為兩類：一是在政府批準(zhǔn)立項時，即將售樓處作為該項目配套設(shè)施，在整個樓宇開發(fā)過程中，其構(gòu)成項目內(nèi)容，屬于合法建筑；二是在開發(fā)過程中，因營銷活動和節(jié)約開發(fā)成本需要，在開發(fā)范圍內(nèi)，經(jīng)城建部門批準(zhǔn)，投入一定資金，建設(shè)臨時性建筑，以供產(chǎn)品展示和開展?fàn)I銷，待項目達(dá)到一定進(jìn)度后再行拆除，在原址上按規(guī)劃要求，重新建設(shè)沿街商鋪或其他商品出售。

    其次，分類規(guī)范管理。針對售樓處性質(zhì)，就其土地價值是否計入應(yīng)稅房產(chǎn)征稅，應(yīng)堅持是否有利于納稅人，并結(jié)合兩方面加以確認(rèn)：一是該房產(chǎn)是否在規(guī)劃范圍內(nèi)，即房產(chǎn)是否符合永久性建筑設(shè)施要求；二是土地價值按會計準(zhǔn)則成本支出計量原則，即作為會計核算對象，是否能夠進(jìn)行歸集與分配，對臨時性建筑，應(yīng)就其房產(chǎn)土建成本加裝璜支出，構(gòu)成房產(chǎn)計稅依據(jù)，對土地價值不再考慮作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)。

    再次，明確兩個關(guān)鍵問題。在售樓處房產(chǎn)稅征收管理時，還需進(jìn)一步明確兩個關(guān)鍵問題：一是明確房產(chǎn)稅納稅申報節(jié)點(diǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)于投入使用次月和竣工驗收之日孰先原則，辦理相應(yīng)納稅申報；二是對永久性售樓處，土地價值按規(guī)劃占地面積和實際建筑面積計算容積率，依法計算計入房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的數(shù)額。

    （作者單位：江蘇省揚(yáng)州市邗江地稅局 ）