十年前，地產界的四大天王是“招保萬金”，此格局歷經十年時間最終形成，這十年是住宅的主戰(zhàn)場。

十年后，新的四大天王是“碧恒萬融”，此格局依舊用了十個年頭才形成，這里依然是住宅的主場。

但近幾年，土地供應受限、調控政策輪番轟炸，一波不平一波又起，房地產市場步履維艱。如今，開發(fā)商們紛紛“變法”以尋出路，卻是事實。房地產市場變幻莫測，更新迭代速度加快，前一個變動周期用了10年時間，或許后面格局變動用不上10年了。

曾幾何時，地產界除了“四大天王”的名號，還有“南北雙雄”的美稱，他們就是家喻戶曉的“南萬科，北萬達”。萬科以住宅專業(yè)化而著稱，萬達則以商業(yè)地產而聞名，分別是兩大地產領域的佼佼者。

家喻戶曉的兩個企業(yè)，卻出現(xiàn)截然不同的兩個現(xiàn)象。萬科自1988年始便制定了住宅專業(yè)化，商業(yè)為輔的戰(zhàn)略；萬達則走出了商業(yè)專業(yè)化，住宅為輔的路徑。殊途同歸，不管是萬科還是萬達，到今天，就房地產領域的發(fā)展模式而言，都將是資產管理。

至此，仔細觀察的朋友不難發(fā)現(xiàn)，萬達實力雄厚，卻榜（四大天王）上無名，萬科卻接連兩次上榜，這主要還是與其地產性質、運營策略有關。萬科盤踞住宅市場二十年，經久不衰，與其專業(yè)化、企業(yè)實力分不開。而萬達這些年應了魯迅先生的一句話 “走自己的路，讓別人說去吧”，你主攻住宅，我偏要搞商業(yè)，你搞商業(yè)，我先你一步搞旅游地產，你搞旅游地產，我去布局海外市場，你布局海外市場，我回國響應黨的號召了，這樣的套路任誰也跟不上。

不管如何，二者在地產領域的地位為何無可動搖，因為他們懂得“運營之道”。

其實，四大天王格局的變遷，也代表著房地產市場的變遷。房地產行業(yè)在經過多年的野蠻生長后，開始步入精細的存量運營管理階段，尤其是土地供應受限后，以開發(fā)住宅為主的開發(fā)商們開始搶奪有限的存量資產，而如何利用有限的資產實現(xiàn)收益的最大化，才是核心痛點。

近些年，有些開發(fā)商開始將目光從住宅這塊“蛋糕”轉向資產運營，但提前布局者卻少之又少，觀望、躊躇、再等等是基本姿態(tài)，只有一些有眼光、有行動力的“高手”付諸行動，畢竟資產運營是需要建立長效機制的發(fā)展管理模式，不比大開發(fā)模式資金回流速度快、運營簡單，真正邁出資產運營這一步還是需要些勇氣的……

龍湖從重慶一路向北闖進京城，將地產開發(fā)“精細化”的基因移植于商業(yè)運營，致力于打造家和辦公室外的好去處。今年年中，龍湖就已站上千億新臺階，掌門人吳亞軍更是放出豪言壯語，到2020年，商業(yè)貢獻年租金60億，僅商場數量便超40座，然而這只是冰山一角，龍湖的主航道業(yè)務還包括地產、物業(yè)、長租公寓，開展多維度、多方位的資產運營模式才是他的秘密武器。

近年來，萬科在鞏固核心業(yè)務優(yōu)勢的基礎上，圍繞城市配套服務商的定位，積極拓展版圖至商業(yè)地產、物流地產、長租公寓等行業(yè)，戰(zhàn)略轉型的同時，也會遭遇一些代價，比如住宅NO.1的丟失，業(yè)績座次榜下滑就是最好的證明。就當下的市場而言，轉型，當下痛苦，不轉型，未來痛苦，但這些都只是陣痛，熬過去，未來的前景一片大好。

像北京這種一線大城市，既是各大開發(fā)商爭奪的主戰(zhàn)場又是不容失敗的峽谷巔峰，如今的房地產市場各種“受限”，開發(fā)商們該如何“狹路相逢勇者勝”？城市在更新，行業(yè)在變革，保利制定多元化發(fā)展的業(yè)態(tài)模式，涉及多種地產行業(yè)；龍湖把2020年租金收入目標提升至60億；遠洋地產在加碼持有型物業(yè)；中海地產構建業(yè)態(tài)多元、產業(yè)多樣的城市運營產業(yè)群……重度運營時代已經來臨，能夠塑造精細化、專業(yè)化的運營能力才是核心競爭力。

在年底一次大會上，某行業(yè)領袖級大咖分享到，在過去的20年，我們中國誕生了N多個宇宙級的房地產開發(fā)公司，那么在未來的20年、甚至10年，以中國的城市化發(fā)展速度和資金聚集效應來看，誕生N多個宇宙級的資產管理機構、資管運營商、內容服務商等等全新的商業(yè)組織，完全具備可能性。而這才是房地產商轉型，房地產行業(yè)長期健康發(fā)展，調控長效機制建立的必然方向，下一屆四大天王，會是誰？