李嘉誠曾經(jīng)說過：投資買房，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。

這句話被房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士們稱為：至理名言！

那么問題來了：我們買房的時候，怎么看地段？

我這里有一個簡單粗暴的方法，那就是看“控制性詳細規(guī)劃”（控規(guī)）！

這是由于我國的地產(chǎn)走勢，受到相關(guān)部門的影響非常大，對一個區(qū)域的經(jīng)營投入，直接影響這個區(qū)塊未來的發(fā)展，和升值潛力。

而所謂“控規(guī)”，大概指的是，在城市建設中，相關(guān)部門對一個地塊，有著怎樣的規(guī)劃。

你在搜索引擎里隨便一搜圖片“控規(guī)”，你看到這些花里胡哨的圖片，都是：

看控規(guī)，最重要的是什么呢？我認為，是顏色！

如果你去看這些控規(guī)圖里的顏色，會發(fā)現(xiàn)，基本上顏色來來去去都是那么幾種，實際上代表著不同的地塊規(guī)劃：

這也太復雜了，你也不太能記住。

我建議重點關(guān)注的無非是：居住用地，就是黃的，辦公/商業(yè)用地，基本是紅的/粉的。（不同的圖有細微差異。）

這個顏色比例，很重要。

居住用地與商辦用地的比例，直接決定了未來這個地塊的發(fā)展。

原因很簡單：如果這個地塊都是黃色的居住用地，證明這里只是一個居住型的衛(wèi)星城，并沒有不可替代的優(yōu)勢；而如果這個地塊大面積比例是商辦地塊，則商業(yè)的繁榮，必然在此提供了工作崗位，這些人群傾向于就近購房或者租房居住，未來這里的房價和租金都有保障。即使房價下行，由于旁邊有足夠的商業(yè)和工作人群，這里的房價，至少跌的緩。

下面以廣州為例：廣州最核心的CBD地塊，就是珠江新城花城廣場一線CBD，控規(guī)長這樣：

你看，中間整體地塊全都標紅，全是甲級和超甲級辦公樓，旁邊的黃色地塊住宅，必然價值上存在不可替代性。這個區(qū)域云集著廣州一大半以上的五百強、金融、大國企總部，所以這個區(qū)塊的住宅，也是最貴的。

當然，現(xiàn)在說這里的房價貴，是馬后炮。

但當年你看到這張控規(guī)圖，就應該有個預期，這個區(qū)位的房價，一定不差。事實上就是這幾年，隨著中央紅色地塊的寫字樓一棟一棟建好，辦公人群越來越多，地鐵線路越來越擠，周邊的房價漲了好幾倍。

如前所述，年輕人買不起這么成熟的中心區(qū)，那么我們來看一看在建的周邊區(qū)域，基于同樣的邏輯，哪些更有發(fā)展。

比如：下面的廣州廣鋼新城及白云新城CBD

這兩個地塊，距離市中心都算近，也都是相關(guān)部門重點開發(fā)的區(qū)域。

有一點值得留意：

地塊里，大片面積都是黃色的住宅用地，而不是紅色系的商業(yè)用地。即使售樓部的妹子再跟你說什么“這里面相關(guān)部門投入的規(guī)劃非常好，很多企業(yè)都已經(jīng)進駐”，你也要明白：控規(guī)里沒有規(guī)劃什么辦公用地，這里就沒什么工作崗位。廣鋼新城明顯是居住區(qū)，白云新城口口聲聲說自己是個CBD，但是里面能上班的地塊，主要是集中在地圖左下一帶，其實還是一個居住區(qū)。相對的不可替代性，就弱。當然，這兩個地方房價現(xiàn)在也很高，主要是得益于距離市中心近，但它的發(fā)展后勁，我個人態(tài)度就相對保守。

再比如：廣州的金融城片區(qū)及琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)

這兩個區(qū)塊，一眼看去，就知道和上兩個地段完全不同。 首先，這兩個區(qū)域里，大比例都是紅色的商辦地塊，未來預期會有大量人群在這里辦公，許多企業(yè)都會入駐。而這么密集的辦公人群，如果就近買房，只能選擇周圍非常少量的黃色居住區(qū)塊。所以，這里未來的住宅，在我看來是廣州未來非常值得購買的地段。

其次，這些商辦地塊，現(xiàn)在還沒蓋好，所以區(qū)內(nèi)住宅需求還不算特別大，一旦蓋好，必然迎來上漲。

第三，這兩個區(qū)域，里面的物業(yè)基本上都是很高層的超甲寫字樓（具體可以在地塊的控高和容積率數(shù)據(jù)里查到），未來容量大，都遠遠超過上面白云新城左下角的地塊容積率，容量越大，未來對周邊住宅帶動越明顯。

但是，也不能完全照搬我的經(jīng)驗，具體問題也要具體分析，比如我們看一下同在番禺區(qū)的漢溪長隆商圈及萬博CBD商圈：

粗粗看上去，兩個區(qū)內(nèi)都有大片深色商業(yè)辦公地塊，黃色住宅地塊比例都比較低，是不是兩個地方住宅都具有同樣的潛力呢？

其實不然，光看了地塊規(guī)劃是深色，也要看規(guī)劃了以后，具體拿來干啥。

同樣是深色的商業(yè)辦公地塊，既可能拿來做寫字樓、也可能拿來做商辦性質(zhì)的居住型公寓。只有寫字樓才能提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展，公寓還是用來住的，不但對區(qū)內(nèi)住宅價格沒啥支撐幫助，還可能分流居住需求。

這兩個地塊，發(fā)展就完全不同：

左邊的漢溪長隆商圈，里面雖然也有很多深色地塊，但你實際去溜達一圈就發(fā)現(xiàn)，這里面大部分是保利和奧園兩個地產(chǎn)商蓋的公寓，寫字樓占比相對不高。而右邊這個萬博CBD，里面雖然也有公寓，但很多項目都是寫字樓項目，樓層高、體量大，以后會有很多人真真正正在這里上班，所以過去幾年里，右邊的萬博CBD的房價增長，就一直比左邊的長隆商圈好。（當然還有一個因素，左邊先通地鐵，右邊后通，而且有在建線路，也享受了較大增幅。）

當然，每個城市有每個城市不同的地段和規(guī)劃，每個地段也有各自的優(yōu)勢，總結(jié)本文，主要的原理如下：

1、看控規(guī)：優(yōu)先選擇整體地段中，商業(yè)寫字樓用地比例大的；

2、看用途：同樣很高的商業(yè)辦公用地比例，選擇里面真正拿來做寫字樓的；

3、看產(chǎn)品：同樣拿來做寫字樓，選擇里面樓層高、總面積大的；

4、看時間：同樣的產(chǎn)品，選擇住宅先蓋寫字樓后蓋的，這樣寫字樓蓋好住宅才升值。

此外，還要注意：這種控規(guī)選地段法，本質(zhì)上是“分享城市發(fā)展及相關(guān)部門商業(yè)規(guī)劃的紅利”，這非?？简灣鞘邪l(fā)展和相關(guān)部門執(zhí)行力。在北上廣深一線和強二線城市，城市發(fā)展相對迅速，相關(guān)部門規(guī)劃的商業(yè)區(qū)通常都能真正發(fā)展成商業(yè)區(qū)，我的這個原則，相對有用。

但是如果是弱二線城市乃至于三四線城市，經(jīng)常出現(xiàn)相關(guān)部門規(guī)劃了一個開發(fā)區(qū)，想的很好，大干快上，規(guī)劃了連片寫字樓，結(jié)果城市經(jīng)濟不行，跟不上去，規(guī)劃了也沒人來上班，那就不適合采用我這種地段選擇法。

至于這種控規(guī)圖在哪能搞到？這里的圖是直接在市國土資源和規(guī)劃委員會官網(wǎng)上就能找到，大部分圖直接在搜索引擎輸入“地段名+控規(guī)”就可以搜索到，如果實在找不到，可以去到樓盤售樓部里，找里面的銷售妹子問一問。