易憲容

對于中國房屋的土地所有權(quán)問題，這些年來，由于討論混亂，由于與房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)相關(guān)的利益十分巨大，并由此形成了一個巨大的利益集團，這些人往往都會從文字表面現(xiàn)象來演義出一些混亂的意義，從而使得大眾對此問題越來越混亂及越來越不理解?？纯从纯聪愀?，其土地拍賣時也是約定會99年的土地使用權(quán)，香港土地拍賣時，其價格更是高得令人難以置信，但是，從而沒有看到香港居民購買住房之后，會糾纏在99年的房屋土地使用權(quán)上。香港人都會理所當然地認為，其購買住房之后，其住房已經(jīng)成了完全的私產(chǎn)，根本就不用擔心99年的房屋土地使用權(quán)會在99年后充公，而讓其房屋的產(chǎn)權(quán)變更，讓其私產(chǎn)變?yōu)樗疆a(chǎn)。

我昨天刊出《中國房屋土地虛擬所有權(quán)？的文章之后，很多人對此概念仍然是一頭霧水，有人認為自己購買的只能居住70年的房產(chǎn)，沒有自己一寸土地；有人認為，要征收房地產(chǎn)稅就得把土地出讓金所交的錢先退回。真的是這些人又在搗漿糊。

比如，這些人說，作為一個世代中國人，生活在自己祖祖輩輩的土地上，花了畢生的血汗錢買了只能居住的70年房產(chǎn)，而沒有自己的一寸土地，這是為什么呢？難道我們這一代做房奴，還要讓自己的子子孫孫繼續(xù)做房奴嗎？

土地出讓金是費還是稅，這個問題要搞清楚，購房者既然交了土地出讓金，土地所有權(quán)又是國家的憑什么包括土地在內(nèi)的價值部分還要征稅？第一，沒有正式說法七十年后免費續(xù)期！第二，請先把己交了的七十年的土地費用還了再收稅！

看到這些評論，不知道這些人是故意睜眼說瞎話，還是真的不明其中簡單的道理，或這幾年對個問題的爭論，完全把國人對這個問題的理解搞得混亂了?；蚴鞘苤袊吕褐髁x教育的人，為了自己的利益可能編出任何有利于自己利益的理由來辯護。

首先，土地出讓金的概念完全是來自香港的制度，以往英屬領(lǐng)地上的土地基本上是國家所有或皇室所有，土地拍賣時也是約定99年土地使用權(quán)，所以，在香港，沒有任何商業(yè)用的土地是可以政府會免費贈送的，都得通過土地拍賣獲得，都得付費。中國土地出讓金制度來自香港，同樣是商業(yè)用的土地要付費。因為，既然土地是一種商業(yè)使用行為，是為了獲得利益而來，或通過商品的方式滿足居住需求。香港99年土地使用權(quán)的土地要付費，那么國內(nèi)70年土地使用權(quán)的土地為何不要付費使用？如果不是這樣，國有土地誰都可免費使用，那么中國14億人誰不會搶占一塊土地？如果中國由于國有土地免費使用，那么中國一定是一個“叢林社會”了。許多人為了獲得更多的土地一定會采取暴力的方式進行。這個時候中國肯定是“國將不國”了。更用不說，在土地私有產(chǎn)權(quán)制度下，不通過市場交易及付費，沒有人是能夠獲得所需要的土地的。

還有，在中國土地國家所有的這種制度安排下，目前居民所持有房屋的土地所有權(quán)，名義上政府在拍賣土地時，約定70年土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍然歸屬國家所有。現(xiàn)在退一步說，假定當前約定的房屋70年土地使用權(quán)到期時不可再續(xù)約（實際上作為一種公共政策早就在《物權(quán)法》這個問題已經(jīng)解決，70年到期時肯定是自動續(xù)約），但與房屋相關(guān)的土地實質(zhì)所有權(quán)早就為購買住房者所擁有了。

正如我昨天的文章所指出的那樣，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制下，產(chǎn)權(quán)作為一種界定權(quán)利的制度安排，就是通過法律的方式把與財產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利界定清楚，以便讓當事人能夠承擔責任及獲得利益。而財產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)既可是整體性，即財產(chǎn)所有的權(quán)能為一個經(jīng)濟行為人所持有，也可以讓產(chǎn)權(quán)權(quán)能分開及分離。比如財產(chǎn)的權(quán)能包括了所有權(quán)、使用權(quán)、控制權(quán)、支配權(quán)、剩余索取權(quán)、自由轉(zhuǎn)讓權(quán)等而分離。在市場經(jīng)濟下，財產(chǎn)的所有權(quán)之所以重要，就在于獲得由所有權(quán)可以派生出其他產(chǎn)權(quán)的權(quán)能，財產(chǎn)所有權(quán)的目的就在于如何對財產(chǎn)使用、占有、有權(quán)自由轉(zhuǎn)讓及獲得財產(chǎn)收益。如果一個經(jīng)濟行為人僅是要獲得財產(chǎn)所有權(quán)，而不需要獲得這些派生的權(quán)能，那么這個人擁有這種財產(chǎn)所有的意義肯定不大。這個經(jīng)濟行為人擁有不擁有這種財產(chǎn)所有權(quán)也不太重要了。國有產(chǎn)權(quán)制度之所以會認為具有嚴重的缺陷，就在于它的所有權(quán)是一種虛擬產(chǎn)權(quán)，即表面上所有權(quán)為國家所有，但實際上其他權(quán)能為一層層的代理人所獲得及利用。

目前作為附著在土地上的中國房屋，表面上建筑這些房屋所使用的土地是只有70年使用權(quán)，所有權(quán)為國家所有。但實際上除了土地所有權(quán)名義上為國家所有之外，與房屋有關(guān)的土地其他權(quán)能早就轉(zhuǎn)移到每一個購買住房者手上。購買住房者不僅擁有所持有房屋的所有權(quán)、使用權(quán)、控制權(quán)、支配權(quán)、剩余索取權(quán)、自由轉(zhuǎn)讓權(quán)，權(quán)能是完整的，也擁有該房屋所占用土地的使用權(quán)、控制權(quán)、支配權(quán)、剩余索取權(quán)、自由轉(zhuǎn)讓權(quán)、土地溢價獲得取權(quán)等。在這種情況下，目前國內(nèi)居民所持有的70年土地使用權(quán)的房屋，其房屋的權(quán)能基本上完全為房屋持有者所有，土地的國家所有權(quán)其實早就成了一種虛擬產(chǎn)權(quán)。因為中國房屋持有者已經(jīng)把房屋相關(guān)的所有權(quán)益歸屬個人名義下。

試想，如果房屋的土地所有權(quán)不是一種名義產(chǎn)權(quán)或虛擬產(chǎn)權(quán)，而是一種實質(zhì)性所有產(chǎn)權(quán)，那么房屋持有者只能對所購買的房屋使用70年，除此之外不經(jīng)過所有者的同意是不可能自由轉(zhuǎn)讓，也不可把房屋所產(chǎn)生的收益歸自己，更不可把土地所出現(xiàn)溢價歸自己。最為簡單的例子，業(yè)主把房子租出去，租客可以自由轉(zhuǎn)讓該住房嗎、可以把住房產(chǎn)生的收益歸屬自己嗎，這些房屋的權(quán)能完全歸屬業(yè)主所有，租客只用租賃期的使用權(quán)。所以，中國房屋的實質(zhì)所有權(quán)早就歸屬業(yè)主名下，業(yè)主之外的是不可置喙的。中國房屋持有者已經(jīng)獲得了房屋實質(zhì)性所有權(quán)，其土地名義所有權(quán)對他重要嗎？更何況70年的土地使用權(quán)制度是一種權(quán)宜之計的安排。