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房屋買賣合同簽署后，“半路殺出個程咬金”，租戶要行使優(yōu)先購買權(quán)！對于這樣的糾紛，法院該如何判決？ 交易房屋有租約，無論是買賣雙方還是居間方都要尊重租戶的法定權(quán)利。如承租人不行使優(yōu)先購買權(quán)，則備件《放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明書》不可少。萬不可不予重視，草草了事。 案例速讀 2016年4月16日，買方小白通過某中介公司購買了業(yè)主小新名下位于北京市的一套房屋，并簽署了房屋買賣合同等相關(guān)協(xié)議，且依約支付了10萬定金。 ·2016年4月24日，業(yè)主小新又與該房屋租客小北簽署房屋買賣合同。 ·2016年5月份，業(yè)主小新與買方小白溝通能否增加購房款，買方小白不同意。  此后，中介公司通知業(yè)主小新辦理房屋核驗，業(yè)主小新明確拒絕履行合同。因協(xié)商不成，買方小白將業(yè)主小新訴至法院，要求繼續(xù)履行合同，且在8月份審理過程中追加租客小北作為第三人參加訴訟。 各方陳詞 |買方小白訴稱 1.我與業(yè)主小新簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》系各方真實意思表示，且不違反相關(guān)法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。被告業(yè)主小新的行為明顯違反買賣合同和《合同法》的相關(guān)規(guī)定。 2.業(yè)主小新與租客小北惡意串通簽署的房屋買賣合同無效，原因如下： （1）業(yè)主小新與租客小北的租賃合同未進行備案，也未提供支付租金發(fā)票，而看房當日的承租人不是租客小北，且并未表示要購買該房屋，不認可業(yè)主小新和租客小北之間存在真實的租賃關(guān)系； （2）簽署合同時，業(yè)主小新已簽署書面文件，承諾承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)，且表示承租人承租該房屋是因孩子該考，7月份即可搬離； （3）我方于6月份提起訴訟，且查封了該房屋，而租客小北不僅未起訴，反而于7月份向業(yè)主小新支付90萬購房款，選擇繼續(xù)履行合同，該交易不符合常理。 3.租客小北并不屬于同等條件下的行使優(yōu)先購買權(quán)，原因如下： （1）租客小北陳述不經(jīng)常居住在該房屋，故我方認為該房屋未實際交付其居住使用； （2）我方與業(yè)主小新簽署合同日期早于租客小北，合同總價款亦低于租客小北與業(yè)主小新，且我方系貸款，租客小北系一次性付款，而優(yōu)先購買權(quán)是同等條件同等價格； 4.我方與業(yè)主小新的合同履行程度比租客小北較高，原因如下： （1）雖然我僅支付10萬定金，但我方進行了購房資質(zhì)審核； （2）業(yè)主小新亦將房屋內(nèi)戶口遷出，且辦理完標準價轉(zhuǎn)成本價的手續(xù)。 （3）無法繼續(xù)付款系業(yè)主小新拒絕辦理房屋核驗，無法辦理后續(xù)流程導致。 故訴求： ·判令業(yè)主小新繼續(xù)履行與我方的房屋買賣合同； ·判令業(yè)主小新按照房屋總價每日萬分之五承擔逾期交房的違約金； ·訴訟費、保全費業(yè)主小新承擔。 |業(yè)主小新辯稱 ·買方小白是在周日由我的女兒小小新帶領(lǐng)看房，租客小北不在房屋內(nèi)，是租客小北認識的一位阿姨開的門； ·租客小北一直居住在房屋內(nèi)； ·租戶孩子要高考的事實不屬實，女兒小小新亦未提及此事； ·租客小北放棄優(yōu)先購買權(quán)系自己單方承諾，并不能代表租客小北的真實意思表示； ·租客小北要求行使優(yōu)先購買權(quán)，且已簽署合同，與買方小白的合同已不能履行，希望給予買方小白賠償以解決此事。 故訴求 ·判令駁回買方小白訴求； ·判令履行與租客小北所簽署的房屋買賣合同。 |租客小北辯稱 ·我方與業(yè)主小新簽署了租賃合同，租期自2015年8月1日至2016年7月31日，并有水、電費票據(jù)及房租收據(jù)為證，依據(jù)合法有效的租賃關(guān)系，我方享有優(yōu)先購買權(quán)； ·業(yè)主小新于2017年4月12日告知我方要出售該房屋，當時未明確表示意見，而業(yè)主小新亦未告知已與他人簽署合同，至7月份才告知該房屋存在訴訟； ·我方于2016年4月24日與業(yè)主小新簽訂了房屋買賣合同且已支付定金、首付款、已合法居住在該房屋，而買方小白與業(yè)主小新簽署房屋買賣合同后，買方小白只支付了定金，無進一步履行。 故訴求 ·判令駁回買方小白訴求； ·判令業(yè)主小新繼續(xù)履行與我方的合同。 審理結(jié)果 |法院分析 ·兩份買賣合同均系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容合法有效； ·業(yè)主小新與租客小北均主張雙方存在真實租賃關(guān)系，且提供了租賃合同及相關(guān)票據(jù)；租賃合同未備案登記不影響合同效力，且買方小白所述租賃合同是虛假的情況并未提供有效證據(jù)予以佐證，無法采信； ·租賃合同有效的前提下，租客小北在得知該房屋出售的十五日內(nèi)表示行使優(yōu)先購買權(quán)，并簽署買賣合同；業(yè)主小新承諾承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，系其陳述，并非承租人出具的書面材料，不能直接證明租客小北已放棄優(yōu)先購買權(quán)。 ·買方小白雖與業(yè)主小新簽訂合同在先，但并未辦理網(wǎng)簽及過戶手續(xù)；而租客小北與業(yè)主小新簽署的合同價款較高且付款較多，且租客小北已實際占有該房屋。 |法院判決 ·業(yè)主小新與租客小北的房屋買賣合同繼續(xù)履行； ·租客小北于判決生效后七日內(nèi)將剩余購房款支付給業(yè)主小新； ·駁回買方小白訴訟請求。 法務分析 1.兩份合同是否有效？ 根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律拘束力。依法成立的合同，受法律保護。 本案中，兩份房屋買賣合同均系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，均合法有效！ 2.應履行哪一份合同？ 在兩份房屋買賣合同均有效的情況下，究竟要履行哪一份合同系本案關(guān)鍵所在，應先確定業(yè)主小新與租客小北的租賃合同是否有效。 在業(yè)主小新及租客小北提交了證明雙方存在真實租賃關(guān)系的證據(jù)的前提下，結(jié)合買方小白未提供租賃合同系虛假的有效證據(jù)，法院認定業(yè)主小新及租客小北的租賃合同有效。 根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權(quán)利。及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定，具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持： ·房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的； ·出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； ·出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的； ·第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。 也就是說，在租賃合同有效的前提下，租客小北可主張優(yōu)先購買權(quán)；且本案中，租客小北亦不屬于上述規(guī)定的法院不予支持的情形，故租客小北對該房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。 此外，綜合考慮兩份合同的履行情況，法院判令業(yè)主小新與租客小北的房屋買賣合同繼續(xù)履行，不僅有法可依，亦屬情理之中！ 法務建議 業(yè)主出售名下正在出租的房屋，簽約要求： 簽約前，要求業(yè)主出具承租人簽署的《放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明書》的書面文件；若無法提供，則暫不能簽署?。ㄔ撐募奢斎腙P(guān)鍵詞在“問法”微信公眾號下載） 《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
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來自： 楊惠兵 > 《建筑房地產(chǎn)-法律》
