2016年5月1日起國(guó)家實(shí)行“營(yíng)改增”政策后，二手房交易部分稅費(fèi)實(shí)行新的計(jì)算規(guī)則。小編嘔心為您梳理稅費(fèi)計(jì)算，不僅有公式還有例子，簡(jiǎn)單易懂，一定要看完哦！

PS：下文的總價(jià)指此次交易價(jià)，原價(jià)指買家原購(gòu)入價(jià)。稅費(fèi)計(jì)算規(guī)則針對(duì)上海地區(qū)。

1、契稅

契稅的繳納分以下幾種情況：

①     對(duì)于首套住房：

當(dāng)房屋面積≤90平米時(shí)，契稅=總價(jià)×1%；

當(dāng)面積＞90平米時(shí)，契稅=總價(jià)×1.5%。

②     對(duì)于非首套住房：

契稅=總價(jià)×3%（無(wú)論房屋面積多大）

2、增值稅

根據(jù)政策，從2016年5月1日起，二手房交易營(yíng)業(yè)稅改繳增值稅，具體算法如下。

• 個(gè)人將購(gòu)買＜2年的住房對(duì)外銷售：

增值稅=總價(jià)÷（1+5%）×5%

• 個(gè)人將購(gòu)買≥2年的住房對(duì)外銷售，分兩種：

如果是普通住房：增值稅=0

如果是非普通住房： 增值稅=（總價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5%

舉個(gè)栗子

小王將購(gòu)買不足兩2年的房屋對(duì)外銷售，交易價(jià)為420萬(wàn)元。

應(yīng)納增值稅=420÷（1+5%）×5%=20萬(wàn)元。

小張將購(gòu)買已3年的普通住房對(duì)外銷售，交易價(jià)200萬(wàn)元，由于他符合免征條件，所以增值稅為0 元。

小李將購(gòu)買已4年的非普通住房對(duì)外銷售，交易價(jià)500萬(wàn)元，而3年前他原購(gòu)入價(jià)為400萬(wàn)元。應(yīng)納增值稅=（500-400）÷（1+5%）×5%=4.76萬(wàn)元。

3、個(gè)人所得稅

• 如果同時(shí)滿足家庭唯一住房、購(gòu)買時(shí)間超過5年兩個(gè)條件，免交個(gè)人所得稅。
• 如果不同時(shí)滿足以上兩個(gè)條件，按以下兩種方法計(jì)算出結(jié)果后，取其中的較小值作為應(yīng)繳個(gè)稅額。

一種是按總價(jià)計(jì)算：個(gè)稅=總價(jià)×1%

另一種按差價(jià)計(jì)算：個(gè)稅=（總價(jià)-原價(jià)）×20%

舉個(gè)栗子

蔣先生將購(gòu)買已4年的住房對(duì)外銷售，交易價(jià)400萬(wàn)元，而他的原購(gòu)入價(jià)為300萬(wàn)元。按總價(jià)算個(gè)稅=400*1%=4萬(wàn)元，按差價(jià)算個(gè)稅=（400-300）*20%=20萬(wàn)元。則蔣先生需繳納的個(gè)稅為其中較小的4萬(wàn)元。

TIPS：家庭唯一住房根據(jù)房管部門出具的居民家庭原有住房信息書面查詢結(jié)果確定。

4、權(quán)證印花稅 5元

5、交易手續(xù)費(fèi)

交易手續(xù)費(fèi)=房屋面積×4元/平方米

6、抵押登記費(fèi) 80元