1、問：民事執(zhí)行中被執(zhí)行人財產(chǎn)不足以清償全部本息的，清償順序如何確定，是否適用合同法解釋（二）第二十一條規(guī)定的債務(wù)抵充順位原則？

答: 關(guān)于計算執(zhí)行還款本息的順序問題，當(dāng)事人有約定的按約定，無約定的按法定。當(dāng)事人在計算遲延履行加倍利息時，依據(jù)最高法院現(xiàn)行司法解釋規(guī)定，在2014年8月1日以后，被執(zhí)行人的財產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)的，應(yīng)適用“先本后息”的清償順序原則計算執(zhí)行付款，即在執(zhí)行案款不足以清償全部債務(wù)時，應(yīng)當(dāng)先支付生效法律文書確定的金錢債務(wù)，再支付遲延履行期間的債務(wù)利息。但若當(dāng)事人雙方達成調(diào)解協(xié)議約定先還利息再還本金的，在后續(xù)履行過程中，當(dāng)事人支付部分執(zhí)行付款時，應(yīng)按照約定的先扣除利息部分，再扣除本金部分，尚未清償?shù)谋窘鹂梢岳^續(xù)計算逾期利息。

其中此處的 “金錢債務(wù)”概念與 “全部債務(wù)”呼應(yīng)，需按照一般文義進行解釋，即包括所有支付貨幣欠款的義務(wù)，因此無論是借款本金，還是因借款產(chǎn)生的利息，都屬于金錢債務(wù)的范疇，亦即此處的“金錢債務(wù)”包含一般債務(wù)利息。而生效法律文書中確定應(yīng)當(dāng)收取的案件受理費、申請保全費、申請執(zhí)行費、評估費、鑒定費、公告費、仲裁費等因訴訟或仲裁所支出的費用，則屬于費用的范疇，不包括金錢債務(wù)范圍內(nèi)，在計算遲延履行利息時要對這些案件受理費等訴訟或者仲裁費用先行扣除。   

另外，雖然一般債務(wù)利息與遲延履行利息都屬于“利息”的范疇，但是兩者在性質(zhì)、功能等方面都存在重大差異。因此，在計算遲延履行利息時，一般債務(wù)利息不包括于基數(shù)之內(nèi)，即一般債務(wù)利息不產(chǎn)生遲延履行利息，但是在確定清償順序時，一般債務(wù)利息應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于遲延履行利息即加倍部分債務(wù)利息進行償還。

對于本金與一般債務(wù)利息及費用的清償順序，我們認為應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法解釋（二）第20條規(guī)定的順序清償：債務(wù)人除主債務(wù)之外還應(yīng)當(dāng)支付利息和費用，當(dāng)其給付不足以清償全部債務(wù)時，并且當(dāng)事人沒有約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列順序抵充：（一）實現(xiàn)債權(quán)的有關(guān)費用；（二）利息；（三）主債務(wù)。

【分析依據(jù)】參見最高人民法院：《重慶鋼鐵（集團）有限責(zé)任公司、雷州市八達電子公司與重慶鋼鐵（集團）有限責(zé)任公司運輸合同糾紛、申請承認與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書》[（2015）執(zhí)監(jiān)字第200號]。

依據(jù)民事訴訟法第二百五十三條規(guī)定，被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。2009年5月18日之前法律和司法解釋無明確規(guī)定,2009年5月18日起施行的《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中如何計算遲延履行期間的債務(wù)利息等問題的批復(fù)》，該批復(fù)第二條規(guī)定，執(zhí)行款不足以償付全部債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)并還原則按比例清償法律文書確定的金錢債務(wù)與遲延履行期間的債務(wù)利息，但當(dāng)事人在執(zhí)行和解中對清償順序另有約定的除外；2014年8月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行程序中計算遲延履行期間的債務(wù)利息適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，被執(zhí)行人的財產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)先清償生效法律文書確定的金錢債務(wù)，再清償加倍部分債務(wù)利息，但當(dāng)事人對清償順序另有約定的除外。確立了先本后息的清償順序，即在執(zhí)行案款不足以清償全部債務(wù)時，應(yīng)當(dāng)先支付生效法律文書確定的金錢債務(wù)，再支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

關(guān)于“金錢債務(wù)”的外延分析，參見《最高法院關(guān)于執(zhí)行程序中計算遲延履行期間的債務(wù)利息司法解釋的理解與適用》第117頁（江必新、劉貴祥主編，人民法院出版社2014年9月版）。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（法釋〔2009〕5號）第二十一條　債務(wù)人除主債務(wù)之外還應(yīng)當(dāng)支付利息和費用，當(dāng)其給付不足以清償全部債務(wù)時，并且當(dāng)事人沒有約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列順序抵充：（一）實現(xiàn)債權(quán)的有關(guān)費用；（二）利息；（三）主債務(wù)。

2、問：被執(zhí)行人下落不明，法院擬拍賣或以物抵債的該被執(zhí)行人房產(chǎn)，現(xiàn)拍賣前需要騰空房產(chǎn)內(nèi)財產(chǎn)，能否能在司法拍賣裁定中一并裁定強制其騰出房屋，并在拍賣公告中送達？

答：依據(jù)最高法院司法解釋規(guī)定精神，對于人民法院在民事執(zhí)行程序中決定拍賣或以物抵債的房產(chǎn)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)主動騰出房屋，人民法院裁定拍賣成交或以物抵債后拒不騰出的，依法強制執(zhí)行。由于人民法院作出的拍賣裁定和以物抵債裁定書與騰出房屋的執(zhí)行通知書均應(yīng)送達給被執(zhí)行人，實踐中，執(zhí)行法院為便于操作在司法拍賣裁定書中一并裁定強制被執(zhí)行人騰出房屋，并不違反法律規(guī)定。

【分析依據(jù)】 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十條規(guī)定，人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達后十五日內(nèi)，將拍賣的財產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，強制執(zhí)行。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。第七條規(guī)定，對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。

3、問：建設(shè)工程施工合同糾紛判決的執(zhí)行中，未竣工驗收的工程能否直接裁定拍賣？如果不能，應(yīng)該如何執(zhí)行？

答：未竣工驗收的工程俗稱“爛尾樓”，如果其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)屬國有出讓，該工程系合法建設(shè)，只是因資金短缺等因素?zé)o法續(xù)建，該工程及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)完全可以執(zhí)行，只是不能改變土地用途和建設(shè)規(guī)劃；如果“爛尾樓”占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)屬國有劃撥或集體建設(shè)用地，該工程系合法建設(shè)，只是因資金短缺等因素?zé)o法續(xù)建，由于該土地使用權(quán)執(zhí)行收到限制，參照劃撥土地及集體所有土地方法處理。如果“爛尾樓”占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)屬國有出讓，該工程雖符合該區(qū)域的整體規(guī)劃，但未經(jīng)建設(shè)主管部門審批而被勒令停建。這種情況，只有受讓人能補辦該工程建設(shè)相關(guān)審批手續(xù)，該工程及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)才能執(zhí)行。

【分析依據(jù)】 土地管理法、規(guī)劃法、房地產(chǎn)管理法

4、問：債務(wù)發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，執(zhí)行依據(jù)確定夫妻一方為債務(wù)人，但未明確債務(wù)性質(zhì)，配偶以查封房產(chǎn)系夫妻共同財產(chǎn)為由要求解封，是否應(yīng)按照執(zhí)行異議、復(fù)議程序處理？該被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)份額依法應(yīng)當(dāng)如何執(zhí)行？

答：對2017年3月1日前（即最高法院追加變更規(guī)定出臺之前）已作出生效判決、只確定夫妻一方為債務(wù)人且未明確債務(wù)性質(zhì)的案件，可以在執(zhí)行程序中審查確定究竟按個人債務(wù)還是夫妻共同債務(wù)執(zhí)行，但必須保障債務(wù)人配偶的程序權(quán)利。最高法院追加變更規(guī)定出臺之后判決的案件，由于該司法解釋明確了將直接追加配偶排除在外，不能直接追加或變更配偶為被執(zhí)行人，因此一般都應(yīng)當(dāng)按代位權(quán)訴訟程序處理。

對于發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間的債務(wù)，如果債務(wù)人的配偶對屬夫妻共同債務(wù)沒有異議，執(zhí)行機構(gòu)經(jīng)審查也不存在應(yīng)當(dāng)認定為個人債務(wù)的情形，就可以執(zhí)行夫妻共同財產(chǎn)（包括配偶名下的夫妻共同財產(chǎn)），夫妻共同財產(chǎn)經(jīng)執(zhí)行仍不足清償?shù)?，可以?zhí)行債務(wù)人配偶的個人財產(chǎn)。如果債務(wù)人的配偶以該債務(wù)并非夫妻共同債務(wù)或者對登記在其名下的財產(chǎn)是否系共同財產(chǎn)或財產(chǎn)份額提出異議的，應(yīng)按照《民事訴訟法》第227條的規(guī)定辦理。異議人或者申請執(zhí)行人對執(zhí)行機構(gòu)審查異議所做出的裁定不服的，案外人或者申請執(zhí)行人可以依法提起執(zhí)行異議之訴。

該被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)份額可以通過共有人協(xié)議分割共有財產(chǎn)，并經(jīng)債權(quán)人認可；共有人提起析產(chǎn)訴訟或者申請執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)訴訟的方式處理。

【分析依據(jù)】 1、關(guān)于程序上的救濟途徑。2012年6月，最高人民法院執(zhí)行局給山東高院《關(guān)于能否在執(zhí)行程序中確定夫妻共同債務(wù)的答復(fù)》（[2012]執(zhí)他字第8號）認為，是否為夫妻共同債務(wù)的問題屬于實體問題，在涉案生效判決并未明確的情況下，不應(yīng)通過執(zhí)行程序直接確定為夫妻共同債務(wù)。最高人民法院院長信箱《關(guān)于撤銷“婚姻法司法解釋（二）第24條的建議”的答復(fù)》以及最高人民法院審判委員會專職委員杜萬華也持同樣的觀點，認為應(yīng)當(dāng)給予債務(wù)人配偶利用一審、二審和審判監(jiān)督程序維護自己合法權(quán)益的機會。但是，最高人民法院[2014]執(zhí)監(jiān)字第106號執(zhí)行裁定書中認為，對于屬于共同債務(wù)的事實比較清楚，配偶另一方爭議不大的，可以在執(zhí)行程序中直接推定為夫妻共同債務(wù)，并執(zhí)行夫妻共同財產(chǎn)、配偶（包括已離婚配偶）個人財產(chǎn)。但對于事實比較復(fù)雜、配偶另一方爭議較大、難以對債務(wù)性質(zhì)作出簡單推定的，應(yīng)通過審判程序?qū)彶榇_定。這類案件中鑒于僅通過執(zhí)行異議、復(fù)議程序進行審查，對異議人的程序權(quán)利保障不夠充分，故以不通過復(fù)議程序?qū)κ欠駥儆诜蚱薰餐瑐鶆?wù)作出最終判斷為宜，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)案外人異議的程序，由配偶另一方提起訴訟進行救濟。此外，最高人民法院審判委員會專職委員劉貴祥（當(dāng)時還兼任最高人民法院執(zhí)行局局長）在2016年1月9日全國法院執(zhí)行工作經(jīng)驗交流座談會總結(jié)講話中認為：“執(zhí)行依據(jù)未明確債務(wù)為夫妻一方個人債務(wù)的，如果債務(wù)發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，配偶不能證明非夫妻共同債務(wù)的，可以推定為夫妻共同債務(wù)，并可以直接執(zhí)行夫妻共同財產(chǎn)、配偶（包括已離婚的原配偶）的個人財產(chǎn)。配偶有異議的，可以根據(jù)民事訴訟法第二百二十七條的規(guī)定進行救濟。2、關(guān)于夫妻共同財產(chǎn)處置方式及程序。最高法院《民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第14條規(guī)定：對被執(zhí)行人與其他人共有的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，并及時通知共有人。共有人協(xié)議分割共有財產(chǎn)，并經(jīng)債權(quán)人認可的，人民法院可以認定有效。查封、扣押、凍結(jié)的效力及于協(xié)議分割后被執(zhí)行人享有份額內(nèi)的財產(chǎn)；對其他共有人享有份額內(nèi)的財產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定予以解除。共有人提起析產(chǎn)訴訟或者申請執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。訴訟期間中止對該財產(chǎn)的執(zhí)行。

5、問：《終本規(guī)定》第十條中，案件終本后，突然發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人財產(chǎn)的緊急情況下需要采取查封扣押凍結(jié)等控制性措施的，執(zhí)行裁定書如何立案號？第十六條第二款規(guī)定的變更、追加請求，執(zhí)行裁定書應(yīng)如何立案號？

答：案件終本后，突然發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人財產(chǎn)的緊急情況下需要采取查封扣押凍結(jié)等控制性措施的，無論是依申請還是依職權(quán)決定查封、扣押、凍結(jié)的執(zhí)行裁定書，均應(yīng)編制 “恢執(zhí)”字號。

【分析依據(jù)】 《最高人民法院關(guān)于嚴格規(guī)范終結(jié)本次執(zhí)行程序的規(guī)定（試行）》第九條規(guī)定，終結(jié)本次執(zhí)行程序后，申請執(zhí)行人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有可供執(zhí)行財產(chǎn)的，可以向執(zhí)行法院申請恢復(fù)執(zhí)行。申請恢復(fù)執(zhí)行不受申請執(zhí)行時效期間的限制。執(zhí)行法院核查屬實的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)執(zhí)行。第十條規(guī)定，終結(jié)本次執(zhí)行程序后，發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有可供執(zhí)行財產(chǎn)，不立即采取執(zhí)行措施可能導(dǎo)致財產(chǎn)被轉(zhuǎn)移、隱匿、出賣或者毀損的，執(zhí)行法院可以依申請執(zhí)行人申請或依職權(quán)立即采取查封、扣押、凍結(jié)等控制性措施。

6、執(zhí)行程序中發(fā)現(xiàn)執(zhí)行依據(jù)確定的給付內(nèi)容并不明確，如何處理？

答：已經(jīng)受理的執(zhí)行案件，發(fā)現(xiàn)執(zhí)行依據(jù)內(nèi)容不明確的，執(zhí)行機構(gòu)在執(zhí)行程序中可以結(jié)合執(zhí)行依據(jù)文義，審查確定其具體給付內(nèi)容。執(zhí)行程序中無法確定給付內(nèi)容的，則應(yīng)當(dāng)提請生效法律文書的作出的裁判機構(gòu)結(jié)合案件審理期間查明的情況，對不明確的執(zhí)行內(nèi)容予以補正或者進行解釋說明。

【分析依據(jù)】 《金某與王某民間借貸糾紛執(zhí)行申訴案執(zhí)行裁定書》（最高人民法院[2015]執(zhí)申字第52號）（載《執(zhí)行工作指導(dǎo)》2016年第1輯（總第57輯），國家行政學(xué)院出版社2016年版）。在最高人民法院對遵義市民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與楊光軍等執(zhí)行異議糾紛案作出的[2014]執(zhí)申字第33號執(zhí)行裁定書中，同樣強調(diào)：在當(dāng)事人對執(zhí)行依據(jù)判項存在不同理解的情況下，執(zhí)行部門應(yīng)當(dāng)先行征詢終審法院民事審判合議庭意見，請其對爭議事項作出正式解釋，再依據(jù)該解釋實施執(zhí)行行為，而不應(yīng)由執(zhí)行部門對存在巨大爭議的民事判項逕行作出解釋。

忠實遵守執(zhí)行依據(jù)進行執(zhí)行，可以說是執(zhí)行程序的基本原則。執(zhí)行中，發(fā)現(xiàn)執(zhí)行依據(jù)內(nèi)容不明確的，執(zhí)行人員應(yīng)運用文義解釋、系統(tǒng)解釋、目的解釋等方法來確定其具體給付內(nèi)容，若仍無法確定的，則應(yīng)提請執(zhí)行依據(jù)作出的裁判機構(gòu)解釋說明，在此期間，執(zhí)行程序應(yīng)當(dāng)暫緩執(zhí)行。如裁判機構(gòu)無正當(dāng)理由不予補正說明，或經(jīng)解釋說明仍不能明確的，根據(jù)《執(zhí)行規(guī)定》第18條第1款第（4）項之規(guī)定精神，應(yīng)裁定駁回執(zhí)行申請。

7、問：被執(zhí)行人下落不明的，評估報告是否必須公告送達？

答：關(guān)于評估報告的送達，最高人民法院[2002]執(zhí)他字第14號批復(fù)明確：評估報告未送達給有關(guān)當(dāng)事人，并不影響依據(jù)評估報告確定拍賣、變賣的價格。鑒于目前被執(zhí)行人借逃避送達拖延執(zhí)行的情況非常普遍，為了提高執(zhí)行效率，維護申請執(zhí)行人的合法權(quán)益，對評估報告可以采取請被執(zhí)行人的近親屬轉(zhuǎn)交、張貼在被執(zhí)行人所在的自然村或小區(qū)公共活動場所、郵寄至生效法律文書載明的被執(zhí)行人住所地等方式送達，無須公告送達。

【分析依據(jù)】《最高人民法院關(guān)于案件執(zhí)行中涉及有關(guān)財產(chǎn)評估、變賣等問題的請示的復(fù)函》（[2002]執(zhí)他字第14號）。

8、問：執(zhí)轉(zhuǎn)破的決定書按照什么樣板作出？

答：執(zhí)行法院作出移送決定后，應(yīng)當(dāng)向受移送法院出具《移送執(zhí)行案件破產(chǎn)審查決定書》，因此，執(zhí)轉(zhuǎn)破案件的決定應(yīng)以決定書的形式作出。移送本院立案部門審查立案的，可以移送函的形式進行移送。

【分析依據(jù)】依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行案件已送破產(chǎn)審查若干問題的指導(dǎo)意見》第10條第（1）項規(guī)定。

9、問：執(zhí)行中決定罰款、拘留的，是否一律立“司懲”字號，如果立“司懲”字號，是否應(yīng)當(dāng)另行立案執(zhí)行該決定書？如果不用另行立案，如何以“司懲”字號裝卷？

答：罰款、拘留是人民法院在訴訟程序或者執(zhí)行程序中采取的強制措施形式，應(yīng)當(dāng)采用決定書的形式。對該決定不服的，可以向上一級人民法院申請復(fù)議，復(fù)議期間不停止執(zhí)行。因此，罰款決定書和拘留決定書應(yīng)當(dāng)直接采用該案訴訟案號或執(zhí)行案號，無需另行立案，也無需另行裝卷。當(dāng)事人申請復(fù)議的，應(yīng)采用“司懲”字號。

【分析依據(jù)】《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十六條第三款和《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行案件立案、結(jié)案若干問題的意見》第十條第（四）項規(guī)定。

10、動產(chǎn)經(jīng)過流拍兩次、不動產(chǎn)流拍三次并經(jīng)變賣不成交且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人不愿意承受或者依法不能接受拍賣財產(chǎn)以物抵債，致使被執(zhí)行人財產(chǎn)無法變現(xiàn)的（含已裁定終本案件），法院能否決定再次拍賣和變賣？

答：為了實現(xiàn)債權(quán)債務(wù)清償最大化，在此種情形下，申請執(zhí)行人又重新申請啟動拍賣、變賣程序的，人民法院可以行使自由裁量權(quán)決定啟動再行評拍賣、變賣程序。其中，在拍賣財產(chǎn)原評估報告有效期內(nèi)申請的，仍以原評估報告確定價格的保留價進行拍賣、變賣，降價幅度分別依照傳統(tǒng)拍賣或網(wǎng)絡(luò)拍賣相關(guān)法律和司法解釋規(guī)定重新確定；在原評估報告已超過有效期后申請的，應(yīng)當(dāng)重新評估后再依法啟動再行拍賣或者變賣程序。評估報告的有效期按照評估報告載明的期限確定。進入拍賣程序后，評估報告有效期屆滿不影響后續(xù)拍賣、變賣和以物抵債程序的繼續(xù)進行，但是拍賣時間過長或者市場行情發(fā)生重大變化的應(yīng)當(dāng)重新評估。需要注意的是，如果評估報告已過期，但申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人均無異議的情況下，人民法院仍可以參照該評估報告確定拍賣保留價。為提高執(zhí)行效率，重新評估應(yīng)以委托第一輪拍賣時的評估機構(gòu)評估為原則，雙方約定另行委托其他評估機構(gòu)的除外。

另外，如果人民法院決定啟動再行拍賣時，原執(zhí)行拍賣標(biāo)的物已經(jīng)解除查封、扣押措施的，啟動之前應(yīng)當(dāng)先查封或者扣押。

對于變賣的價格，當(dāng)事人雙方及有關(guān)權(quán)利人對變賣財產(chǎn)的價格有約定的，按照其約定價格變賣，該約定價格包括第三次（動產(chǎn)第二次，下同）流拍的價格；無約定價格但有市價的，變賣價格不得低于市價；無市價但價值較大、價格不易確定的，應(yīng)當(dāng)委托評估機構(gòu)進行評估，并按照評估價格進行變賣。按照評估價格變賣不成的，可以降低價格變賣，但最低的變賣價不得低于評估價的二分之一。對于金銀及其制品、當(dāng)?shù)厥袌鲇泄_交易價格的動產(chǎn)、易腐爛變質(zhì)的物品、季節(jié)性商品、保管困難或者保管費用過高的物品，人民法院可以直接決定公告變賣，不受拍賣時間和流拍次數(shù)的限制。

但是，人民法院決定啟動再行變賣、拍賣程序的，不得違反《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十一條的禁止性規(guī)定。

【分析依據(jù)】 民事執(zhí)行的最終目的是使申請執(zhí)行人經(jīng)生效裁判法律文書所確定的權(quán)益得以實現(xiàn)，在被執(zhí)行人沒有主動履行使申請執(zhí)行人的上述權(quán)益得以實現(xiàn)前，被執(zhí)行人就負有繼續(xù)履行其所負的生效法律文書所確定的義務(wù)。在被執(zhí)行人負有金錢給付義務(wù)的情形下，被執(zhí)行人就負有以其全部財產(chǎn)繼續(xù)償還債務(wù)的責(zé)任。這里的“全部”財產(chǎn)當(dāng)然也包括“經(jīng)三次拍賣一次變賣而處置不成的財產(chǎn)”。故對于“經(jīng)三次拍賣一次變賣而處置不成的財產(chǎn)”，經(jīng)過一定的時間后，申請執(zhí)行人申請執(zhí)行法院予以處置，或者法院依職權(quán)予以處置，可以盡最大可能實現(xiàn)該財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)的價值，實現(xiàn)債權(quán)債務(wù)清償最大化的立法目的，符合自由裁量權(quán)行使的合法性基礎(chǔ)。

關(guān)于評估報告的有效期確定，參見最高人民法院《重慶中僑置業(yè)有限公司、中國信達資產(chǎn)管理公司重慶市分公司與重慶中僑置業(yè)有限公司、重慶康信置業(yè)有限公司等信用證糾紛、申請承認與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書》[（2016）最高法院執(zhí)復(fù)20號] 、《張淑杰、牡丹江市城郊農(nóng)村信用合作聯(lián)社北安信用社等與張淑杰、樊文生申訴案執(zhí)行裁定書》[2014]執(zhí)監(jiān)字第23號、《最高人民法院關(guān)于深圳市華旅汽車運輸公司出租車牌照持有人對深圳市中級人民法執(zhí)行異議案的復(fù)函》[（2001）執(zhí)監(jiān)字第232號]第三條。另，依照建設(shè)部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（2006年3月1日施行）第二十六規(guī)定，房地產(chǎn)評估報告的有效期為一年。

關(guān)于變賣的價格確定，應(yīng)當(dāng)依照《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《拍賣、變賣規(guī)定》）第三十四、三十五條規(guī)定。關(guān)于拍賣之前必須先行查封扣押，參見《拍賣、變賣規(guī)定》第一條規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當(dāng)及時進行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。該法條是查封優(yōu)先處置的體現(xiàn)。

當(dāng)然，依照《拍賣、變賣規(guī)定》第二十八條第二款規(guī)定，流拍、變賣不成交且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。因此可以認為，申請執(zhí)行人能否再次申請人民法院對原拍賣、變賣財產(chǎn)進行拍賣、變賣，法律沒有明確其請求權(quán)的規(guī)范基礎(chǔ)，只是明確可以主張對被執(zhí)行人的其他財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)進行處置；同理，人民法院能否依職權(quán)或依申請執(zhí)行人申請決定直接變賣或重啟拍賣、變賣程序，法律沒有授權(quán)，也沒有明確禁止。但是，該法條立法本意，并非查封、扣押財產(chǎn)經(jīng)三次拍賣一次變賣后仍無法處置的，就只能退回給被執(zhí)行人或其他義務(wù)人，就不能再進行處置，而是一個“階段性”的規(guī)定，意即相關(guān)財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)經(jīng)三次拍賣一次變賣后，又不適合采取其他執(zhí)行措施，只是相關(guān)財產(chǎn)的“拍賣程序”就告一段落，而整個執(zhí)行程序仍在繼續(xù)。最高人民法院相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就《執(zhí)行拍賣、變賣規(guī)定》答記者問時就提到“將拍賣財產(chǎn)返還被執(zhí)行人后，對該財產(chǎn)的拍賣就告一段落。當(dāng)然，如果將來該財產(chǎn)升值，可以考慮重新啟動拍賣程序進行拍賣。申請人也可以申請執(zhí)行被執(zhí)行人的其他財產(chǎn)?！币虼?，相關(guān)財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)經(jīng)三次拍賣一次變賣后，重新拍賣和變賣在理論上具有可行性。

最后，再行拍賣、變賣如果違反法律及司法解釋的規(guī)定，可能導(dǎo)致被撤銷的法律后果。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十一條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請求撤銷拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)予支持：（一）競買人之間、競買人與拍賣機構(gòu)之間惡意串通，損害當(dāng)事人或者其他競買人利益的；（二）買受人不具備法律規(guī)定的競買資格的；（三）違法限制競買人參加競買或者對不同的競買人規(guī)定不同競買條件的；（四）未按照法律、司法解釋的規(guī)定對拍賣標(biāo)的物進行公告的；（五）其他嚴重違反拍賣程序且損害當(dāng)事人或者競買人利益的情形。當(dāng)事人、利害關(guān)系人請求撤銷變賣的，參照前款規(guī)定處理。

11、動產(chǎn)經(jīng)過流拍兩次、不動產(chǎn)流拍三次并經(jīng)變賣不成交且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人不愿意承受或者依法不能接受拍賣財產(chǎn)以物抵債，致使被執(zhí)行人財產(chǎn)無法變現(xiàn)的，但是執(zhí)行當(dāng)事人雙方同意繼續(xù)變賣的，法院能否決定再次變賣？

答：首先，對查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，只要當(dāng)事人雙方及有關(guān)權(quán)利人同意變賣的，任何時候都可以公告變賣，不受拍賣時間和流拍次數(shù)的限制。

對于變賣的價格，當(dāng)事人雙方及有關(guān)權(quán)利人對變賣財產(chǎn)的價格有約定的，按照其約定價格變賣，該約定價格包括第三次（動產(chǎn)第二次）流拍的價格；無約定價格但有市價的，變賣價格不得低于市價；無市價但價值較大、價格不易確定的，應(yīng)當(dāng)委托評估機構(gòu)進行評估，并按照評估價格進行變賣。按照評估價格變賣不成的，可以降低價格變賣，但最低的變賣價不得低于評估價的二分之一。對于金銀及其制品、當(dāng)?shù)厥袌鲇泄_交易價格的動產(chǎn)、易腐爛變質(zhì)的物品、季節(jié)性商品、保管困難或者保管費用過高的物品，人民法院可以直接決定公告變賣，不受拍賣時間和流拍次數(shù)的限制。

變賣的財產(chǎn)無人應(yīng)買的，適用《執(zhí)行拍賣、變賣規(guī)定》第十九條的規(guī)定將該財產(chǎn)交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債；申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)解除查封、扣押，并將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人。

【分析依據(jù)】 《拍賣、變賣規(guī)定》第三十四條、第三十五條規(guī)定。

12、在房地產(chǎn)的公告、拍賣（變賣）期間，執(zhí)行雙方當(dāng)事人以拍賣標(biāo)的物的權(quán)狀性質(zhì)、用途、容積率等情況發(fā)生變化為由，請求重新評估拍賣的，如何處理？

答：房地產(chǎn)等不動產(chǎn)原則上應(yīng)當(dāng)按不動產(chǎn)登記的原狀進行拍賣、變賣。在房地產(chǎn)的公告、拍賣（變賣）期間，拍賣標(biāo)的物的權(quán)狀性質(zhì)、用途、容積率等情況發(fā)生變化未經(jīng)變更登記或者重新審批，執(zhí)行雙方當(dāng)事人以此為由請求重新評估拍賣的，人民法院不予支持。執(zhí)行當(dāng)事人雙方協(xié)商一致約定按變化后的不動產(chǎn)現(xiàn)狀進行拍賣、變賣的，由當(dāng)事人向不動產(chǎn)原國土資源及房產(chǎn)管理等登記或?qū)徟块T申請備案，并由該部門出具執(zhí)行當(dāng)事人雙方已達成一致協(xié)議的證明后，人民法院可以依照執(zhí)行當(dāng)事人的約定進行公告、拍賣、變賣。對于劃撥土地的拍賣、變賣，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并由執(zhí)行當(dāng)事人依法辦理相關(guān)出讓手續(xù)后才能啟動評估拍賣程序。

【分析依據(jù)】  依據(jù)《物權(quán)法》第六條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。這是物權(quán)公示法定基本原則。物權(quán)的排他性決定了物權(quán)的變動會產(chǎn)生排他的效果，為了保護交易的安全，保護民事主體的合法權(quán)益，有必要對物權(quán)的變動規(guī)定公開的行為方式。因此，凡是權(quán)利人以及物權(quán)登記的內(nèi)容發(fā)生變化的，只有在辦理物權(quán)變更登記公告之時才發(fā)生物權(quán)變動的法律效力，人民法院應(yīng)當(dāng)按照不動產(chǎn)登記的原有狀態(tài)進行評估拍賣、變賣。同理，關(guān)于商品房住宅小區(qū)等的容積率，應(yīng)以建設(shè)規(guī)劃許可證等記載許可的標(biāo)準(zhǔn)進行判斷，在建設(shè)過程中未經(jīng)建設(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)擅自改變?nèi)莘e率等事項并依此主張權(quán)利的，人民法院應(yīng)不予支持。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》（2015年3月1日修訂）第八條規(guī)定，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記，不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記薄。不動產(chǎn)登記薄應(yīng)記載以下事項：（1）不動產(chǎn)的坐落、截止、空間界限、面積、用途等自然狀況；（2）不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期間、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；（3）涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項；（4）其他先關(guān)事項?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》（2016年1月1日頒布實行）第十八條規(guī)定，不動產(chǎn)登記公告的主要內(nèi)容包括：（1）擬予登記不動產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者名稱；（2）擬予登記的不動產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等；（3）提出異議的期限、方式和受理機構(gòu)；（4）需要公告的其他內(nèi)容。

對于當(dāng)事人雙方已就執(zhí)行拍賣財產(chǎn)的變更內(nèi)容達成一致意見并向國土資源及房產(chǎn)管理部門備案，則意味著當(dāng)事人已就變更內(nèi)容提出變更登記請求，在此情形之下，如果國土資源及房管部門愿意出具證明，則可視為其對變更登記內(nèi)容的認可，發(fā)生糾紛由其自行負責(zé)。對于容積率的改變由當(dāng)事人向建設(shè)規(guī)劃許可部門申請變更獲得批準(zhǔn)的，則人民法院予以支持。

關(guān)于劃撥土地的拍賣問題。依據(jù)法釋[2003]6號《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》規(guī)定，國有劃撥土地使用權(quán)人對于劃撥土地?zé)o處分權(quán)。但是依據(jù)現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定將房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

13、司法解釋對“唯一住房”執(zhí)行問題作了規(guī)定，但由于沒有細化執(zhí)行條件和標(biāo)準(zhǔn)，實踐中該如何執(zhí)行？

答: “唯一住房”是指被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的唯一可居住房屋。關(guān)于對被執(zhí)行人“唯一住房”執(zhí)行問題，因被執(zhí)行人的唯一住房并不完全等同于生活必需的居住房屋，法院在執(zhí)行過程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)唯一住房的具體情況和案件的執(zhí)行內(nèi)容，區(qū)分不同情形分別處理。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條針對金錢債權(quán)的執(zhí)行和非金錢債權(quán)的執(zhí)行這兩種情形對“唯一住房”執(zhí)行問題作了相關(guān)規(guī)定，但操作上對如何把握執(zhí)行條件和標(biāo)準(zhǔn)，實踐中還是有難點。外省對此有相應(yīng)的規(guī)定，可以借鑒。對“唯一住房”在什么情形下可以執(zhí)行，可以從以下情形判斷：對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋；執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；被執(zhí)行人在其戶籍所在地或擬執(zhí)行的“唯一住房”所在地農(nóng)村享有宅基地并自建住房或被執(zhí)行人享有小產(chǎn)權(quán)房等權(quán)屬上有瑕疵而無法自由流轉(zhuǎn)的住房的；被執(zhí)行人的“唯一住房”系執(zhí)行依據(jù)確定的被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)交付的房屋的；申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。對“唯一住房”是否超出“生活必需”，可原則上參照以下標(biāo)準(zhǔn)判斷：住房建筑面積達到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積的150%的，可以判別為面積過大；住房建筑面積達到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積且房屋單價達到當(dāng)?shù)兀h級市、縣、區(qū)范圍）住房均價的150%的，可以判別市場價值過高。

【分析依據(jù)】《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；（三）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達之日起，已經(jīng)給予三個月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持?！?nbsp;

江蘇省高級人民法院執(zhí)行局《關(guān)于執(zhí)行“唯一住房”相關(guān)問題的解答。

14、同一案件中同時存在物的擔(dān)保和人的擔(dān)保，對物的擔(dān)保和人的擔(dān)保該如何執(zhí)行？

答：實踐中，債權(quán)人為確保債權(quán)的實現(xiàn)而常常會綜合利用多種擔(dān)保方式，由此會產(chǎn)生同一債權(quán)上多種擔(dān)保同時存在的情形，即既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保。對于這種“混合共同擔(dān)?！?，在生效法律文書確定了抵押人及保證人應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任情況下，應(yīng)按照當(dāng)事人約定實現(xiàn)債權(quán)。如果“混合共同擔(dān)?！睍r沒有約定或者約定不明確的，則應(yīng)區(qū)分二種情形。一是當(dāng)物的擔(dān)保是由債務(wù)人提供的，則債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先行該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，即應(yīng)先執(zhí)行主債務(wù)人提供的抵押物。二是當(dāng)物的擔(dān)保是由第三人提供的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。即既可以執(zhí)行抵押物，也可以執(zhí)行保證人財產(chǎn)。

【分析依據(jù)】 《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十六條規(guī)定，被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

15、被執(zhí)行人提出超標(biāo)的查封異議的，如何審查處理？

答：執(zhí)行實施案件中對是否存在超標(biāo)的之情形，應(yīng)當(dāng)先行查明案件執(zhí)行標(biāo)的數(shù)額，被執(zhí)行人在執(zhí)行異議中主張超標(biāo)的查封的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)對案涉財產(chǎn)（房屋）進行委托評估，根據(jù)評估價格進行重新審查后，再行認定是否存在超標(biāo)的情形。即應(yīng)分兩步走：（1）查明案件執(zhí)行標(biāo)的數(shù)額；（2）原則上要對查封標(biāo)的物價值進行評估。

【分析依據(jù)】 《最高人民法院關(guān)于海南創(chuàng)新書店有限公司執(zhí)行復(fù)議案執(zhí)行裁定書》（[2015]執(zhí)復(fù)字第54號）。本案例提供了對是否超標(biāo)的查封的審查辦法。我們講的超標(biāo)的查封，是指明顯超標(biāo)的查封，因為金錢債權(quán)的標(biāo)的額往往是一個動態(tài)變化的過程，如利息罰息等不斷計收、逾期履行加倍利息的計收、違約金的計收等都會導(dǎo)致執(zhí)行債權(quán)金額的增加，所以少量超標(biāo)的并不一定需要糾正。另外，根據(jù)《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第21條規(guī)定，擬查封財產(chǎn)為不可分物且被執(zhí)行人無其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)或者其他財產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，即使該財產(chǎn)價值明顯超過金錢債權(quán)標(biāo)的，也可以整體查封。需要注意的是，對房屋并不是什么情況下都可以整體查封，最高人民法院與國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第10條規(guī)定：人民法院對可以分割處理的房屋應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行標(biāo)的額的范圍內(nèi)分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。

2016年11月4日，中共中央、國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》（中發(fā)[2016]28號，以下簡稱《意見》），最高人民法院為貫徹《意見》精神，于11月22日，專門下發(fā)了《關(guān)于在執(zhí)行工作中規(guī)范執(zhí)行行為切實保護各方當(dāng)事人財產(chǎn)權(quán)益的通知》（法[2016]401號）。通知要求，查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)要嚴格遵守相應(yīng)的適用條件與法定程序，堅決杜絕超范圍、超標(biāo)的查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)。對土地、房屋等不動產(chǎn)的相應(yīng)價值部分采取保全措施，避免影響其他部分財產(chǎn)權(quán)益的正常行使。實踐中，應(yīng)嚴格落實最高人民法院通知精神，謹慎把握查封范圍。

16.對房產(chǎn)查封有無超標(biāo)標(biāo)的額查封應(yīng)如何確定和掌握？

答：人民法院對債務(wù)人的財產(chǎn)采取查封措施，其目的是為了保障債權(quán)人債權(quán)的實現(xiàn)，確保實際變價處分時債權(quán)能夠得以足額受償。當(dāng)然，為避免損害債務(wù)人的合法權(quán)益，《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第21條也對查封財產(chǎn)的價額作出了限制，即以足以清償法律文書確定的債權(quán)額及執(zhí)行費用為限，不得明顯超標(biāo)的額查封。查封標(biāo)的物是不動產(chǎn)的，因不同于存款等具有明顯價額的財產(chǎn)，若涉案房產(chǎn)未經(jīng)評估，故無法精確計算其價值，執(zhí)行法院僅能根據(jù)已成交房產(chǎn)的價格情況，結(jié)合周邊同類房產(chǎn)的實際成交價格，并考慮市場需求量及價格波動等因素，綜合估算查封房產(chǎn)的價值。因此，對于司法解釋規(guī)定的“明顯超標(biāo)的額”的限制，應(yīng)當(dāng)從寬掌握。另外，實踐中，如果被查封的不動產(chǎn)上設(shè)置了擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利負擔(dān)，還應(yīng)當(dāng)考察擔(dān)保債權(quán)的標(biāo)的額及范圍，以免導(dǎo)致無益拍賣。

【分析依據(jù)】 《云南圣靈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、昆明圣靈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與天津土釷投資咨詢發(fā)展有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛、申請承認與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案執(zhí)行裁定書》（最高人民法院[2015]執(zhí)復(fù)字第4號），載中國裁判文書網(wǎng)。實踐中，查封房產(chǎn)時，主要還應(yīng)當(dāng)按照能否分割查封來掌握。但即便是在可以分割查封的情況下，也無法做到查封的房產(chǎn)價值與法律文書確定的債權(quán)額及執(zhí)行費用之和完全相當(dāng)。故在審查當(dāng)事人提出超標(biāo)的查封房產(chǎn)的異議時，宜適度從寬掌握，避免因造成無益拍賣致使法院針對房產(chǎn)的保全和執(zhí)行查封工作陷入被動。

17、被執(zhí)行人的住房公積金能否執(zhí)行？應(yīng)如何執(zhí)行？

答：住房公積金可以有條件予以執(zhí)行。被執(zhí)行人公積金賬戶內(nèi)的余額在符合國務(wù)院《住房公積金管理條例》第二十四條規(guī)定的提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額的條件下，在保障被執(zhí)行人依法享有的基本生活及居住條件的情況下，執(zhí)行法院可以對被執(zhí)行人住房公積金予以凍結(jié)和劃撥。

被執(zhí)行人的其他財產(chǎn)不足以履行法律文書確定的給付義務(wù)時，對其住房公積金采取凍結(jié)、扣劃的條件及相應(yīng)流程：

一是確定被執(zhí)行人以該項住房公積金履行公積金貸款合同還款義務(wù)的，人民法院對該項住房公積金暫不予凍結(jié)（扣劃），但下列情形除外：（1）住房公積金貸款即將清償完畢，可在貸款期限屆滿后對住房公積金賬戶余額進行凍結(jié)（扣劃）；（2）住房公積金賬戶余額大于住房公積金貸款合同的還款余額，對超出住房公積金貸款合同的還款余額部分，人民法院可以凍結(jié)（扣劃）；

二是人民法院在前述條件下雖然對住房公積金暫不予凍結(jié)（扣劃），但公積金中心應(yīng)對人民法院要求凍結(jié)（扣劃）的法律文書進行記載。待凍結(jié)（扣劃）的條件成立時，公積金中心應(yīng)協(xié)助辦理凍結(jié)（扣劃）事項。

三是被執(zhí)行人以其房屋作為住房公積金貸款合同抵押擔(dān)保的，人民法院對該抵押房屋強制執(zhí)行時，不影響公積金中心的優(yōu)先受償權(quán)。

四是人民法院對于被執(zhí)行人符合住房公積金提取條件的下列情形，可以扣劃其住房公積金：（1）退休的；（2）出國出境定居的；（3）調(diào)離本市（縣）或戶口遷出本市（縣）的；（4）非本市（縣）常住戶口或本市農(nóng)業(yè)戶口的，與單位終止勞動關(guān)系的；（5）與單位終止勞動關(guān)系，住房公積金轉(zhuǎn)入管理中心指定的賬戶集中封存滿1年仍未重新就業(yè)的；（6）涉及住房消費類債權(quán)債務(wù)糾紛（如購買自住住房、償還購房貸款本息以及支付房租引起的債務(wù)糾紛）；（7）被執(zhí)行人死亡或被宣告死亡，或者死亡（被宣告死亡）職工的繼承人、受遺贈人系被執(zhí)行人的。

五是婚姻、繼承、析產(chǎn)等案件的生效法律文書已對住房公積金作出明確分配并符合提取條件的，可以扣劃其住房公積金。

【分析依據(jù)】最高人民法院2013年7月31日（2013）執(zhí)他字第14號給安徽省高級人民法院的復(fù)函：你院（2012）皖執(zhí)他字第00050號《關(guān)于強制劃撥被執(zhí)行人住房公積金問題的請示報告》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：根據(jù)你院報告中所述事實情況，被執(zhí)行人吳某某已經(jīng)符合國務(wù)院《住房公積金管理條例》第二十四條規(guī)定的提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額的條件，在保障被執(zhí)行人依法享有的基本生活及居住條件的情況下，執(zhí)行法院可以對被執(zhí)行人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額強制執(zhí)行。

具體理由分析：首先，根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理條例》第三條“職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有”和最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)第十一條“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，下列財產(chǎn)屬于婚姻法第十七條規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)：……(二)男女雙方實際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的住房補貼、住房公積金……”之規(guī)定，被執(zhí)行人在住房公積金管理中心帳戶內(nèi)儲存的住房公積金，其性質(zhì)屬于被執(zhí)行人所有的個人存款，屬于個人財產(chǎn)的范疇。

其次，被執(zhí)行人的住房公積金，所有權(quán)屬于被執(zhí)行人，應(yīng)視為被執(zhí)行財產(chǎn)予以執(zhí)行，完全是有法律依據(jù)的。國務(wù)院《住房公積金管理條例》第五條和第二十四條規(guī)定：“住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用”，“職工有離休、退休的，完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系的，戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的，償還購房貸款本息的，房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的，可以提取職工住房公積金帳戶內(nèi)的儲存余額”。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十三條規(guī)定，“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)扣留、提取被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的收入”以及《最高人民法院〈關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)〉》第38條規(guī)定，“被執(zhí)行人無金錢給付能力的，人民法院有權(quán)裁定對被執(zhí)行人的其他財產(chǎn)采取查封、扣押措施。因此人民法院在執(zhí)行案件過程中對公積金采取強制執(zhí)行措施是有法可依的。但是，被執(zhí)行人的住房公積金應(yīng)當(dāng)有條件的予以強制執(zhí)行，理由：一是國務(wù)院《住房公積金管理條例》制定的根本目的在于加強對住房公積金的管理，維護住房公積金所有者的合法權(quán)益，促進城鎮(zhèn)住房建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民地居住水平。也即住房公積金是一種由職工所在單位和在職職工共同繳存的長期住房儲金。它是為了保障和提高城鎮(zhèn)居民最低居住條件而設(shè)的，只有在購買、建造、翻修、大修自住住房；離休、退休；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系；出境定居；償還購房貸款本息；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例時才可以提取。住房公積金是由國家強制收繳管理的作為職工的一種基本生活住房保障的資金。所以住房公積金的首要任務(wù)是滿足被執(zhí)行人的基本生活住房保障。二是《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第五條、第六條規(guī)定，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬所必需的生活費用，生活必需的物品不得查封、扣押、凍結(jié)。被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行，亦即，在符合《住房公積金管理條例》規(guī)定的前述可以提取公積金的條件下，被執(zhí)行人的公積金可以直接凍結(jié)或扣劃。

最后，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十二條“人民法院決定扣押、凍結(jié)、劃撥、變價財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理”之規(guī)定，住房公積金管理中心作為住房公積金的管理、運作單位，具有協(xié)助人民法院查詢、凍結(jié)、扣劃被執(zhí)行人名下住房公積金的義務(wù)。由于住房公積金管理中心不是被執(zhí)行凍結(jié)或扣劃公積金的所有權(quán)人，在人民法院執(zhí)行過程中僅履行協(xié)助執(zhí)行義務(wù)，屬于協(xié)助執(zhí)行義務(wù)人，因此，被執(zhí)行人認為不能執(zhí)行扣劃的，應(yīng)通過執(zhí)行異議程序解決，住房公積金管理中心不能直接拒絕履行協(xié)助扣劃義務(wù)。

18、法院可否凍結(jié)扣劃被執(zhí)行人的貸款保證金賬戶？

答：如果貸款保證金賬戶的款項已特定化，專用于貸款質(zhì)押擔(dān)保，構(gòu)成動產(chǎn)質(zhì)押，法院不能執(zhí)行貸款保證金賬戶的款項，不能扣劃該類賬戶的資金；如果貸款保證金賬戶的款項沒有特定化，沒有構(gòu)成動產(chǎn)質(zhì)押，法院就可以執(zhí)行貸款保證金賬戶的款項。對于銀行保證金賬戶資金已喪失保證金功能的，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實書面告知采取凍結(jié)措施的人民法院，人民法院在執(zhí)行中可以依法采取扣劃措施。人民法院凍結(jié)銀行保證金賬戶資金后，銀行業(yè)金融機構(gòu)為行使優(yōu)先受償權(quán)申請解除凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)提交書面異議及相關(guān)證據(jù)。對于銀行業(yè)金融機構(gòu)提出的異議，人民法院應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第227 條的規(guī)定及時審查處理。

依據(jù)《江西省高級人民法院、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會江西監(jiān)管局關(guān)于規(guī)范、協(xié)助人民法院執(zhí)行銀行保證金賬戶資金工作的指導(dǎo)意見》（贛高法〔2015〕141 號）規(guī)定和，執(zhí)行實踐中凍結(jié)、扣劃被執(zhí)行人的貸款保證金具體應(yīng)當(dāng)把握以下幾點：1. 應(yīng)當(dāng)簽訂書面的質(zhì)押合同或者符合質(zhì)押合同基本要素的保證金條款。2.應(yīng)當(dāng)是銀行業(yè)金融機構(gòu)為出質(zhì)人的金錢質(zhì)押開設(shè)的專用賬戶，該賬戶被特定化以區(qū)別于普通賬戶。3.保證金賬戶由銀行實際控制，區(qū)別于質(zhì)押人的普通賬戶，保證金賬戶內(nèi)的資金只能作為融資擔(dān)保項下的支付，出質(zhì)人無法自由支配該賬戶及賬戶內(nèi)的資金，達到實質(zhì)特定化標(biāo)準(zhǔn)。4.符合轉(zhuǎn)移占有特征，即質(zhì)押的資金應(yīng)當(dāng)實際轉(zhuǎn)移到保證金賬戶內(nèi)，由銀行實際控制和監(jiān)管。

如何確認貸款保證金賬戶的“特定化”？根據(jù)《物權(quán)法》第二百一十條規(guī)定“質(zhì)權(quán)合同一般包括下列條款：（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）質(zhì)押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況；（四）擔(dān)保的范圍；（五）質(zhì)押財產(chǎn)交付的時間”。

【分析依據(jù)】《中華人民共和國擔(dān)保法》第六十三條規(guī)定“本法所稱動產(chǎn)質(zhì)押，是指債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該動產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該動產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人，移交的動產(chǎn)為質(zhì)物?！钡诹臈l規(guī)定，“出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立質(zhì)押合同。質(zhì)押合同自質(zhì)物移交于質(zhì)權(quán)人占有時生效”。為明確金錢是否可作為質(zhì)物進行質(zhì)押的問題，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第85條規(guī)定，“債務(wù)人或者第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，移交債權(quán)人占有作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人可以以該金錢優(yōu)先受償?！边@是保證金質(zhì)押的明確法律依據(jù)。

依據(jù)物權(quán)法規(guī)定對金錢質(zhì)押進行分析，貸款保證金賬戶要構(gòu)成“特定化”，首先需要對該賬戶資金擔(dān)保的具體主債權(quán)種類、數(shù)額，擔(dān)保的范圍（不論是對全部債務(wù)金額或是按債務(wù)金額的一定比例進行擔(dān)保），主債務(wù)的履行期限等予以明確約定，即保證金金額應(yīng)該與所擔(dān)保的債權(quán)一一對應(yīng)，關(guān)系明確。當(dāng)事人之間對賬戶資金擔(dān)保的主債權(quán)沒有具體約定，僅概括地約定貸款賬戶資金可對債務(wù)或?qū)σ欢ū壤膫鶆?wù)可以優(yōu)先受償，該債務(wù)具體是哪筆債務(wù)不明確，甚至債務(wù)是否實際已經(jīng)發(fā)生也沒有確定，就不構(gòu)成賬戶擔(dān)保的特定性，也就不具備金錢質(zhì)押的基礎(chǔ)條件。第二，該賬戶資金在債務(wù)關(guān)系存續(xù)期間，金額一般應(yīng)當(dāng)以專戶形式固定，但并不等于固定化，賬戶因業(yè)務(wù)發(fā)生浮動不影響特定化的構(gòu)成，只要每一筆資金的滑入劃出都體現(xiàn)保證金功能，則應(yīng)當(dāng)認定符合特定化的要求。對于把該貸款保證金賬戶當(dāng)作蓄水池，把超出優(yōu)先受償債務(wù)數(shù)額的其他資金也源源不斷地充實到該賬戶中逃避其他案件執(zhí)行損害其他債權(quán)人的利益，如果發(fā)生以上情形，則應(yīng)當(dāng)認定該賬戶資金不特定，不具備金錢質(zhì)押的屬性。

19. 法院能否要求社保機構(gòu)協(xié)助凍結(jié)、扣劃被執(zhí)行人的養(yǎng)老金？

答：被執(zhí)行人應(yīng)得的養(yǎng)老金應(yīng)當(dāng)視為被執(zhí)行人在第三人處的固定收入，屬于其責(zé)任財產(chǎn)的范圍，人民法院有權(quán)凍結(jié)、扣劃。但是，在凍結(jié)、扣劃前，應(yīng)當(dāng)預(yù)留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬必須的生活費用。社保機構(gòu)應(yīng)協(xié)助人民法院凍結(jié)、扣劃被執(zhí)行人的養(yǎng)老金，拒絕協(xié)助的，可以依法制裁。

【分析依據(jù)】最高人民法院于2014年6月26日作出的《關(guān)于能否要求社保機構(gòu)協(xié)助凍結(jié)、扣劃被執(zhí)行人的養(yǎng)老金問題的復(fù)函》[（2014）執(zhí)他字第22號]:浙江省高級人民法院：你院浙高法[2014]29號《關(guān)于請求商人力資源和社會保障部廢止勞社廳函[2002]27號復(fù)函的報告》收悉。經(jīng)研究，提出如下意見：一、被執(zhí)行人應(yīng)得的養(yǎng)老金應(yīng)當(dāng)視為被執(zhí)行人在第三人處的固定收入，屬于其責(zé)任財產(chǎn)的范圍，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十三條之規(guī)定，人民法院有權(quán)凍結(jié)、扣劃。但是，在凍結(jié)、扣劃前，應(yīng)當(dāng)預(yù)留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬必須的生活費用。二、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十二條規(guī)定：“人民法院決定扣押、凍結(jié)、劃撥、變價財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理?！北驹骸蛾P(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第36條也規(guī)定：“被執(zhí)行人在有關(guān)單位的收入尚未支取的，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定，向該單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，由其協(xié)助扣留或提取”。依照前述規(guī)定，社會保障機構(gòu)作為養(yǎng)老金發(fā)放機構(gòu)，有義務(wù)協(xié)助人民法院凍結(jié)、扣劃被執(zhí)行人應(yīng)得的養(yǎng)老金。三、在執(zhí)行被執(zhí)行人的養(yǎng)老金時，應(yīng)當(dāng)注意向社會保障機構(gòu)做好解釋工作，講清法律規(guī)定的精神，取得理解和支持。如其仍拒絕協(xié)助的，可以依法制裁。

關(guān)于被執(zhí)行人的養(yǎng)老金是否屬于其責(zé)任財產(chǎn)的范圍的問題。

依照最高法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱查封規(guī)定）第二條的規(guī)定：“人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)。”同時，依照該規(guī)定第五條第八項的規(guī)定，除非法律和司法解釋的明確禁止，被執(zhí)行人所有的財產(chǎn)均可以作為責(zé)任財產(chǎn)由人民法院查封、扣押、凍結(jié)。被執(zhí)行人應(yīng)得的養(yǎng)老金在性質(zhì)上屬于資金請求權(quán)，是被執(zhí)行人所有一類特殊債權(quán)，應(yīng)當(dāng)視為被執(zhí)行人在第三人處的收入，屬于其責(zé)任財產(chǎn)的一部分，依照民事訴訟法第二百四十三條的規(guī)定，人民法院當(dāng)然可以凍結(jié)、扣劃。但是，由于養(yǎng)老金涉及的群體比較特殊，其謀生的能力相對較差，所以在凍結(jié)、扣劃前，依照查封規(guī)定第五條的規(guī)定，必須預(yù)留“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬所必須的生活費用?！?/p>

關(guān)于社保機構(gòu)應(yīng)否協(xié)助人民法院凍結(jié)、扣劃被執(zhí)行人的養(yǎng)老金的問題。

民事訴訟法第二百四十二條規(guī)定：“人民法院決定扣押、凍結(jié)、劃撥、變價財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理。”最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第36條也規(guī)定：“被執(zhí)行人在有關(guān)單位的收入尚未支取的，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定，向該單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，由其協(xié)助扣留或提取”。依據(jù)前述規(guī)定，社會保障機構(gòu)作為養(yǎng)老金發(fā)放機構(gòu)，有義務(wù)協(xié)助人民法院執(zhí)行被執(zhí)行人應(yīng)得的養(yǎng)老金。至于原勞動和社會保障部辦公廳答復(fù)重慶市勞動和社會保障局的《關(guān)于對扣發(fā)離退休人員基本養(yǎng)老金抵償債務(wù)問題的復(fù)函》（勞社廳函[2002]27號函）（以下簡稱勞辦函）中提到的《通知》不得查封社?；鸬囊?guī)定，是指人民法院在執(zhí)行社保機構(gòu)所欠債務(wù)時，不得對社保機構(gòu)管理的社保基金進行執(zhí)行，其邏輯前提是社保基金不屬于社保機構(gòu)所有（代為管理），而特定化到被執(zhí)行人名下的養(yǎng)老金則屬于其財產(chǎn)的一部分，不在《通知》限制之列。對此，最高人民法院研究室早在2002年1月30日在法研[2002 ]13號答復(fù)中認為：“為公平保護債權(quán)人和離退休債務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《民法通則》和《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，在離退休人員的其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)或者收入不足償還其債務(wù)的情況下，人民法院可以要求其離退休金發(fā)放單位或者社會保障機構(gòu)協(xié)助扣劃其離休金或退休金，用以償還該離退休人員的債務(wù)。上述單位或者機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助?！弊罡叻ㄔ罕敬闻鷱?fù)重申了該答復(fù)精神。

20、抵押物產(chǎn)生的租金能否直接執(zhí)行？如果能夠執(zhí)行，申請執(zhí)行人（抵押權(quán)人）能否就該租金享有優(yōu)先受償權(quán)？能否在收取租金期間處置抵押物，并以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣變賣該抵押財產(chǎn)所得價款優(yōu)先受償？抵償順位如何處理？

答：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人除外。依據(jù)民法原理，租金是法定孳息的一種形式，因此，在上述情形下，抵押物產(chǎn)生的租金，人民法院依法可以直接執(zhí)行。債務(wù)履行期屆滿后，債務(wù)人未清償債務(wù)，抵押權(quán)人申請人民法院扣押抵押物，法院裁定扣押后，抵押權(quán)的效力及于抵押物的孳息，亦即申請執(zhí)行人（抵押權(quán)人）對該租金享有優(yōu)先受償權(quán)。

如主債權(quán)未能全部清償，抵押權(quán)人在收取租金期間可處分抵押物，在全部變價所得中優(yōu)先受償債權(quán)。

債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人收取的由抵押物分離的天然孳息和法定孳息（如租金），按照下列順序清償: (一)收取孳息的費用; (二)主債權(quán)的利息; (三)主債權(quán)。

【分析依據(jù)】《物權(quán)法》第197條第1款:“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人除外?！钡?97條第2款:“前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費用。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第64條:“債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人收取的由抵押物分離的天然孳息和法定孳息，按照下列順序清償: (一)收取孳息的費用; (二)主債權(quán)的利息; (三)主債權(quán)?！碑?dāng)事人放棄優(yōu)先受償權(quán)的除外。

根據(jù)上述規(guī)定，抵押權(quán)的效力是否及于抵押物被人民法院依法扣押后的孳息，有以下幾種不同情況：(1) 債務(wù)履行期未屆滿前，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的孳息。抵押合同生效后至債務(wù)清償期未屆滿前， 抵押物的孳息仍由抵押人占有。(2) 債務(wù)清償期屆滿后至抵押權(quán)人申請人民法院扣押抵押物前，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的孳息。該期間抵押物仍由抵押人占有。(3) 債務(wù)履行期屆滿后，債務(wù)人未清償債務(wù)，抵押權(quán)人申請人民法院扣押抵押物，法院裁定扣押后，抵押權(quán)的效力及于抵押物的孳息。這里的孳息包括法定孳息和天然孳息。抵押權(quán)人可以直接收取抵押物產(chǎn)生的孳息。 但如果抵押權(quán)人未將扣押抵押物的事實通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的，抵押權(quán)的效力不及于該義務(wù)人，清償法定孳息的義務(wù)人向抵押權(quán)人清償法定孳息的行為仍 然有效。

關(guān)于將租金直接認定為法定孳息，以及如主債權(quán)未能全部清償，抵押權(quán)人在收取租金期間可處分抵押物，在全部變價所得中優(yōu)先受償債權(quán)的觀點，參見最高人民法院（2015）執(zhí)復(fù)字第23號執(zhí)行裁定書。

依據(jù)《物權(quán)法》第195條第1款規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

綜上，以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣變賣該抵押財產(chǎn)所得價款優(yōu)先受償是實現(xiàn)抵押權(quán)的法定方式，與抵押權(quán)人享有收取抵押財產(chǎn)的天然孳息或法定孳息的法定權(quán)利屬于兩種不同的權(quán)利，二者并行不悖，可以分別行使。

21、在執(zhí)行過程中，經(jīng)常遇見拍賣標(biāo)的物有長期租賃的情況，租期甚至長達二十年。由于被執(zhí)行人負債嚴重，租金支付往往以抵償他人債務(wù)的方式，造成標(biāo)的物難以處置。租賃如何破除，是由申請執(zhí)行人提出異議，還是以其它方式破除？

答：執(zhí)行機構(gòu)可根據(jù)案外人（承租人）及當(dāng)事人提供的證據(jù)，重點圍繞租賃合同的真實性、租賃合同簽訂的時間節(jié)點、案外人是否占有案涉房屋等問題進行審查。如果租賃合同真實、合同簽訂于案涉房屋抵押、查封前，且案外人在抵押、查封前已依據(jù)合同合法占有案涉房屋至今的，執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)保護案外人的租賃權(quán)。如果抵押人（企業(yè)）未經(jīng)抵押權(quán)人（銀行）同意擅自出租抵押物，抵押權(quán)人可在執(zhí)行程序解除承租人占有，原則上抵押權(quán)人不能通過另行提起訴訟的方式請求解除抵押人與第三人訂立的租賃合同，執(zhí)行法院有權(quán)以裁定形式直接予以處理。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以在執(zhí)行程序中解除其占有，但不應(yīng)當(dāng)在裁定中直接宣告租賃合同無效或解除租賃合同，而僅應(yīng)當(dāng)指出租賃合同不能對抗申請執(zhí)行人。

租賃合同當(dāng)事人之間發(fā)生的租賃合同糾紛的，可以另行主張權(quán)利。

【分析依據(jù)】《最高人民法院關(guān)于抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自出租抵押物，抵押權(quán)人能否通過訴訟程序請求解除租賃合同的答復(fù)》 [(2011)民二他字第18號]: 山東省高級人民法院： 你院《關(guān)于抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意又將抵押物出租，抵押權(quán)人能否通過訴訟程序請求解除租賃合同的請示報告》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下： 根據(jù)《<擔(dān)保法>司法解釋》規(guī)定的精神，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意將抵押物出租的，原則上抵押權(quán)人不能通過另行提起訴訟的方式請求解除抵押人與第三人訂立的租賃合同，抵押權(quán)的實現(xiàn)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行程序中解決。對于在執(zhí)行程序中抵押人作為被執(zhí)行人擅自出租經(jīng)法院查封抵押物的行為，最高人民法院執(zhí)行局已經(jīng)另案答復(fù)你院。執(zhí)行法院有權(quán)以裁定形式直接予以處理。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以在執(zhí)行程序中解除其占有，但不應(yīng)當(dāng)在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同，而僅應(yīng)當(dāng)指出租賃合同不能對抗申請執(zhí)行人。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條：承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

《物權(quán)法》第190條的規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

關(guān)于執(zhí)行機構(gòu)可根據(jù)案外人（承租人）及當(dāng)事人提供的證據(jù)，重點圍繞租賃合同的真實性、租賃合同簽訂的時間節(jié)點、案外人是否占有案涉房屋等問題進行審查的答復(fù)內(nèi)容，參見浙江省高級人民法院《關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時案外人主張租賃權(quán)的若干問題解答》（浙高法辦[2014]39號）。 

22．判決生效后、法院立案執(zhí)行前，對于雙方當(dāng)事人達成的和解協(xié)議，一方當(dāng)事人不履行或不完全履行該和解協(xié)議，對方當(dāng)事人可否向法院申請執(zhí)行原生效判決內(nèi)容？執(zhí)行法院應(yīng)如何進行審查？

答：在執(zhí)行依據(jù)的判決生效后、執(zhí)行立案之前，執(zhí)行案件當(dāng)事人雙方就該生效判決確定的義務(wù)自行達成和解協(xié)議，申請執(zhí)行人因債務(wù)人未按照和解協(xié)議履行完畢，或者不適當(dāng)履行、遲延履行、部分履行等任何原因（甚至無理由）反悔的，申請執(zhí)行人有權(quán)在法律規(guī)定的執(zhí)行申請時效內(nèi)向有管轄權(quán)的人民法院申請按生效判決確定的內(nèi)容進行執(zhí)行，但債務(wù)人已經(jīng)履行的部分，人民法院可以在立案執(zhí)行后從執(zhí)行標(biāo)的中扣除。對于扣除數(shù)額等發(fā)生爭議的，當(dāng)事人可以提出執(zhí)行異議，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)依照《民事訴訟法》第225條規(guī)定進行審查。

【分析依據(jù)】最高人民法院在給山東高院的（2003）執(zhí)他字第4號復(fù)函中明確指出：“當(dāng)事人之間在執(zhí)行前達成的和解協(xié)議，具有民事合同的效力，但協(xié)議本身并不當(dāng)然影響債權(quán)人申請強制執(zhí)行的權(quán)利。債權(quán)人在法定的申請執(zhí)行期限內(nèi)申請執(zhí)行的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。但你院請示的案件中，負有擔(dān)保責(zé)任的被執(zhí)行人提出，因債權(quán)人遠東國際貿(mào)易有限公司與主債務(wù)人等四方達成和解協(xié)議，并且在其向人民法院申請解除保全查封時，明確表示調(diào)解書（注：指法院主持下達成的生效調(diào)解書）中確定的債務(wù)已經(jīng)全部履行完畢，因此本案不能強制執(zhí)行?！?/p>

依據(jù)民事訴訟法規(guī)定，發(fā)生法律效力的民事判決、裁定，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當(dāng)事人可以向人民法院申請執(zhí)行。在執(zhí)行依據(jù)的生效判決后、執(zhí)行立案之前，執(zhí)行當(dāng)事人雙方就該生效判決確定的義務(wù)自行達成和解協(xié)議，系當(dāng)事人雙方在本案訴訟程序和執(zhí)行程序之外達成的和解協(xié)議，不具有強制執(zhí)行的法律效力，不能申請人民法院執(zhí)行該和解協(xié)議。該協(xié)議本身并不當(dāng)然影響債權(quán)人申請強制執(zhí)行原生效法律文書的權(quán)利，因此債權(quán)人在法定的申請執(zhí)行期限內(nèi)申請執(zhí)行的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。由于和解協(xié)議具有民事合同的法律性質(zhì)，由該和解協(xié)議引起的爭議，當(dāng)事人可以依法另行主張權(quán)利。

基于債權(quán)人申請強制執(zhí)行，執(zhí)行法院立案執(zhí)行后，被執(zhí)行人提出債務(wù)已經(jīng)履行或部分履行的，能否產(chǎn)生阻止或變更執(zhí)行原生效法律文書確定義務(wù)的效力？債務(wù)人已經(jīng)履行的部分能否簡單地通過執(zhí)行實施過程中扣減的方式進行？由于我國尚未全面建立債務(wù)人異議之訴制度，債務(wù)人關(guān)于債務(wù)已經(jīng)履行、債的關(guān)系消滅的異議是按《民事訴訟法》第二百二十五條規(guī)定的異議程序進行審查，因此，人民法院對此異議應(yīng)當(dāng)依照執(zhí)行異議復(fù)議程序進行實體審查，一旦審查屬實執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)裁定變更對已經(jīng)履行部分扣減后強制執(zhí)行的標(biāo)的數(shù)額。關(guān)于被執(zhí)行人提出債務(wù)已經(jīng)履行或部分履行的情況下法院如何進行審查及經(jīng)審查異議成立的情況下如何操作的問題，參見最高人民法院判例《蘭州新通信設(shè)備集團有限公司、德瑞實業(yè)集團有限公司執(zhí)行復(fù)議案裁定書》（[2011]執(zhí)復(fù)字第7號），載《執(zhí)行工作指導(dǎo)》2011年第4輯（總第40輯），人民法院出版社2012年版。

23.執(zhí)行程序中，當(dāng)事人雙方達成執(zhí)行和解協(xié)議之后，一方遲延履行的，能否恢復(fù)執(zhí)行原生效裁判？對于當(dāng)事人遲延履行和解協(xié)議的爭議應(yīng)如何處理？

答：執(zhí)行和解協(xié)議當(dāng)事人一方遲延履行，但是該執(zhí)行和解協(xié)議（在申請恢復(fù)執(zhí)行之前）已履行完畢的，人民法院不予恢復(fù)執(zhí)行。至于當(dāng)事人對延遲履行和解協(xié)議的爭議，不屬執(zhí)行程序處理的范圍，應(yīng)由當(dāng)事人另行起訴解決。

【分析依據(jù)】 《最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人對遲延履行執(zhí)行和解協(xié)議的爭議應(yīng)當(dāng)另訴解決的復(fù)函》(2005年6月24日 [2005]執(zhí)監(jiān)字第24-1號)內(nèi)容為：四川省高級人民法院:關(guān)于云南川龍翔實業(yè)有限責(zé)任公司(下稱龍翔公司)申請執(zhí)行四川省煙草公司資陽分公司簡陽卷煙營銷管理中心(下稱煙草公司)債務(wù)糾紛一案，你院以[2004]川執(zhí)請字第1號答復(fù)資陽市中級人民法院，認為龍翔公司申請恢復(fù)執(zhí)行并無不當(dāng)。煙草公司不服你院的答復(fù)，向我院提出申訴。我院經(jīng)調(diào)卷審查認為，根據(jù)我國民事訴訟法和我院司法解釋的有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行和解協(xié)議已履行完畢的人民法院不予恢復(fù)執(zhí)行。本案執(zhí)行和解協(xié)議的履行盡管存在瑕疵，但和解協(xié)議確已履行完畢，人民法院應(yīng)不予恢復(fù)執(zhí)行。至于當(dāng)事人對延遲履行和解協(xié)議的爭議，不屬執(zhí)行程序處理，應(yīng)由當(dāng)事人另訴解決。請你院按此意見妥善處理該案。最(2005年6月24日 [2005]執(zhí)監(jiān)字第24-1號)

從最高人民法院針對有關(guān)個案的答復(fù)和處理的部分案例看，已經(jīng)有條件地承認了執(zhí)行和解協(xié)議的可訴性，即私法行為說視野下的救濟途徑。例如，最高人民法院執(zhí)行工作辦公室（1999）執(zhí)他字第10號《關(guān)于如何處理因當(dāng)事人達成和解協(xié)議致使逾期申請執(zhí)行問題的復(fù)函》。再如，最高人民法院立案庭（2001）民立他字第34號《關(guān)于當(dāng)事人對人民法院生效法律文書所確定的給付事項超過申請執(zhí)行期限后又重新就其中的部分給付內(nèi)容達成新的協(xié)議的應(yīng)否立案的批復(fù)》，以及其他有關(guān)當(dāng)事人在一定條件下依執(zhí)行和解協(xié)議另行起訴的復(fù)函（如 [2005]執(zhí)監(jiān)字第24-1號復(fù)函）。這些復(fù)函基本上認可當(dāng)事人依據(jù)執(zhí)行和解協(xié)議另行起訴的情形，不違反既判力理論和一事不再理原則，否則，不會賦予當(dāng)事人就執(zhí)行和解協(xié)議糾紛另行起訴的救濟程序。但這些函文對當(dāng)事人另行起訴也設(shè)定了一些前提條件，如多數(shù)復(fù)函涉及超過申請執(zhí)行期限問題。之所以存在限制條件，并非是因為當(dāng)事人另行起訴違反既判力理論和一事不再理原則，而是受我國現(xiàn)階段法律、司法解釋規(guī)定的執(zhí)行和解協(xié)議糾紛救濟途徑的限制，即債務(wù)人不履行執(zhí)行和解協(xié)議的，法院應(yīng)根據(jù)債權(quán)人申請恢復(fù)原生效法律文書的執(zhí)行。

目前，司法實踐中當(dāng)事人直接依據(jù)執(zhí)行和解協(xié)議另行起訴受到很大限制，執(zhí)行和解協(xié)議糾紛不像普通民事合同糾紛那樣都能通過訴訟途徑解決，我國現(xiàn)階段也并未正式建立債務(wù)人異議之訴制度，當(dāng)事人依據(jù)執(zhí)行和解協(xié)議另行訴訟的僅在某些情形下被法院認可。雖然現(xiàn)階段依據(jù)執(zhí)行和解協(xié)議提起訴訟受到限制，但司法機關(guān)并未否定執(zhí)行和解協(xié)議糾紛的可訴性。現(xiàn)行規(guī)定對執(zhí)行和解協(xié)議糾紛的救濟途徑可以概括為：1）債務(wù)人不履行和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)根據(jù)債權(quán)人申請恢復(fù)原生效法律文書的執(zhí)行；2）和解協(xié)議已經(jīng)履行完畢的，人民法院不予恢復(fù)執(zhí)行；3）在某些不能得到執(zhí)行程序救濟的特殊情形下，當(dāng)事人可依據(jù)執(zhí)行和解協(xié)議向人民法院提起民事訴訟。

24、執(zhí)行過程中有證房產(chǎn)、土地使用權(quán)、車輛以及鋼材等能否不作評估，經(jīng)詢價后直接拍賣？

答: 為提高執(zhí)行質(zhì)效，節(jié)約司法資源 ，減輕當(dāng)事人費用負擔(dān)，在全省范圍內(nèi)的有證房產(chǎn)、土地使用權(quán)、車輛以及鋼材等試行原則上不作傳統(tǒng)評估，經(jīng)詢價后原則上以此為起拍價進行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，但是必須嚴格遵守法定程序。

（1）在案件執(zhí)行過程中，對于擬拍賣的江西省范圍內(nèi)已核發(fā)“紅本”產(chǎn)權(quán)證的商品房，執(zhí)行法院可以自行通過不動產(chǎn)所在地房地產(chǎn)評估發(fā)展中心“房地產(chǎn)評估價格查詢系統(tǒng)”及地稅部門對擬拍賣標(biāo)的房產(chǎn)進行市價查詢。

（2）對于擬拍賣的江西省范圍內(nèi)已核發(fā)土地使用權(quán)證的土地使用權(quán)，執(zhí)行法院可以自行通過不動產(chǎn)所在地價格主管部門、國土資源管理部門以及地稅部門對標(biāo)的基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價進行市場詢價。

（3）對于擬拍賣的已核發(fā)行駛證的車輛，執(zhí)行法院可自行通過車輛登記地二手車市場公布的價格系統(tǒng)以及當(dāng)?shù)氐囟惒块T對標(biāo)的車輛進行市價查詢。

（4）對于具有固定型號的鋼材，執(zhí)行法院可自行通過鋼材所在鋼材交易市場公布的價格系統(tǒng)以及當(dāng)?shù)氐囟惒块T對標(biāo)的鋼材進行市價查詢

對于上述市價查詢，執(zhí)行法院對查詢結(jié)果應(yīng)附卷。對擬拍賣房產(chǎn)、土地使用權(quán)、車輛和鋼材等進行市價查詢，不收取評估費及其他費用，在進行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣時，原則上以查詢的市價結(jié)果作為第一次拍賣的起拍價（或保留價），不得降價拍賣，對方當(dāng)事人協(xié)商同意降價的除外；如第一次拍賣流拍，可依法降價進行第二次拍賣。執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣公告發(fā)布三日以前將標(biāo)的房產(chǎn)、土地使用權(quán)、車輛和鋼材等的市價查詢方式、查詢結(jié)果并以此為網(wǎng)拍起拍價及其他網(wǎng)絡(luò)司法拍賣事項以書面通知當(dāng)事人及已知優(yōu)先購買權(quán)人；通知中應(yīng)包含就市價查詢方式、查詢結(jié)果事項征求當(dāng)事人意見的內(nèi)容。被執(zhí)行人下落不明無法通知的，應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺公示并說明無法通知的理由。當(dāng)事人或其他利害關(guān)系人對市價查詢的方式確定的價格提出書面異議的，執(zhí)行法院應(yīng)按執(zhí)行行為異議轉(zhuǎn)交異議審查部門（或異議審查合議庭）審查處理。

【分析依據(jù)】 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第四條規(guī)定，對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)進行價格評估。對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。當(dāng)事人雙方及其他執(zhí)行債權(quán)人申請不進行評估的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。對被執(zhí)行人的股權(quán)進行評估時，人民法院可以責(zé)令有關(guān)企業(yè)提供會計報表等資料；有關(guān)企業(yè)拒不提供的，可以強制提取。

《城市國有土地使用權(quán)價格管理暫行辦法》第五條規(guī)定，基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價由縣級以上人民政府價格主管部門會同有關(guān)部門制定，經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，定期向社會公布?；鶞?zhǔn)地價是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)一定時期的不同土地區(qū)域或級別、不同用途的土地使用權(quán)的平均價格；標(biāo)定地價是以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)確定的標(biāo)準(zhǔn)地塊的一定是要年期的價格。第六條規(guī)定，基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價的指定，應(yīng)當(dāng)以專業(yè)評估機構(gòu)的地價評估結(jié)果為基礎(chǔ)，根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟政策要求和房地產(chǎn)市場供求變化趨勢，經(jīng)組織專家論證后，合理確定?；鶞?zhǔn)地價、標(biāo)定地價應(yīng)當(dāng)每兩年調(diào)整公布一次；在房地產(chǎn)市場價格波動較大時，也可以每年調(diào)整公布一次……。第八條規(guī)定，以拍賣、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)時，出讓人應(yīng)當(dāng)事前依據(jù)政府公布的基準(zhǔn)地價或者標(biāo)定地價指定宗地出讓底價，經(jīng)政府價格主管部門會議有關(guān)部門審核后保同級政府批準(zhǔn)。以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)介個不得低于政府確定的最低價格。