從這里融入商業(yè)地產(chǎn)圈，在這里更懂商業(yè)地產(chǎn)。

       歡迎你加入國內(nèi)最純粹（商業(yè)地產(chǎn)一線策劃、招商、運營等操盤人、品牌拓展負責人為主）的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平臺-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟，并請點右上方藍色“商業(yè)地產(chǎn)峰言鋒語”關注、分享、收獲、共贏！

目前傳統(tǒng)商圈可分為三大商圈，商業(yè)氛圍濃厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈屬于跨區(qū)域性核心商圈，覆蓋范圍廣。新興商圈則以會展商圈、哈西商圈為代表。

第二步：租金價格測算，為招商落地奠定基礎

細化事項1：市場租金水平推導售價

根據(jù)上述商圈調研，結合群力新區(qū)目前商業(yè)街租金水平為2-3元/天·㎡，及類似商圈的發(fā)展方向及租金走勢參考，制定出以下的租金成長策略：

按前三年每年返租6%，按6%的租金回報率，三年返租期滿后，在租金逐年上漲到預測水準上，項目租金利潤僅能勉強補貼項目正常運營一年，但根據(jù)市場調研的狀況來看，按照6%的回報率面世，客戶的關注度不夠。

細化事項3：根據(jù)租金測算，分析返祖策略

第三步：戰(zhàn)略資源整合，精準商家要求

細化事項1：餐飲類商家資源整合

細化事項2：配套/購物類商家資源整合

細化事項3：休閑娛樂類商家資源整合

細化事項4：服飾配飾類商家資源整合

服裝以代理商為主體，特別是專賣店，租金較高，裝修及免租期一般三個月到半年，

國內(nèi)服裝品牌一般有購買物業(yè)的可能性，外來品牌多為純租賃形式。

細化事項5：生活服務商家資源整合

此類商家中，銀行業(yè)的店面面積需求與所設的級別有關面積，但價格最低都可以保證在200左右，并且租金相對較高，且穩(wěn)定。

培訓機構的租金一般為20-50元/平米，采用半年付或季付的純租方式，免租期一般要求3個月。

重點：招商階段性工作內(nèi)容與具體要求

細化事項1：招商籌備期

招商團隊組建

結構說明

　　A.物業(yè)前期派駐1-2人策劃人員駐場，協(xié)助甲方進行工作為活動策劃、媒體計劃、廣告執(zhí)行督導;

　　B.招商人員前期主要進行外圍商戶洽談的行銷方式，進入項目銷售階段，采用坐銷和行銷相結合的方式;

　　C.客戶服務組的工作為協(xié)助簽約，客戶法律、工商、專修等的后續(xù)服務與進店后的各項服務。

招商人員要求

　　A.職業(yè)道德要求，基本素質要求，專業(yè)知識要求，綜合素質要求，服務規(guī)劃要求;

　　B.制定公正客觀業(yè)績評估方案，將考核指標數(shù)量化、標準化。

　　細化事項2：商戶進駐期

招商優(yōu)惠辦法

　　A.在招商前，對有意向進場的經(jīng)營戶按照“經(jīng)營商戶資信評定表”進行資質評訂，以(甲、乙、丙、丁)四個檔次劃分，來評判是否給予進場;

　　B.評定標準通過后，再按對方廠家提供的“年度銷售報表”，對廠家的資質進行坪效測算，以評定廠家的資質等級;

　　C.評定廠商資質等級后，再按照資質等級的高低，確定其免租期(3-12 個月)的時間;

　　D.按照行業(yè)經(jīng)營特點,采用不同的租期簽約條款和租金優(yōu)惠方式 ，第四年開始改為一年續(xù)約，并適當提高租金。

細化事項3：試營業(yè)期

重點工作

　　A.商鋪交驗流程(交房驗收);

　　B.商戶進場裝修流程(裝修審圖、保證金入場證辦理);

　　C.商戶開業(yè)申報管理流程(開業(yè)時間、地點、活動規(guī)模和形式等);

　　D.商戶促銷活動申請流程(商家促銷活動審核、風險預防);

　　E.商戶特殊行業(yè)審批流程(特殊行業(yè)證照審核、安全性評估等);

　　F.公關活動流程(公關活動策劃、組織、實施、監(jiān)控);

　　G.投訴處理流程(消費者投訴問題的受理，處置、反饋等);

　　H.退換貨流程(消費者貨物退換的受理、處置、反饋等)。

細化事項4：運營調整期

商業(yè)增值服務內(nèi)容

　　A.對外協(xié)調：與政府各職能部門的協(xié)調(工商、公安、稅務、市容、質檢等)。

　　B.對內(nèi)協(xié)調：各管理部門之間的協(xié)調及協(xié)調處理投資者、經(jīng)營者、管理者三者關系。

　　C.對買場業(yè)態(tài)、布置調整做合理規(guī)劃。

　　D.對外統(tǒng)一招商，談判、引進品牌(收費)。

　　E.統(tǒng)一企業(yè)形象：廣告宣傳、促銷推廣、公關策劃等。

　　F.對各商鋪經(jīng)營者、營業(yè)人員進行業(yè)務的培訓(收費)。

　　G.對經(jīng)營者的經(jīng)營進行指導、咨詢并提出管理建議。

　　H.統(tǒng)一管理各商鋪的形象設計、動線安排、產(chǎn)品定位、出樣方式。

　　I.成立客服中心，處理客戶投訴、商品退換及VIP 管理。

　　J.成立商務中心，提供電話、傳真、復印、電子商務及車船票、機票代訂等服務。

　　K.提供中介服務，包括商鋪出租、產(chǎn)權買賣、委托招商等服務。

　　細化事項5：運營穩(wěn)定期

重點工作

　　A.建立消費情報管理模式(不同年齡層次、不同性別的消費力評估模型，其結果可反映商業(yè)的產(chǎn)品檔次的提升或降低狀況;設定不同階段、不同年齡層次、不同性別的消費者的市場消費潮流產(chǎn)品的需求等級評估模型，其評估結果可反映出商業(yè)街在未來的三五年內(nèi)需不需要引入新的潮流產(chǎn)品業(yè)態(tài)，或取締一些過時的產(chǎn)品業(yè)態(tài));

　　B.建立劣質商戶檢測系統(tǒng)及改革方案;

　　C.新商戶的繼續(xù)開辟(隨時觀察外界最新商業(yè)娛樂信息，體會發(fā)展趨勢，盡可能早的引進適合的內(nèi)容，給消費者全新的體驗，給本項目與競爭對手拉開時間距離)。

　　階段性重點工作對接

招商工作節(jié)奏控制