過去二十年，中國的房地產(chǎn)市場毫無疑問是發(fā)展最快的行業(yè)之一。隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，中國城市中已沉淀了大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，再加上目前政府對開發(fā)商拿地都有一定比例的自持要求，如何挖掘存量市場，盤活資產(chǎn)，進行輕資產(chǎn)化運作，如何采用更多的金融工具，拓寬融資渠道，讓手中的資產(chǎn)發(fā)揮更高效益，是目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點話題。

房地產(chǎn)市場是個資金密集型行業(yè)，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是普通投資人，建設(shè)和購房置業(yè)都離不開銀行信貸資金的支持，信貸的”水龍頭“決定了房地產(chǎn)市場的興衰。隨著創(chuàng)新金融工具的發(fā)展，越來越多的房企開始采用新的金融工具，例如永久債券、信托、P2P借貸、眾籌、合作開發(fā)以及資產(chǎn)證券化等。

其中，資產(chǎn)證券化是一種非常具有吸引力的融資手段，而房地產(chǎn)信托投資基金(REITs－Real Estate Investment Trusts)則是房地產(chǎn)證券化的重要形式。REITs的主要任務就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)化為資本市場上可交易的證券資產(chǎn)。

REITs的魅力在于：通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機會。而專業(yè)化的信托管理人員則將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，從而分散了房地產(chǎn)投資風險。另外，投資人所擁有的房產(chǎn)證券可以通過轉(zhuǎn)讓，讓不動產(chǎn)變成可流動資產(chǎn)。

REITs起源于美國，至今已有50多年歷史。成立REITS的要求相當高，首先公司必須進行房地產(chǎn)業(yè)務75%以上投資房地產(chǎn)。這決定了其經(jīng)營模式主要還是在經(jīng)營租賃性房地產(chǎn)而非開發(fā)項目上。REITS本質(zhì)上是一種公募基金，持有人必須分散，前五位的持有者不能超過50%的份額。在美國，REITS的下屬，物業(yè)的所有人可以把物業(yè)貢獻出來，是LP的權(quán)益，再把這個權(quán)益置換成股份，他也可以間接享受到REITS基金中所有物業(yè)收益。

事實上，在美國，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發(fā)性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項目融資。

在中國，情況有別于美國。首個REITs基金由前海投控、萬科企業(yè)股份有限公司及鵬華基金管理有限責任公司合作，以前海區(qū)內(nèi)萬科企業(yè)公館租金收益權(quán)為投資標的而設(shè)立。由前海投控與萬科企業(yè)簽署B(yǎng)OT協(xié)議，約定合作期限為2013年9月8日起至2021年9月7日止，8年內(nèi)萬科承擔所有建造成本，并獲得此間的出租收益。但因為是國內(nèi)首個REITs基金，該項目于國際上公認的REITs還有不小差距。

隨著房地產(chǎn)市場趨于成熟，這類以物業(yè)管理提升租金回報，并由投資人共同參與的信托模式，已經(jīng)受到越來越多的重視。據(jù)統(tǒng)計，截至2017年11月，經(jīng)由基金業(yè)協(xié)會備案確認的類REITs產(chǎn)品共有24單，累計發(fā)行規(guī)模近600億元。但與整個房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量相比，REITs只占了微乎其微的份額。與美國等成熟的REITs市場相比，還有相當大的發(fā)展空間。

在房地產(chǎn)證券化過程中，有三個重要的參與者：

1- 物業(yè)所有人。

2- 金融機構(gòu)，包括：銀行，證券公司，基金等。負責將物業(yè)分拆打包成金融資產(chǎn)。

3- 投資人。投資人購買金融資產(chǎn)，獲取收益。

在房地產(chǎn)證券化過程中，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是如何合理的將物業(yè)資產(chǎn)分拆打包成較小份額的金融資產(chǎn)。這是決定房地產(chǎn)信托投資收益與風險的最重要因素。

而在資產(chǎn)打包過程中，很容易出現(xiàn)資產(chǎn)被有意高估或者低估。所以，除了以上三個重要角色外，還需要地產(chǎn)評估機構(gòu)、公證機構(gòu)、律師、會計師等參與其中，并且需要大量的人力財力和時間來完成。

在探索房地產(chǎn)證券化道路上，有個叫IHT的項目，正在探索通過區(qū)塊鏈方式來解決資產(chǎn)證券化過程中的一些問題。其中最關(guān)鍵的技術(shù)就是通過智能合約來解決資產(chǎn)打包評估過程中，各參與方之間可能產(chǎn)生的矛盾。從而讓資產(chǎn)證券化過程變得更為透明、高效。

IHT提出的解決方案是，建立一個房地產(chǎn)證券化平臺i-house，讓物業(yè)所有人在平臺上發(fā)布資產(chǎn)，平臺會對發(fā)布人的資質(zhì)以及物業(yè)情況進行審核。

金融機構(gòu)通過該平臺，發(fā)現(xiàn)有價值的物業(yè)資產(chǎn)，然后通過區(qū)塊鏈智能合約，將該資產(chǎn)分拆成小額的資產(chǎn)證券，并通過金融機構(gòu)的渠道，將資產(chǎn)銷售給投資人。

區(qū)塊鏈擁有的獨特的技術(shù)特點能夠有效解決使用傳統(tǒng)方式運作資產(chǎn)證券化的一些痛點。

首先，區(qū)塊鏈技術(shù)采用分布式網(wǎng)絡，所有信息存儲在利益相關(guān)人各自擁有并管理的電腦上（即節(jié)點），通過區(qū)塊鏈共識機制確保各個節(jié)點數(shù)據(jù)的統(tǒng)一。這種機制下，任何利益相關(guān)人都無法更改鏈上信息。在資產(chǎn)證券化過程中，無論是資產(chǎn)評估還是資產(chǎn)打包，都牽涉到各個參與方的利益，傳統(tǒng)的方式是通過談判來協(xié)調(diào)各方。過程中，人為因素的影響很大，而且很難做到將一個項目的模式復制到另一個項目上。但通過區(qū)塊鏈智能合約，可以事先約定好一個復雜的游戲規(guī)則（即智能合約），這個游戲規(guī)則一旦確定，無論是平臺還是物業(yè)所有人，或者是金融機構(gòu)，都無法變更。從而有效地確保了資產(chǎn)評估、打包以及交易過程中的公平與公正。

其次，區(qū)塊鏈上信息透明度高，任何人都可以方便的查詢。

區(qū)塊鏈的特點之一是信息公開透明。公有鏈上，信息對任何人公開，聯(lián)盟鏈上，信息對參與其中的各方公開。IHT第一階段將采取目前全球最大的區(qū)塊鏈聯(lián)盟組織Hyperledger推出的Fabric方案實現(xiàn)聯(lián)盟鏈。在該聯(lián)盟鏈上，物業(yè)所有人，金融機構(gòu)，相關(guān)服務機構(gòu)（房地產(chǎn)評估，律師，會計師等），以及投資人可以隨時隨地查詢相關(guān)資產(chǎn)信息。從而降低因為信息不對稱而給投資人造成的潛在風險。

同時，聯(lián)盟鏈也是金融監(jiān)管的有效工具?；饏f(xié)會等金融監(jiān)管部門可以受邀加入聯(lián)盟鏈，充當監(jiān)管角色，通過技術(shù)手段實時地監(jiān)管資產(chǎn)證券化過程中的每個環(huán)節(jié)，從而把監(jiān)管工作從目前的事后監(jiān)管改變?yōu)閷崟r監(jiān)管。

再次，提高資產(chǎn)證券化效率，降低融資成本與門檻。

IHT 使得房屋數(shù)字資產(chǎn)化更輕易簡單。利用 IHT 平臺的區(qū)塊鏈技術(shù),能快速把資產(chǎn)或某一部分的資產(chǎn)迅速變成數(shù)字資產(chǎn)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資工具，比如 REITs 需要大量上市前的各項準備, 每年的維護成本也很高。并且這些傳統(tǒng)金融工具所控制的資產(chǎn)包金額必須要有一定的額度門檻，才能實施。IHT為相對較小的物業(yè)標的提供了資產(chǎn)證券化與資產(chǎn)交易的機會。而且讓融資過程變得非常的便利，成本相對要低很多。

作為第二代區(qū)塊鏈的核心技術(shù)，智能合約已經(jīng)越來越多的應用到各種商業(yè)場景中。而目前，在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，IHT已經(jīng)走在了最前沿。該項目從資產(chǎn)證券化最熱門的方向：房地產(chǎn)證券化入手，為提高不動產(chǎn)流動性，降低融資難度，提升物業(yè)服務質(zhì)量，提供了一條可行，可靠，可信的解決方案。

正如IHT白皮書中所說，房地產(chǎn)證券化只是一個開頭，理論上，通過區(qū)塊鏈技術(shù)來成功優(yōu)化房地產(chǎn)證券化這條路走通后，可以非常容易的復制到其他資產(chǎn)領(lǐng)域，比如飛機租賃、藝術(shù)品、古董、有價債券等。我們相信，資產(chǎn)證券化加區(qū)塊鏈技術(shù)將成為金融科技中一個迅速崛起的亮點。