隨著市場經(jīng)濟的逐步推進，房地產市場總體呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。地價、房價的迅猛增長以及房地產開發(fā)等客觀情況，為與之相關的合同之履行帶來諸多不穩(wěn)定因素，進而引發(fā)糾紛。其中一個值得探討的話題是：政策等情形發(fā)生變化（如限購、限貸政策的出臺）導致合同履行存在障礙，是否可援引不可抗力或情勢變更原則？其會對合同履行產生何種影響？本文以袁華之律師團隊承辦的一起涉及土地用途變更的案件為基礎，兼論限購、限貸等政策的法律性質界定及其對合同履行的影響。

2001年8月，出租方A公司與承租方B公司簽訂《房地產租賃合同》與《場地租賃合同》（以下合稱《租賃合同》），約定：A公司將某塊集體土地（以下簡稱“案涉地塊”）及地上建筑物某廠房（以下簡稱“案涉房屋”，與案涉地塊合稱“案涉不動產”）出租給B公司，租賃期限為2001年9月1日至2021年8月31日；租金按年結算，由B公司在租期開始前一個月即每年8月交納租金給A公司（以下簡稱“上交款”）；在租賃期間，A公司不得出賣或抵押出租案涉不動產，B公司可以對案涉房屋進行改裝，可以在案涉不動產上增擴設備或建造非永久性建筑物。

《租賃合同》簽訂后，A公司交付了案涉不動產，B公司交付租金并開始改裝及擴建。但對2001年9月至2006年8月的租金，B公司并未按照《租賃合同》中約定的時間繳納：合同約定上交款，B公司則均在租期最后一個月交納（以下簡稱“下交款”）。

2006年7月28日，A公司致函B公司，表示：因案涉不動產所在地區(qū)進行建設規(guī)劃，會發(fā)生占地調整，請B公司停止一切新的廠內建設。2006年9月，A公司口頭通知B公司，其擬使用案涉地塊開發(fā)房地產，通知B公司聯(lián)系新廠址。2007年4月20日，A公司又致函B公司，稱案涉地塊調整為住宅用地，已有房地產公司與其洽談租賃地塊的房地產開發(fā)項目?，F(xiàn)該項目已進入實質性階段，要求解除合同。B公司收到終止合同的函件后，于2007年5月復函A公司，表示根據(jù)目前的實際情況，要聯(lián)系新廠址確有很大困難，并會造成重大損失。此時，案涉地塊已經(jīng)取得集體土地建設用地使用證，A公司函件中提到的房地產項目尚未辦理用地審批手續(xù)。對2006年9月之后的租金，直至A公司起訴時（2007年6月），B公司仍未支付。

2007年6月，A公司向法院起訴，請求解除《租賃合同》；B公司騰退案涉不動產；給付2007年的租金76萬元及逾期違約金225,951.16元。訴訟期間，B公司交納租金76萬元，A公司亦相應修改了訴訟請求，撤銷了對76萬元租金的支付請求。                                             

自我國住房體制改革以來，房價逐漸上漲、投機性投資購房活躍，我國政府為遏制此不良勢頭，逐步出臺了一系列限購、限貸政策。這些政策是否構成履行障礙？能否援引不可抗力或情勢變更原則？這是實踐中一個亟待解決的問題。本案中雖不涉及限購、限貸政策，但涉及土地用途變更，亦屬于不能歸責于雙方當事人的合同履行障礙。本文以本案為基礎，論述了不可抗力和情勢變更原則的概念及區(qū)分，進而引申出限購、限貸政策對房屋買賣合同履行的影響，分析了法院對此類案件的裁判邏輯。

本案當事人B公司在前期找到袁華之律師團隊咨詢案件的時候，我們認為本案勝算不大。這是因為，案涉土地涉及用途規(guī)劃調整，可能會導致合同因履行不能而解除；同時B公司確實未完全按照《租賃合同》的約定付款，存在遲延支付租金的行為，違約金的承擔可能在所難免。

但經(jīng)過團隊律師對本案證據(jù)的梳理，我們發(fā)現(xiàn)上述訴請均可一一反駁，為此我們制定了具體完善的訴訟策略：其一，針對土地用途調整問題，因案涉地塊尚未實際調整，A公司無權據(jù)此解除合同（關于土地用途調整對合同的影響將在下文詳述）；其二，針對2001年9月至2006年8月的租金，B公司存在下交款的遲延支付行為，但因《租賃合同》履行過程中其從未按照上交款方式支付租金，且A公司未對此提出任何異議，因此可以認定該種履行方式為交易雙方所認可，B公司無需承擔違約責任；其三，針對2006年9月之后的租金，B公司至起訴時尚未交納，其遲延履行的原因是A公司反復來函稱案涉地塊即將或已經(jīng)發(fā)生土地用途調整，B公司擔心《租賃合同》無法繼續(xù)履行，就此B公司可依照《合同法》第六十八條第（四）款的規(guī)定[1]行使不安抗辯權，拒絕履行其支付租金的合同義務，且無需承擔違約責任。此外，在訴訟進行過程中，團隊律師反復向B公司陳述利弊，說服其將2006年9月之后的租金繳足，此舉獲得了法院的認可。

最終法庭全盤認可了團隊律師的代理觀點，判決駁回A公司的全部訴訟請求。B公司對于判決結果非常滿意，高度贊揚了本團隊在案件代理中的專業(yè)素養(yǎng)和靈活處理事務的能力?；趯F隊律師的信任，后B公司一直委托團隊律師代理其訴訟案件，至今仍保持著極為融洽的合作關系。

雖然本案中土地用途尚未變更，未對合同履行產生實際影響，但本案也引起了一系列問題：合同簽訂后，涉及的土地用途變更，是否可援引不可抗力或情勢變更原則？雙方當事人能否解除合同？解除后是否應當承擔違約責任？結合近年來全國房價大幅上漲、各地紛紛出臺限購、限貸政策的背景，限購、限貸政策與本案中的土地用途變更同屬合同履行障礙，其對合同履行的影響成為學界探討的熱點話題。

厘清上述問題，首先需準確認識不可抗力與情勢變更的概念。不可抗力，在我國法律層面上是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，是一種法定的民事責任免責事由[2]。情勢變更則是指合同有效成立后，因當事人不可預見的事情的發(fā)生（或不可歸責于雙方當事人的原因發(fā)生情勢變更），導致合同的基礎動搖或喪失，若維持合同原有效力有悖于誠實信用原則（顯失公平）時，則應允許變更合同內容或者解除合同的法理[3]。

不可抗力及情勢變更同屬履行障礙，制度意義在于認定不履行方在何種情形下可以不承擔違約責任，以衡平當事人的權利義務。我國合同法執(zhí)行嚴格責任原則，一方當事人不履行合同義務時需承擔違約責任；但不可抗力屬法定免責事由，因不可抗力導致合同未履行的，不需承擔違約責任。在違約責任與免責之外，尚有因合同變更或解除而不構成違約責任的領域，即情勢變更，屬于“責任不構成”的范疇[4]。也就是說，我國法律體系中，唯援引不可抗力或情勢變更原則可導致違約責任不構成，其他情形中不履行方均需承擔違約責任。

關于不可抗力與情勢變更的區(qū)別，有一種觀點著眼于《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋[2009]5號）對情勢變更的規(guī)定[5]，認為應以產生原因（當事人能否避免或克服等）界定兩種制度[6]。這種觀點在學理上并不合理，在實踐中也遭到了反駁[7]。準確的理解是：兩者均構成履行障礙，但程度不同，不可抗力已構成不能履行；情勢變更則是有的未達到不能履行的程度（可能履行），有的可能達到履行不能的程度（比如部分不能或一時不能），如強制履行將導致顯失公平或不能實現(xiàn)合同目的[8]。這樣，在客觀情形導致合同完全和永久的不能履行時，可發(fā)生合同解除權；客觀情形導致合同履行十分困難，若按合同規(guī)定履行就顯失公平，方適用情勢變更原則，產生合同變更或解除的法律后果[9]。

可見，不可抗力與情勢變更作為履行障礙的兩種制度體現(xiàn)，其內涵在于強調履行不能一方對于合同已盡合理履行義務，違約行為基于不可控因素產生，應當免責。從這個角度來看，土地用途變更、限購政策及限貸政策均應屬于不可抗力或情勢變更的一種。二者的區(qū)分具有實踐意義：不可抗力情形下，合同完全和永久的不能履行，當事人只能選擇解除合同；情勢變更情形下，合同履行并非完全不能、只是存在重大障礙，因此存在變更合同的空間，此外，履行障礙一方將承擔更重的證明責任及推動合同履行的義務。

基于上述分析，不可抗力與情勢變更的具體區(qū)分，關鍵問題就在于履行不能程度的界定。履行不能，是指作為債權之客體的給付不可能的狀態(tài)。該種不能非物理學或邏輯學上之法則，而為社會上或法律上之觀念[10]。根據(jù)《合同法》第一百一十條第一款的規(guī)定，履行不能可分為事實上的不能與法律上的不能，所謂事實上的不能，又稱為自然不能，指基于自然法則的不能。比如因合同標的物滅失而不能履行；或者因洪水泛濫造成鐵路交通中斷而不能運輸貨物等。法律上的不能，是指基于法律規(guī)定的履行不能，或者說是指因法律的理由而導致的履行不能，屬于民事行為內容違法的問題[11]。情勢變更更多是經(jīng)濟原因導致的履行障礙，債務人的履行費用與其自身的履行利益或與債權人的履行利益之間的比例嚴重失衡[12]，而非永久、全部地不能履行，其履行給付的困難程度小于不可抗力。

據(jù)此，我們傾向于認為土地用途變更和限購政策屬不可抗力，限貸政策則更偏向于情勢變更。故此，土地用途變更和限購政策導致合同履行不能的，只能解除合同，不能履行一方不承擔違約責任；限貸政策導致合同履行困難的，則需證明確實存在履行困難，且除解除合同外，尚有合同變更之空間。根據(jù)我們對判例的數(shù)據(jù)分析（詳見下文），可以發(fā)現(xiàn)法院的裁判邏輯與我們的預判完全一致。

需要注意的是，此處的情勢變更僅是理論上的認定。根據(jù)我國現(xiàn)有規(guī)定，情勢變更在個案中的認定需由高級人民法院審核，必要時需報請最高人民法院[13]，這就使得審判實務中法院會盡量避免情勢變更的認定。不過，相關規(guī)定往往將限購、限貸政策表述為“不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現(xiàn)”[14]，其實質就是不可抗力或情勢變更下合同履行不能。雖然實踐中法院往往會模糊對其法律性質的認定，但裁判原則與不可抗力或情勢變更的法律后果相符。

本文以“案由：房屋買賣合同糾紛”和“限購”為關鍵詞，在無訟案例庫進行檢索，以北京市高級人民法院（以下簡稱“北京高院”）的裁判結果為核心梳理了法院的裁判觀點，總結如下：

1.限購政策本身不會導致合同無效

按照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第四條的規(guī)定，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)。但限購政策顯然不屬于法律和行政法規(guī)，因此其本身并不影響合同效力。

例如，（2016）京民申4353號案中，北京高院認為：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是合同無效的情形之一。本案中，肖京雪以趙旭在簽訂房屋買賣合同時沒有購房資格為由主張該合同無效，因限購政策并不是效力性規(guī)范，并不會對合同效力產生影響?！?/span>

2. 借名、偽造身份買房等行為可能被解除或認定為無效

但在限購政策實施后，產生了一系列買受人為規(guī)避限購政策而與他人借名甚至偽造身份買房的案件。該種行為違反的是政策而非法律法規(guī)，因此北京高院的裁判傾向并非判定其無效，而是判定合同解除；但其他地區(qū)的法院存在認定其損害社會公共利益、進而判定其無效的判例。

例如，在（2014）高民申字第1534號案中，北京高院認為：“丁國彬與余本偉在簽訂涉案合同及其補充協(xié)議時，有關住房限購的房地產調控政策已頒布實施，雙方明知由于受住房限購政策的限制，丁國彬不具備購房資格，所以約定丁國彬作為購房人屬于明顯違反住房限購政策的規(guī)定。雖然丁國彬與余本偉還約定，在丁國彬無法購買時，丁國彬可另行出售。但根據(jù)丁國彬指定的購房人胡光的陳述，胡光同意涉訴房屋過戶給自己，但認可涉訴房屋實際為丁國彬所有。所以此種約定的實質屬于規(guī)避住房限購政策的借名買房行為，雙方之間的合同及其補充協(xié)議應予以解除?！?/span>

又如，在（2014）高民申字第4401號案中，北京高院認為：“聶恒眾持無效的《北京市工作居住證》與奕環(huán)天和公司簽訂《北京市商品房預售合同》及其補充協(xié)議，違反了北京市的限購政策及補充協(xié)議的相關約定，一、二審法院判令解除雙方簽訂的《北京市商品房預售合同》及其補充協(xié)議正確?！?/span>

其他地區(qū)的法院存在認定其損害社會公共利益、進而判定其無效的判例，例如在（2014）粵高法民申字第1692號案中，廣東省高級人民法院認為：“住房問題關系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展。房產限購、限貸令作為嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，遏制部分城市房價過快上漲的重要政策措施，體現(xiàn)了社會公共利益。根據(jù)二審查明，熊小春和案外人徐進，為了規(guī)避當時的限貸政策（該政策持續(xù)至本案二審判決后），借用侯玉英名義購買了案涉的房屋，并申請了首套購房貸款。這種委托關系，損害了社會公共利益，根據(jù)上述法律的規(guī)定，應屬無效?！?/span>

1.限購政策出臺于合同簽訂前，依違約責任處理

對于合同簽訂前就存在限購政策的，理論上屬自始不能履行，應以合同有效為前提[15]，依違約責任處理。但由于房屋買賣合同中，房地產公司處于優(yōu)勢地位，基于公平合理的原則，法院可能會做出利益衡平的考量，減輕甚至免除購房者無法簽訂合同的違約責任。

例如，在（2015）高民申字第04221號案中，北京高院認為：“陳冠誠、陳偉興與長樂公司簽訂的《預售合同》及其補充協(xié)議因違反限購政策無法繼續(xù)履行，應當予以解除。在雙方簽訂協(xié)議之前，國務院及北京市的限購政策早已頒布，雙方均應當了解政策的具體內容。長樂公司作為專業(yè)的房地產公司，在簽約之前應當充分向買受人釋明限購政策的全部內容，并積極全面詢問有可能屬于限購情形的買受人有關信息，主動審查買受人是否具備購房資格，而非被動接受買受人提供的資料。陳冠誠、陳偉興作為買受人在簽約之前亦應當充分了解限購政策，且其本人更清楚自己的身份及房產情況，應主動向出賣人說明自己的特殊身份及房產信息或主動向有關行政主管部門咨詢。二審法院根據(jù)查明的事實，認定雙方當事人在簽約之前均存在一定過失，因此對于長樂公司要求陳冠誠、陳偉興支付違約金的訴訟請求不予支持，處理并無不當?！?/span>

對此問題，廣州市中級人民法院在（2014）穗中法民五終字第2235號案中做出了全面而精彩的闡述，從對信息的掌握、違約責任的立法本意、情理上、公平合理以及平等保護當事人合法權益五個角度進行了論述，認定購房者不應承擔無法簽訂合同的違約責任，廣東省高級人民法院亦予以認可。

2.限購政策出臺于合同簽訂后，履行不能一方無需繼續(xù)履行且無需承擔違約責任，當事人可解除合同

對于合同簽訂后由于限購政策的實施致使合同無法繼續(xù)履行的，理論上屬嗣后不能履行，造成如下法律效果：其一，按照《合同法》的規(guī)定[16]免除不能履行方繼續(xù)履行的責任，因限購政策導致合同無法繼續(xù)履行屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現(xiàn)，理論上歸屬于不可抗力的范疇，不能履行方不承擔違約責任；其二，不能履行可作為“有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”的情形，當事人可解除合同[17]。《2011 年全國民事審判工作會議紀要》（法辦[2011]442 號）、《2015 年全國民事審判工作會議紀要》及北京高院于2017年12月18日最新出臺的《北京市高級人民法院民一庭關于妥善處理涉及“3.17新政”的房屋糾紛案件若干問題的會議紀要》（以下簡稱《317紀要》）均做出了與前述理論歸納相符的指導性意見[18]。

關于互不承擔違約責任，例如（2015）高民申字第03319號案中，北京高院認為：“崔玉芹與彭宏艷于2010年12月2日簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。雙方當事人均應按照合同約定履行各自義務。在合同履行過程中，因限購政策的出臺，在雙方當事人自行辦理網(wǎng)簽手續(xù)時，彭宏艷欲變更合同當事人，崔玉芹不同意，雙方因此產生爭議并導致合同未能繼續(xù)履行。二審法院認為雙方履約困難系因限購政策的出臺這一客觀因素所致，在雙方就如何過戶未能達成一致意見的情況下，彭宏艷未支付剩余房款不構成違約，認定事實并無不當。”

關于合同解除[19]，例如（2015）高民申字第04074號案中，北京高院認為：“根據(jù)國務院辦公廳于2011年1月26日頒布的‘國八條’和北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日頒布的‘京十五條’的規(guī)定，居民家庭在本市購買住房的資格限制及限購套數(shù)等問題均應當符合相應的規(guī)定。因趙越男及其配偶在北京市已有住房兩套，按照上述文件的規(guī)定，趙越男已不符合在京繼續(xù)購房的條件。據(jù)此，趙越男與許芬的房屋買賣合同無法繼續(xù)履行?，F(xiàn)雙方均同意解除房屋買賣合同及附件，一、二審法院予以準許，并無不當。”

對房屋買賣合同當事人具有重大影響的限貸政策主要有兩種，一是提高首付款比例和貸款利率，二是加大對貸款對象的限制力度，兩種情形均可造成買受人購房成本加大，從而無力支付購房款，致使買賣雙方圍繞買受人應否承擔違約責任等問題產生糾紛。根據(jù)上文的分析，限貸情形在理論上更偏向于情勢變更而非不可抗力制度的規(guī)制范疇，其僅是經(jīng)濟原因導致合同履行困難，而非限購政策下的履行不能。因此，該種情形中買受人的證明責任及推動合同履行的義務均相應加重。本文以“案由：房屋買賣合同糾紛”和“限貸”為關鍵詞，在北大法寶司法案例庫中檢索出北京地區(qū)法院的判例共18篇，將其裁判觀點梳理如下：

若雙方當事人在合同中明確約定了類似于“貸款未獲批準或批貸數(shù)額不足時，買受人應以現(xiàn)金形式補齊”的條款，可認定為買受人在簽訂合同時已對相應的風險有所預判并作出合理預期，限貸政策不能再構成其拒絕繼續(xù)履行的事由。

例如，在（2017）京0115民初10842號案中，北京市大興區(qū)人民法院認為：“雙方在補充協(xié)議第二條中已明確約定，買受人貸款未獲批準或批貸額不足擬貸款額時，買受人可再向其他銀行申請，出賣人應配合；買受人未再次申請、再次申請仍未獲批準或批貸數(shù)額仍不足擬貸款額，則買賣雙方應于20日內辦理權屬轉移登記手續(xù)，同時買受人應以現(xiàn)金方式補齊貸款部分房款。房屋買賣合同與補充協(xié)議均未約定該條款的適用條件，因此貸款政策的變化并不排除該條款的適用，喬遠波要求解除合同并退還定金的訴訟請求不能成立?！?/span>

1.履行障礙一方可請求解除合同，且不承擔違約責任

若限貸政策導致買受人成本有重大增加，對其履約能力造成重大影響的，應屬情勢變更范疇（僅是理論上的認定，實踐中法院往往會模糊其法律性質的認定），履行障礙一方可請求解除合同，且無需承擔違約責任。

例如，在（2017）京02民終8618號案中，北京市第二中級人民法院認為：“張建偉與李蔚于2016年9月29日簽訂買賣合同，2016年9月30日北京市即出臺限貸政策，張建偉購買訴爭房屋的首付款比例應由原來的不低于30%提升為不低于70%；且在一審審理過程中，2017年3月17日北京市又出臺新政，商品住房銷售的信貸政策進一步收緊，張建偉如購買訴爭房屋的首付比例應不低于80%。應當指出，上述政策的變化導致張建偉與李蔚之間的房屋買賣合同無法按照既定的約定繼續(xù)履行，且上述差別化信貸政策不僅會提高張建偉購房的首付款比例，對于商品住房銷售的貸款利率、貸款年限等亦有相應調整，故該政策對張建偉的貸款審批、還貸能力等亦會造成相應影響。綜合上述因素考慮，新政的實施確會對張建偉的履約能力造成重大影響。李蔚主張張建偉的履約能力未受政策變化影響，但并未就此提交證據(jù)予以證明，故本院對此不予采納。因上述政策變化系不可歸責于雙方當事人的原因，由此導致合同無法繼續(xù)履行，張建偉要求解除合同，并要求李蔚退還100萬元定金，本院予以支持?！贝送?，北京市第一中級人民法院（2017）京01民終4671號案、北京市昌平區(qū)人民法院（2017）京0114民初9034號案中亦做出了類似判決。

2.履行障礙一方積極推動合同履行的，相對方無權要求合同解除

若限貸政策導致買受人成本有重大增加，對其履約能力造成重大影響，但買受人不愿解除合同、且積極籌款推動合同履行的，相對方無權要求合同解除；對買受人的違約責任，法院會視情況予以減輕或免除。

例如，在（2013）二中民再終字第14145號案中，北京市第二中級人民法院認為：“合同履行中，田仲良在北順房地產公司發(fā)出《辦理貸款通知書》后沒有按期辦理貸款或直接支付剩余購房款，其行為客觀上已經(jīng)構成違約。但導致合同沒有正常履行的關鍵因素是政府出臺購房限貸政策導致田仲良無法繼續(xù)辦理貸款，該情況應屬于合同成立以后發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，田仲良并非惡意違約。在此情況下，對于合同是否應繼續(xù)履行的問題，應當根據(jù)公平原則作出判斷。本案事實證明，在購房限貸政策出臺后，雙方一直希望合同可以得到繼續(xù)履行，并不斷進行協(xié)商，田仲良一直在積極籌款，直至原一審期間出售了其在北京市的自有住房一套，才籌措齊購房余款，并已經(jīng)具備履行付款義務的條件，如繼續(xù)履行，合同目的完全可以實現(xiàn)，且合同繼續(xù)履行不會對雙方造成顯失公平。田仲良戶籍不在北京市，自有一處住房已經(jīng)為籌款出賣，如果解除合同，田仲良不僅要承受因市場上房價上漲給其增加的支出負擔，而且根據(jù)限購政策還喪失了在京購房機會，這種結果對田仲良是不公平的。故，原二審判決解除合同的處理欠妥，本院予以糾正。對于田仲良應承擔的違約金數(shù)額，本院基于對本案的整體考慮予以調整?！?/span>

團隊律師接受B公司的委托后，以客戶利益為根本出發(fā)點，全面了解案件情況，分析案件走勢，預測可能出現(xiàn)的結果，選擇最有利于B公司的代理方案，并且積極溝通，最終獲得令B公司滿意的結果，團隊律師在本案中的具體做法和辦案經(jīng)驗總結如下：

團隊律師代理本案后，迅速理順從簽訂、履行兩份租賃合同到發(fā)生糾紛的全部法律事實，及時與B公司溝通案件相關情況，根據(jù)B公司的實際需求選擇科學合理的訴訟方案，層層設置防火墻，防御對方的攻擊。就本案具體內容而言：首先，向法庭說明，合同約定的租金支付方式為下交款；其次，通過法律事實向法庭展示，A公司要求B公司解除合同、騰退房屋，具有惡意，系蓄意毀約行為；再次，向法庭主張不安抗辯。多層次的防御設置取得了良好的效果，使得對方存在惡意解除合同這一核心問題被法庭認可。此舉對于合同繼續(xù)履行起到了關鍵作用。

案件審理過程中，團隊律師充分了解B公司期望繼續(xù)履行合同的訴求。通過分析案件法律事實，重點梳理違約情況，確定法律上如何認定違約責任的承擔主體。分析法律事實后，團隊律師發(fā)現(xiàn)B公司在合同履行過程存在延付租金的違約行為。

針對上述難題，團隊律師沒有局限于單一的訴訟思路，而是思索其他路徑，通過多維度方案解決問題：第一，在訴訟中，說服法庭認定上述租金的延期支付，系B公司履行不安抗辯權的結果，A公司應當對之承擔主要責任；第二，訴訟之外，向B公司陳述利弊，請其迅速將之前欠付的租金繳足，補正其存在違約行為的法律事實。此舉最終為法院認可。

團隊律師代理本案后，選擇高級律師主導具體工作、律師助理協(xié)助的方式，科學合理的組建本案項目團隊。各人員分工明確、緊密配合、互相補足，為案件出謀劃策，取得了良好的代理效果。團隊律師全程勤勉盡職、積極配合，在案件代理過程中多次與B公司共同召開案件研討會，最終優(yōu)質高效地完成B公司所托，為其爭取到了遠超預期的利益。

[1] 《合同法》第六十八條：“應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形?！?/span>

[2] 《民法通則》第一百零七條：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規(guī)定的除外?！?/span>

第一百五十三條：“本法所稱的‘不可抗力’，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?！?/span>

《合同法》第一百一十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?！?/span>

[3] 梁慧星：《中國民法經(jīng)濟法諸問題》，中國法制出版社，1999年版，第170頁。

[4] 參見韓世遠：《合同法總論（第三版）》，法律出版社，2011年版，第383頁。

[5] 其第二十六條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！?/span>

[6] 參見鄧冠杰：《論“限購令”下個人住房買賣合同糾紛法律適用》，西南政法大學碩士學位論文，2016年；王詩瑤：《論情勢變更原則在房屋買賣合同糾紛中的適用》，中國政法大學碩士學位論文，2011年等。

[7] 參見最高人民法院公報案例（2008）民二終字第91號案，該案中將履行障礙（鄱陽湖遭遇36年未遇的罕見低水位）認定為不可抗力，但最終的處理方式適用了情勢變更原則。

[8] 參見韓世遠：《合同法總論（第三版）》，法律出版社，2011年版，第384頁。

[9] 參見崔建遠：《合同法（第5版）》，法律出版社，2010年版，第130頁。

[10] 例如海底尋針，物理學上雖非不能，而在社會觀念上則認為不能。參見史尚寬：《債法總論》，中國政法大學出版社，2000年版，第378頁。

[11] 參見韓世遠：《合同法總論（第三版）》，法律出版社，2011年版，第407頁。

[12] [德]迪特爾·梅迪庫斯：《德國債法總論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社，2004年版，第285頁。

[13] 《最高人民法院關于正確適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）服務黨和國家的工作大局的通知》（法[2009]165號）第二條：“對于上述解釋條文（即對情勢變更的規(guī)定），各級人民法院務必正確理解、慎重適用。如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應當由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核?！?/中華人民共和國合同法>

[14] 例如，《2011年全國民事審判工作會議紀要》（法辦[2011]442 號）第20條規(guī)定：“房屋買受人在合同簽訂后由于相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權轉移登記的，買受人以不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現(xiàn)為由，請求解除合同，返還所支付的購房款和定金的，可以支持。當事人并主張賠償損失的，原則不予支持。”

[15] 傳統(tǒng)大陸法系中，自始不能履行一般屬合同無效事由，德國及臺灣均有此立法例。但從新近的合同立法趨勢來看，CISG的規(guī)定以自始不能場合合同有效為前提，我國政府批準加入CISG表明了對此種理論的接納；加之《合同法》第一百四十四條的規(guī)定亦應解釋為以自始不能場合合同有效為前提；司法實踐通常亦作此處理。

[16] 《合同法》第一百一十條規(guī)定：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行……”

[17] 《合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的……”

[18] 《2011年全國民事審判工作會議紀要》（法辦[2011]442 號）第20條：“房屋買受人在合同簽訂后由于相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權轉移登記的，買受人以不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現(xiàn)為由，請求解除合同，返還所支付的購房款和定金的，可以支持。當事人并主張賠償損失的，原則不予支持。”

《2015 年全國民事審判工作會議紀要》第28條：“房屋買賣合同簽訂后，由于住房限購政策的實施，當事人無法辦理房屋所有權變更登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，對其請求可予支持?！?/span>

《北京市高級人民法院民一庭關于妥善處理涉及“3.17新政”的房屋糾紛案件若干問題的會議紀要》第三條：“對于合同訂立后由于‘3.17新政’的實施致使合同無法繼續(xù)履行的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現(xiàn)。當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應予支持?！?/span>

第四條：“合同能否繼續(xù)履行的判斷，法院應綜合合同履行程度、成本增加比例、買受人資信情況等因素綜合進行考量?！?/span>

第五條：“因‘3.17新政’原因導致合同解除后，出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持?！?/span>

第六條：“當事人主張在‘3.17新政’相關政策出臺之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同，但不符合‘3.17新政’后的購房條件，請求判決繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的，原則上不予支持。但如個案中確存在明顯利益重大失衡情形的，法院應函詢相關行政主管部門意見予以確定?！?nbsp;

[19] 值得注意的是，此前在限購政策出臺于合同簽訂后、且當事人已履行部分合同義務的情況下，北京高院原則上不予解除、準予繼續(xù)履行，如（2014）高民申字第4811號案中北京高院認為：“孫文敏與劉燕簽訂《北京市房屋買賣合同》及劉燕支付全部購房款均在北京市人民政府發(fā)布實施限購政策之前，雙方的交易行為不受‘京十五條’的制約。一、二審法院判決雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同正確?！保?015）高民申字第03319號案、（2014）高民申字第1522號案、（2016）京民申4353號案、（2014）高民申字第4636號案中亦做出了類似判決。