近日，位于石岐區(qū)東華路的樓盤匯xx庭傳出了開發(fā)商要求業(yè)主一次性繳納12萬元，作為一次性買斷小區(qū)地下車位使用權(quán)的消息。在開發(fā)商委托第三方中介發(fā)布相關(guān)消息后，業(yè)主與開發(fā)商之間就該問題出現(xiàn)了爭端。而問題的核心在于，該小區(qū)竟然是人防車位。

在筆者的印象中，其實近年來部分開發(fā)商將小區(qū)地下非產(chǎn)權(quán)（大多通過以租代售的方式）出讓給業(yè)主的現(xiàn)象可謂時有發(fā)生，當(dāng)中也產(chǎn)生過不少爭端。目前，國家沒有明確規(guī)定地下人防車位產(chǎn)權(quán)歸屬，各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。有的省市則明確規(guī)定開發(fā)商對于人防車位不得出售、附贈，只能出租，且出租的租賃期不得超過3年。早前就有中山本地法律人士明確指出，屬人防工程的地下車庫，原則上是不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易的。

按照《合同法》規(guī)定，租賃期最長不能超過20年，超過部分是不受法律保護的。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。另外，《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)配套的停車位首先必須滿足小區(qū)業(yè)主需求。即在小區(qū)車位未有對外長租或出售前，開發(fā)商不得以只租不售的方式阻攔業(yè)主車輛正常停放。

這意味著，開發(fā)商作為人防工程的投 資者或者管理者，人防工程由投 資者使用管理，收益歸投 資者所有。若其將人防工程提供給他人使用的，應(yīng)當(dāng)與使用者簽訂人防工程安全使用責(zé)任書，明確使用者對人防工程的安全使用義務(wù)，并對使用者履行義務(wù)的情況進(jìn)行監(jiān)督。對未經(jīng)人民防空主管部門批準(zhǔn)擅自占用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃人防工程的，屬于違法行為。

在上述樓盤的案例中，筆者了解到，開發(fā)商在明知樓盤小區(qū)地下車位屬于人防性質(zhì)的情況下，依然計劃通過所謂不設(shè)期限的租賃合同并一次性收取業(yè)主12萬元“使用費”，其做法顯然違反了上述法律規(guī)定。而且，該小區(qū)的業(yè)主還告訴記者，除了一次性能夠性收取這筆費用外，開發(fā)商還宣稱業(yè)主今后還要繳納每個月數(shù)十塊錢的車位管理費。

如此一看，開發(fā)商完全把這些人防車位當(dāng)成產(chǎn)權(quán)車位在處理。面對維權(quán)意識日益增強的廣大業(yè)主，開發(fā)商這種簡單粗暴的方式顯然難以蒙混過關(guān)。

筆者認(rèn)為小區(qū)由于車位租賃、出售而引發(fā)的爭端，其核心其實還是一種利益博弈。一方面，車位的開發(fā)耗費了開發(fā)商相當(dāng)大的資金，在樓盤售 罄或者已經(jīng)交付業(yè)主使用一段時間后，出于經(jīng)濟考慮開發(fā)商自然希望通過長租、出售的方式盡可能回籠這筆相當(dāng)可觀的資金。另一方面，在目前中山機動車保有量逐年增加的背景下，小區(qū)車位供不應(yīng)求的現(xiàn)象基本是不可逆的。按照市場經(jīng)濟的供需原則，這意味著車位的租金、價格的上漲趨勢也是大概率事件。

如此一來，開發(fā)商將車位在合法合規(guī)的條件下進(jìn)行租賃或產(chǎn)權(quán)出售，是一種買賣雙方自由選擇的市場行為。不過，如果總想著以“踩過界”的方式短線撈一筆快錢的話，這顯然是缺乏法律意識的魯莽行徑，結(jié)果不但難以實現(xiàn)，同時更容易引發(fā)不必要的社區(qū)矛盾。