你或許在街邊廣告或者樓書上看到過這樣的宣傳：千畝生態(tài)公園、珍稀瀕危樹種、豪華入戶大堂等撩人眼球的廣告語，而或許千畝公園遠在十里之外，瀕危樹種不過是路邊的大榕樹，入戶大堂也就只有3米高度外加兩把休息椅，僅此而已。如果你也不幸被這些廣告語坑過，除了憤怒之外，你是否知道開發(fā)商正在涉嫌虛假宣傳？搜索一下，小編發(fā)現(xiàn)，除了樓盤外部規(guī)劃和內(nèi)部環(huán)境，虛假宣傳還滲透到戶型偏差、面積不符、承諾送學位等各個方面。如果購房者遭此經(jīng)歷，該如何應對？對此，搜狐焦點獨家專訪陳軍律師，帶來本期《解密維權》。

　　問題一：虛假宣傳防不勝防，開發(fā)商常用的招數(shù)都有哪些？

　　我國目前銷售商品房的銷售主要是通過商品預售完成，商品預售時購房者要買的房子沒有修好，無法看到現(xiàn)房，購房者在沒有看到現(xiàn)房的情況下，主要是看開發(fā)商的的宣傳廣告來判斷是否購買，開發(fā)商為了實現(xiàn)快速賣房，虛假宣傳時有發(fā)生。虛假宣傳的形式多種多樣，主要有集中體現(xiàn)以下幾個方面：

　　招數(shù)一：樓盤形象宣傳與實際不相符。房產(chǎn)開發(fā)商往往將樣板間和宣傳圖片設計得相當誘人，但購買者接收房屋后卻常發(fā)現(xiàn)實際上并不是那么一回事。樣板間是開發(fā)商不惜投入巨資裝修樣板間，還有許多不想讓購房者看清的目的：將樣板房的面積做得更大一些，使人覺得更實用;用各種美妙的裝修掩飾在戶型設計中的缺陷……；其實無論開發(fā)商怎么宣傳，只有寫進合同的才可能保障。

　　招數(shù)二：價格陷阱。售樓廣告中常會有一個誘人的起價，實際上該價位的房子根本不存在，這不過是開發(fā)商為吸引購房者眼球而耍的一種促銷手段。

　　招數(shù)三：環(huán)境綠化陷阱。房地產(chǎn)廣告中“綠化率”是一個提及率很高的詞。在綠化率的后面，常常后綴著低至30%，高至60%，甚至200%的數(shù)字，使人很容易從這個簡單的數(shù)字，想像到整個小區(qū)滿目的綠色。綠化率不等同于綠地率？綠化率是指綠化覆蓋率即綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。建議購房詢問綠地率并寫進合同。

　　招數(shù)四：位置距離陷阱。“距市中心僅幾分鐘”……，造就出一種近在咫尺的距離感覺。當買家們?nèi)胱『?，不難發(fā)覺花超過半個小時都不能到達。建議購房時親自走一走，坐一坐車，去體驗一下。

　　招數(shù)五：回報率、入住率設陷阱。一些開發(fā)商為了盡快將房屋銷售出去，會在廣告中宣傳購房回報率，其實這是無根據(jù)的。在如今市場經(jīng)濟時代，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的任何商品的漲跌都是難以預測的。而入住率的計算標準更是五花八門，購房者即使是入住了恐怕都很難真正弄清楚。

　　招數(shù)六：配套設施陷阱。由于國家政策，或者為了生活的便利舒適，購房者在買房之時，有時會將房屋周邊是否有醫(yī)院，小區(qū)里是否有公共游泳池，買了房是否能上名校等因素作為購房的決定性條件?？墒峭谫彿壳胺慨a(chǎn)開發(fā)商滿口承諾，胸脯拍得“嘭嘭”響，而交房后答應的醫(yī)院沒有，游泳池便戲水池，高價買房孩子卻上不了名校。

　　招數(shù)七：精裝嚴重縮水。省時省力的精裝修房，成了不少購房者的首選。然而開發(fā)商市場的原因為借口，在實際交付后，對裝修建材的品牌或型號進行調(diào)整，使精裝便劣裝。因此在簽訂的合同時，購房者要謹慎小心，將精裝修所使用建材的品牌和型號在合同上一一載明。

  問題二：造假情節(jié)輕重有別，開發(fā)商將面臨何種處罰？　　

　　國家工商總局在1996年出臺的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》明確規(guī)定房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確、不得欺騙和誤導公眾，分別在第十條中對房地項目位置宣傳“房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離”進行規(guī)范，第十一條中對市政設施進行了規(guī)范如房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚、比例恰當。第十六條中對回報率進行了規(guī)范如房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。但是《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》僅是部門規(guī)章效力較低且處罰力度不夠，僅在第二十一條中規(guī)定：違反本規(guī)定發(fā)布廣告依照《廣告法》有關條款處罰，《廣告法》無具體處罰條款的，由廣告監(jiān)督管理機關責令停止發(fā)布，視其情節(jié)予以通報批評，處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。而目前《中華人民共和國廣告法》沒有專門針對房地產(chǎn)廣告進行規(guī)范條款，其中第三十七條、第三十八條規(guī)定，利用廣告對商品或者服務作虛假宣傳的，處廣告費用一倍以上五倍以下的罰款；發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，由廣告主依法承擔民事責任。

　　2009年成都市房產(chǎn)管理局 成都市工商行政管理局關于進一步規(guī)范房地產(chǎn)廣告的通知【 成房發(fā)(2009)7號 】，針對成都市的房地廣告進一步進行了規(guī)范。

　　一、房地產(chǎn)廣告應當真實、合法、科學、準確，不得欺騙或誤導公眾。比如廣告中有限量特價房內(nèi)容的，必須注明限量套數(shù)，限量特價有效期；房地產(chǎn)銷售廣告應當載明房地產(chǎn)項目的具體位置，房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖應當準確、清楚，比例適當，房地產(chǎn)項目位置的表述有參照物的，應以該項目與參照物現(xiàn)有交通干道的實際距離為準，不得以所需車程、時間進行表述；房地產(chǎn)廣告有附贈內(nèi)容表述的，應當準確標明附贈物品的品牌和數(shù)量; 房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育、公益設施設備及其他市政設施設備等，如不在項目規(guī)劃范圍內(nèi)或正在規(guī)劃建設中，應當在廣告中載明.

　　二、房地產(chǎn)廣告不得出現(xiàn)如下內(nèi)容：比如不得出現(xiàn)融資和返本銷售、售后包租等變相融資內(nèi)容，不得有升值或投資回報等承諾；不得使用第一、唯一、首家、獨一無二、尊、極、豪、頂?shù)冉^對性和夸大表述房地產(chǎn)項目性質(zhì)性能的詞語及其類似詞語；不得使用熱銷、搶灘、搶購、火爆、甩賣等含糊描述房地產(chǎn)項目銷售狀況的詞語及類似制造緊張空氣的詞語；不得出現(xiàn)未經(jīng)政府或政府職能部門確認的評比、排序等對房地產(chǎn)項目綜合評價的內(nèi)容

　　三、房地產(chǎn)項目未取得預售許可，不得發(fā)布申領“優(yōu)惠卡”、“會員卡”等涉嫌預售行為的廣告；房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)無法兌現(xiàn)的各種價格優(yōu)惠、服務標準、環(huán)境及配套設施、物業(yè)管理等及違反相關法律、法規(guī)、規(guī)章的內(nèi)容。房地產(chǎn)廣告中載明的承諾內(nèi)容和事項，應當與購房者在《商品房買賣合同》或《存量房買賣合同》中予以明確。

　　對于對違反本通知規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成都市房產(chǎn)管理局將責令其限期改正，逾期不改正的將通過新聞媒體曝光，并抄告相關部門依據(jù)有關法律、法規(guī)予以嚴肅查處；成都市工商行政管理局將加強對房地產(chǎn)廣告的監(jiān)督管理，對違反本通知規(guī)定的廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者，依照相關廣告法律、法規(guī)的規(guī)定予以查處。

　　無論是《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《中華人民共和國廣告法》還是成都市房產(chǎn)管理局成都市工商行政管理局 關于進一步規(guī)范房地產(chǎn)廣告的通知【 成房發(fā)(2009)7號 】，對于開發(fā)商的虛假宣傳行為處罰力度都比較輕，難以遏制房地產(chǎn)開發(fā)商虛假宣傳，目前全國人大正審議《中華人民共和國廣告法》（修訂草案）中第二十四條中專門對房地產(chǎn)廣告進行規(guī)范并加大對虛假宣傳的處罰力度：房地產(chǎn)廣告不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾；項目位置應當以該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間表示；涉及價格的應當符合國家有關規(guī)定，并明示價格的有效期限；涉及規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件的，應當明確表示；面積應當表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積；信息應當真實。第五十六條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告的，由工商行政管理部門責令停止發(fā)布，責令廣告主或者負有責任的廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者在相應范圍內(nèi)消除影響，沒收廣告費用，并處廣告費用3倍以上5倍以下的罰款，廣告費用無法計算的，處20萬元以上100萬元以下的罰款；2年內(nèi)有3次以上違法行為的，處廣告費用5倍以上10倍以下的罰款，依法停止其廣告業(yè)務，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。廣告費用無法計算的，處100萬元以上200萬元以下的罰款。

  　　問題三：購房過程中，為了避免落入遭遇虛假宣傳的陷阱，購房者應該做什么？

　　 消費者在購房過程中會遇到各種各樣的陷阱，為了避免落入遭遇虛假宣傳的陷阱，最好的辦法是不要只聽開發(fā)商怎么的講的、怎么宣傳的，要看開發(fā)商能不能把宣傳的的內(nèi)容寫進行購房合同，只有寫進購房合同的才能更有保障。購房者在購房過程中要特別注意：

　　第一，不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容，并要求開發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。

　　第二，不要輕易交付定金，否則一旦改變主意，難以索還定金。

　　第三，收集與查證關于所購房屋的信息。購房者在買房之前要持理性的態(tài)度，若確定購買，到規(guī)劃部門、房管部門以及建設部門做資料查詢，一般小區(qū)的消息在房管部門和建設部門有相應的公示，購房者也可以向相關部門具體科室咨詢。

　　第四，開發(fā)商關于承諾的配套設施，最好向當?shù)匾?guī)劃門咨詢核實，并要求將期待的規(guī)范設施寫進合同。

　　第五，消費者購買“精裝房”、“學區(qū)房”、或者對小區(qū)的配套設施有要求時，最好在合同中明確“精裝房”的裝修標準、所用材質(zhì)、價格、質(zhì)量標準、售后服務，“學區(qū)房”關于保證買房一定能讓孩子就讀名校，以及違約后的賠償?shù)葍?nèi)容。將比較重要或直接影響購房決策的宣傳內(nèi)容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在產(chǎn)生糾紛時更好地維護自身權益。

　　第六，注意證據(jù)的收集。購房者在購房過程中注意收集開發(fā)商宣傳冊、視頻、樣板房照片以及小區(qū)的規(guī)劃圖，這些都可以作為日后維權的證據(jù)。

　　第七，注意合同中的免責條款。一般協(xié)議里有“最終交付以政府規(guī)劃或最終確定的示意圖為準”類似的字眼，購房者在簽訂的時候需謹慎，因為一旦簽訂，將來面臨著即時其存在不實宣傳或虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況下維權時會存在一些障礙。

　　如果購房者不幸落入了虛假宣傳的陷阱，合法權益受到侵害，購房者應及時與開發(fā)商進行交涉，如果交涉不成可帶上在購房過程中收集的相關證據(jù)到質(zhì)量技術監(jiān)督、工商、建委、房產(chǎn)局等行政部門申訴，也可以向各地消費者權益保護委員會投訴或者向人民法院提起訴訟。