微信公眾號(hào)：朱羅紀(jì)（newjurassic）

觀察一家企業(yè)的戰(zhàn)略，不僅要看他說了什么，更要看他做了什么。我現(xiàn)在去參觀企業(yè)或者考察項(xiàng)目，都是帶著這家公司值不值得投資的出發(fā)點(diǎn)去的。

7-9號(hào)參加萬科集團(tuán)2017媒體交流會(huì)廈門專場(chǎng)，做了一些記錄。之前曾經(jīng)發(fā)過一篇文章《郁亮和“新萬科”》，這次又有很多新體會(huì)。

看媒體報(bào)道主要集中在郁亮又說了什么，但我覺得這趟觀察重點(diǎn)不在交流會(huì)，而在項(xiàng)目。

和以往有所不同，在和管理層見面的媒體交流會(huì)舉辦之前，萬科特地安排了“騎行看樓”環(huán)節(jié)——來自南方11個(gè)城市的媒體老記騎著ofo看了萬科一些“新業(yè)務(wù)”項(xiàng)目。不同線路項(xiàng)目不同，我看了泊寓蓮前公社、萬物社、云璽，這也是第一次系統(tǒng)性的實(shí)地了解萬科新業(yè)務(wù)。

媒體交流會(huì)上，郁亮、張紀(jì)文解釋了為何如此安排。選在廈門，是因?yàn)閺B門是萬科新業(yè)務(wù)最早啟動(dòng)的城市，2011年廈門萬科就開始轉(zhuǎn)型探索新業(yè)務(wù)（比萬科公開提出轉(zhuǎn)型早了3年）。而且也做成了萬科集團(tuán)內(nèi)的“一個(gè)不太成熟的標(biāo)桿”，廈門萬科現(xiàn)在1200人的團(tuán)隊(duì)，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)只200人，1000人做非傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。（沒有獲知廈門萬科傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)的利潤(rùn)分布，但能肯定主要還是來自傳統(tǒng)銷售業(yè)務(wù)）。選擇讓大家看項(xiàng)目，郁亮說，因?yàn)槿f科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”已經(jīng)說了好幾年，希望大家實(shí)地看看，體驗(yàn)一下做得怎么樣。

整體看，萬科是希望通過廈門這個(gè)走在探索前列的城市，表達(dá)出萬科“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略的落地情況。

和大家分享一下我對(duì)這三個(gè)項(xiàng)目的感受。

看完這些項(xiàng)目，結(jié)合之前的觀察，我最大的感受是：講轉(zhuǎn)型，萬科已經(jīng)領(lǐng)先了同行一個(gè)身位?！皞鹘y(tǒng)業(yè)務(wù)+新業(yè)務(wù)”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)構(gòu)架，雛形出來了（當(dāng)然還是大象與小雞）。

第一站是萬科泊寓蓮前公社，這個(gè)項(xiàng)目在軟件園2期旁邊，城市更新項(xiàng)目，也是萬科首批長(zhǎng)租公寓。前身是安德魯森面包廠房，廠房搬遷后處于空置狀態(tài)，萬科承租12年，將這里改造成為長(zhǎng)租公寓+辦公空間，面積大約1.3萬平米，有15間辦公和383套青年公寓。去年5月開業(yè)3個(gè)月滿租，出租率一直保持在95%以上。一間20-30平米的單身公寓，租金大約是1600。樓下底商引進(jìn)了咖啡館、便利店、酒吧、小食店。

我之前也看了深圳很多長(zhǎng)租公寓，感覺是在產(chǎn)品研發(fā)上，大品牌沒啥優(yōu)勢(shì)。但大品牌的優(yōu)勝點(diǎn)在于：前端配套資源的整合能力+后端低成本資金的融資能力。很多小型的長(zhǎng)租公寓，戶型改造很漂亮，但配套的提供就偏弱。萬科這個(gè)蓮前公社和其它的泊寓，都顯示出了更好的配套能力。從市場(chǎng)反應(yīng)看，供不應(yīng)求，效果非常好。

第二站是我最感興趣的。也在思明區(qū)，項(xiàng)目前身是一個(gè)消防科技廠，萬科去年4月拿下9年承租權(quán)。將之改造為三部分：一部分是1棟4層的創(chuàng)新型辦公平臺(tái)（創(chuàng)想公社），約1.3萬平米，引進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+新媒體”初創(chuàng)企業(yè)，工位價(jià)格600-800/月，已經(jīng)有100多家初創(chuàng)企業(yè)進(jìn)來。另一部分是1棟7層114間的青年公寓（泊寓）。租金比蓮前公社略貴，有一個(gè)縱向空間雙床設(shè)計(jì)的公寓，25平米租金2200-2300，租客年齡平均23.5歲，早滿租了，要預(yù)定輪候。最后一部分是萬科食堂，走了一圈看菜品的價(jià)錢很便宜。整體了解之后大概測(cè)算：和周邊軟件園或者寫字樓相比，如果是一個(gè)初創(chuàng)企業(yè)在這里租辦公空間，住在這里（確有30多名創(chuàng)業(yè)者住在這里的泊寓），整體運(yùn)營(yíng)成本（廠租、居住、通勤）要比在外面租寫字樓+民居，低一半以上。

等于說，這個(gè)項(xiàng)目主要是產(chǎn)業(yè)辦公，集合了聯(lián)合辦公（創(chuàng)想公社）+長(zhǎng)租公寓（泊寓）+配套（萬科食堂）的職住混合項(xiàng)目，我覺得可以稱之為：“租賃綜合體”。它的成本之所以低，主要低在地價(jià)上。我們也見到大中城市一直流行的是HOPSCA都市綜合體，通過城市更新拆掉舊區(qū)建起一個(gè)綜合體，很高大上，五星酒店+甲級(jí)寫字樓+高端公寓+高尚住宅+購(gòu)物中心等等，多數(shù)是賣掉少部分持有，總之成本異常高昂，適合做企業(yè)總部，但初創(chuàng)及中小企業(yè)接受不了。通過長(zhǎng)期租賃的方式來玩，服務(wù)的客戶完全不同了，商業(yè)模式也完全變了，這個(gè)我覺得未來有很大的想象空間，因?yàn)樗鼛淼膶?shí)際是整個(gè)城市的綜合成本（營(yíng)商成本、居住成本、生活成本）大幅下降了，這可以說是房企對(duì)大中城市成本越發(fā)高昂的成本的市場(chǎng)反應(yīng)。

第三站項(xiàng)目叫云璽，在兩岸金融中心，這個(gè)有點(diǎn)像是傳統(tǒng)的都市綜合體，萬科自己買地開發(fā)，包含定位高端的寫字樓+商業(yè)配套萬科里+高端公寓（泊寓）+梅沙教育。但感覺萬科還是有點(diǎn)不一樣，個(gè)人感興趣的是：梅沙教育。這個(gè)定位是“寫字樓的幼兒園”，80%的客戶都是寫字樓里的白，貼地氣。

再來回頭結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)萬科三位高管（郁亮、張紀(jì)文、朱保全）的講話，可以形成一些認(rèn)識(shí)：

1、萬科的新業(yè)務(wù)已經(jīng)領(lǐng)先同行一個(gè)身位。

很直接的兩個(gè)感受，一是，萬科能夠開放給外界考察自己的項(xiàng)目，說明了這些項(xiàng)目可以步入軌道了。二是，萬科的這些新業(yè)務(wù)，清一色全部都是自營(yíng)，全產(chǎn)品線開火。我在云璽看到，萬科自營(yíng)一個(gè)叫“萬享薈”的美食廣場(chǎng)，我問他們?yōu)楹尾恢苯油獍o“大食代”。對(duì)方回復(fù)的大概意思是，如果外包多了一個(gè)中間層，商家和萬科都賺不到什么錢（同樣還有你看到的其它很多很多，教育、醫(yī)療、體育、新農(nóng)業(yè)，自己還研發(fā)無人值守的停車系統(tǒng)“泊時(shí)易”等等）。這給我的感受是，萬科在新業(yè)務(wù)上面幾乎不設(shè)限，凡是符合“城市配套服務(wù)”內(nèi)容的都自己組建團(tuán)隊(duì)開干。

我認(rèn)為這些項(xiàng)目其實(shí)傳遞了一個(gè)很明顯的信號(hào)：在整個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型中，萬科占了先手。如我們現(xiàn)在看到的，萬科極有可能又踏準(zhǔn)了大節(jié)奏。這個(gè)節(jié)奏就是房地產(chǎn)大環(huán)境的變化，比如土地批租制度由售轉(zhuǎn)租的改變，以及大中城市高成本病的治理，誰領(lǐng)先一步誰就有可能在下一個(gè)階段的競(jìng)爭(zhēng)中，獲得更大的市場(chǎng)。萬科用這大概5年的時(shí)間去探索，建立團(tuán)隊(duì)積累經(jīng)驗(yàn)不斷試錯(cuò)，在行業(yè)大牛市的這幾年，利用其它開發(fā)商繼續(xù)高歌猛進(jìn)搞高擴(kuò)張的時(shí)機(jī)，耐著性子干了這些“小生意”。如果接下來行業(yè)繼續(xù)轉(zhuǎn)型，那么它有團(tuán)隊(duì)有經(jīng)驗(yàn)有項(xiàng)目，更可能具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

2、“賺小錢”帶來房地產(chǎn)估值模式的革命。

房地產(chǎn)行業(yè)這幾年問的最多的問題之一就是：搞長(zhǎng)租公寓、買自持地塊咋賺錢？但我現(xiàn)在已經(jīng)不再見面就問那些開發(fā)商這個(gè)問題了。因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)他們也不知道，其實(shí)大家都不知道這玩意兒將來怎么賺錢。但有兩點(diǎn)是清楚的：一是，得干這個(gè)。不干這個(gè)，未來還真不一定有飯吃。二是，這些是“小錢”，沒辦法用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式來?yè)Q算。當(dāng)我們問你這個(gè)長(zhǎng)租公寓怎么賺錢的時(shí)候，下意識(shí)思維是傳統(tǒng)的模式——買地、蓋樓、賣樓、再買地。但這些都不是，要運(yùn)營(yíng)要摳成本?；氐絼偛拍莻€(gè)“萬享薈”的例子，就是這樣。多加一個(gè)中間商，利潤(rùn)可能就沒了。

恰恰也是因?yàn)槿绱?，也?dǎo)致了一個(gè)結(jié)果：資本市場(chǎng)不知道該怎么給這些新業(yè)務(wù)估值，這也是為何這1年來萬科股價(jià)大幅跑輸了恒碧融的主因之一（銷售額增速當(dāng)然也是主因之一）。用原來的估值模式，很難再算得清楚萬科的價(jià)值。萬科的確不再是一個(gè)我們?cè)瓉砜吹降娜f科了。

目前在新業(yè)務(wù)里面，像物流、商業(yè)的盈利模式容易看，其它的都不容易看，具體怎么賺錢我也不清楚，但是這個(gè)模式一定會(huì)在未來釋放比較大的能量。比如郁亮在現(xiàn)場(chǎng)表達(dá)了要成為“全球最大的房東”的想法，這個(gè)或者是靠資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)賺錢，或者是走向reits，都有很大的想象空間。

3、“賺大周期的錢”和“穿越周期”。

這是我想談的最重要的一點(diǎn)，最近同行談的比較多的是：萬科到底有沒有錯(cuò)過一個(gè)時(shí)代？是不是太早喊出了“白銀時(shí)代”？在2015-2016年的大牛市里，其它開發(fā)商在拼命加杠桿，萬科在去杠桿。結(jié)果，融創(chuàng)凈負(fù)債率高到260%（陽光城280%），萬科凈負(fù)債率只相當(dāng)于它的1/10。一夜之間，傳統(tǒng)的開發(fā)模式又卷土重來大行其道。

關(guān)于這個(gè)，我仔細(xì)比對(duì)了融創(chuàng)的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和上市以來的動(dòng)作表現(xiàn)，也重新看了萬科2013年以來的年報(bào)摘要。我的看法是：萬科是在努力的穿越周期，多數(shù)開發(fā)商還是在賺大周期的錢。

這是一個(gè)半杯水理論，并無對(duì)錯(cuò)。你看半杯水上半部分空，而我看下半部分是實(shí)，就是這樣。

萬科在2013年之后開始轉(zhuǎn)型，并且，很牛逼的一點(diǎn)是這個(gè)轉(zhuǎn)型無比的堅(jiān)定，沒有因?yàn)?015-2016大牛市重新返頭。如果按大家現(xiàn)在的共識(shí)，那么這個(gè)轉(zhuǎn)型至少提早了10年。我的理解是：它不打算冒風(fēng)險(xiǎn)去賺最后一個(gè)銅板。而是想在大周期結(jié)束前夕，找到“另一個(gè)萬科”。萬科在3000億的時(shí)候思考5000億之后的萬科要怎么繼續(xù)走下去，基于貫徹這個(gè)轉(zhuǎn)型策略，萬科交出了全球最大開發(fā)商的稱號(hào)——這幾年，萬科的銷售排名下滑，今年會(huì)在第三名，再等幾年，可能會(huì)是第四名。

如果僅僅這樣，當(dāng)然可以說郁亮錯(cuò)判了時(shí)代，但如果你考慮到萬科在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的成果，我認(rèn)為要用“失之東隅收之桑榆”來形容會(huì)比較恰當(dāng)。人也好，企業(yè)也好，資源都是有限的，給了這個(gè)就得丟掉那個(gè)。客觀說，就傳統(tǒng)的招保萬金四巨頭來看，萬科是兼顧的最好的，這一點(diǎn)要公允。

同樣，郁亮在會(huì)上會(huì)下說了幾段話：1、未來誰跟我說萬科是個(gè)開發(fā)商，我跟誰急。2、現(xiàn)在的開發(fā)商賣的越多，越負(fù)重前行，越難調(diào)整。3、經(jīng)驗(yàn)清零，大家重新處在同一起跑線上。只有從穿越周期的角度去理解，才能明白真實(shí)所指。（不過我個(gè)人最欣賞他話：“我最擔(dān)心你們告訴我們應(yīng)該干什么，不要干什么，你做得好不好，別人做得怎么樣了，給我們好大的壓力”。）

不過，企業(yè)所處階段不同，在這個(gè)分岔路上大家有不同的抉擇。充滿了危機(jī)感的萬科想永續(xù)經(jīng)營(yíng)，而看到了“鉆石時(shí)代”的老孫、許教授，采用了完全不同的操作，后來居上。非常厲害的地方在于：恒碧融他們成功的賺到了大周期的錢，這是出乎很多人意料的。

但是，我們現(xiàn)在也要看到，已經(jīng)完成了規(guī)?；瘮U(kuò)張的恒碧融也都在紛紛降杠桿，并且進(jìn)行多元化探索，他們?cè)谧呷f科曾經(jīng)走過的路。難道你真的覺得那些大佬們天真到還看不出這個(gè)行業(yè)的大變局正在展開？多聽聽老孫的演講就知道不是那個(gè)意思。而第三梯隊(duì)的很多房企現(xiàn)在開始效法恒碧融，大肆擴(kuò)張?，F(xiàn)在還這么干，不知道是風(fēng)險(xiǎn)大還是收益大，各位可以留言探討。

整體上，我的結(jié)論是：現(xiàn)在來說誰勝誰負(fù)，還太早，真正的決戰(zhàn)時(shí)刻還沒有到來。我認(rèn)為恒碧融的這一把操作當(dāng)然是非常厲害的，但是如果因此認(rèn)為萬科錯(cuò)判了時(shí)代，就太低估這個(gè)明星團(tuán)隊(duì)了。未來的關(guān)鍵看兩點(diǎn)：一在，恒大融創(chuàng)能否成功的去杠桿，這要跑贏市場(chǎng)調(diào)整。二在萬科的新業(yè)務(wù)能否跑出獨(dú)立風(fēng)景。就我個(gè)人觀點(diǎn)而言，我看好萬科穿越周期的玩法。

最后分享張紀(jì)文、朱保全的現(xiàn)場(chǎng)演講要點(diǎn)（郁亮的演講很多媒體已經(jīng)轉(zhuǎn)了）：

張大：廈門為什么能夠提前五年開始轉(zhuǎn)型探索。

1、廈門員工當(dāng)時(shí)買不起房。廈門是所有公司里第一個(gè)做出租公寓。讓每個(gè)人住得起房，是非常重要的一件事。讓他們有自尊的在這個(gè)城市年輕過。

2、在哪兒上班。廈門是非常多年輕人愿意呆的地方。怎么創(chuàng)業(yè)，怎么以參與的方式參與這個(gè)城市的發(fā)展中，廈門也是萬科做創(chuàng)業(yè)空間非常多的城市。

3、大家今天看到的不是新業(yè)務(wù)，而是廈門公司的核心業(yè)務(wù)之一。廈門公司之前只和這個(gè)公司1/4000的人口有交集，但現(xiàn)在有接近15-20%，未來會(huì)和這個(gè)城市50%的人有交集。

大寶：未來3年是萬科物業(yè)花錢的3年

1、2014年開始，萬科物業(yè)市場(chǎng)化，今年管理項(xiàng)目達(dá)到2287個(gè)，52%非萬科開發(fā)，26%非住宅項(xiàng)目。萬科之前的3年目標(biāo)是解決如何做大的問題，完成了，今年幾乎每天接兩個(gè)20萬平米的項(xiàng)目。

2、接下來三年，我們不會(huì)把它們當(dāng)作金礦去挖，而是去改善居住環(huán)境。萬科物業(yè)的項(xiàng)目中，業(yè)主滿意度不到50%，物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%，設(shè)備完好度不到70%。未來三年，我們不是賺錢的三年，而是花錢的三年。我們希望用三年，真正改善居住環(huán)境這一點(diǎn)。