物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用做作停車位的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注，并向全體業(yè)主開放，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈(zèng)。人民防空工程平時(shí)用做作停車位收取的停車費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)保障該人民防空工程的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。

遼寧省人大常委會(huì)11月28日審議《省物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例擬規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以持備案證明等資料向金融機(jī)構(gòu)申請開立賬戶，并根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定對(duì)屬于業(yè)主共有的資金收支、核銷進(jìn)行統(tǒng)一管理，不得以任何個(gè)人的名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理。

未出售車位要先滿足業(yè)主需求

條例規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸業(yè)主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫應(yīng)當(dāng)公開，業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。

在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過6個(gè)月。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用做停車位的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注，并向全體業(yè)主開放，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈(zèng)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。人民防空工程平時(shí)用做停車位收取的停車費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)保障該人民防空工程的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。

并非地下停車場都是人防工程

如果該條例三審獲得通過，是不是所有地下停車場的車位都不可以出售和附贈(zèng)了？

據(jù)本報(bào)記者調(diào)查了解，位于地下的車位目前存在購買、長年出租等方式，如有沈陽市民在住宅小區(qū)以15萬價(jià)格購買地下車位30年的使用權(quán)等等。是否在該條例實(shí)施后，所有的地下停車位都不可以出售？

細(xì)心的沈陽市民應(yīng)該注意到，就在近期，沈陽一些住宅小區(qū)的地下車庫外面多了一些嶄新的標(biāo)志牌，上邊標(biāo)注著“人防工程”字樣，這些標(biāo)注“人防工程”的項(xiàng)目擬在該條例約束的范圍內(nèi)。

人防部門相關(guān)人士也明確，并非所有地下停車場都是人防工程，還要依據(jù)具體情況區(qū)別處理。

業(yè)委會(huì)可開賬戶管理共有資金

按規(guī)定，物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議確定物業(yè)管理方式，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案，籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金，改變共有部分的用途。制定公共綠地管護(hù)辦法。共用部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的方式和所得收益的管理、分配、使用。確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會(huì)委員津貼的來源、支付標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)投票表決應(yīng)為實(shí)名投票，提倡采用信息化手段進(jìn)行投票表決。

業(yè)主委員會(huì)可以持備案證明等資料向金融機(jī)構(gòu)申請開立賬戶，并根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定對(duì)屬于業(yè)主共有的資金收支、核銷進(jìn)行統(tǒng)一管理，不得以任何個(gè)人的名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理。

業(yè)委會(huì)可向物業(yè)收履約保證金

條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)費(fèi)，預(yù)收期限最長不得超過1年。業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取履約保證金，收取標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。

物業(yè)不得斷水電及阻礙業(yè)主進(jìn)門

條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等理由，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施阻礙業(yè)主進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域等損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)，以及合同期滿繼續(xù)服務(wù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

前期物業(yè)合同期限不得超過3年

按規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限不得超過3年。

合同期滿繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。住宅物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘。住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市、縣價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)行政主管部門制定，并定期公布。業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定選擇物業(yè)管理方式。提倡業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)決定自行管理或者選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止20日前，向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定資料和財(cái)物，完成交接手續(xù)。

共用部位經(jīng)營所得70%做維修資金

業(yè)主大會(huì)成立前，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。經(jīng)營所得的70%納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主大會(huì)成立后，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意。經(jīng)營收益歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。