在《關(guān)于增值稅會計處理的規(guī)定（征求意見稿）》中“差額征稅的賬務(wù)處理”具體規(guī)定如下：按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的，應(yīng)當(dāng)按減少的銷項稅額，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”科目），按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額與上述增值稅額的差額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”等科目，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。

文件并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目，按一般計稅方法計稅的，扣除土地成本的賬務(wù)處理做特別說明，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務(wù)處理主要有兩種：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）

　　貸：主營業(yè)務(wù)成本（開發(fā)成本）

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）

　　貸：營業(yè)外收入

我們分析下這兩種不同的賬務(wù)處理帶來的影響。

【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，采用一般計稅方法計稅。2016年,該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地價款為2553萬元。

應(yīng)抵減的銷項稅額為：2553÷（1+11%）×11%=253萬元

1.假如進行如下會計處理：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）  253

　　貸：開發(fā)成本  253

①增加的土地增值稅：

假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)要求，準(zhǔn)予扣除的開發(fā)費用為開發(fā)成本的10%，適用30%的土地增值稅稅率

253×（1+20%+10%）×30%=98.67 （萬元）

②增加的企業(yè)所得稅：

假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為盈利企業(yè)

（253-98.67）×25%=38.58 （萬元）

③增加的營業(yè)利潤：

253-98.67=154.33（萬元）

2.假如進行如下會計處理：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）  253

　　貸：營業(yè)外收入  253

①增加的土地增值稅：

因扣除項目和增值額均未發(fā)生變動，故土地增值稅不變。

②增加的企業(yè)所得稅：

假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為盈利企業(yè)

253×25%=63.5 （萬元）

③增加的營業(yè)利潤：

營業(yè)外收入不在營業(yè)利潤中體現(xiàn)，營業(yè)利潤不變。

上市公司更關(guān)注業(yè)績，可能會選擇在賬務(wù)處理時沖減成本，而非上市公司更關(guān)注凈利潤，賬務(wù)處理時計入“營業(yè)外收入”能夠減少稅收進而增加凈利潤。