4月1日，全國房地產(chǎn)的兩大主管部委：住建部和國土部，聯(lián)合下發(fā)了一個(gè)文件，《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》。

這一通知，是在愚人節(jié)簽發(fā)的，但絕對不是愚人文件，而本輪調(diào)控期中，中央層面的第一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控文件！

2003年至2013年，在房地產(chǎn)政策方面，出臺了很多“國幾條”。但是，去年以來的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，中央一再強(qiáng)調(diào)控實(shí)行因地制宜，分城施策，一城一策，不再搞一刀切，所以幾十個(gè)城市陸續(xù)出臺政策，包括一個(gè)城市多次升級政策，還有去年國慶期間20個(gè)左右的城市集中出政策，但中央與國家層面一直沒有政策。

而這一政策，是本輪緊縮型調(diào)控中，出現(xiàn)的第一個(gè)部委層面的政策，而且是由兩大行業(yè)主管部門聯(lián)合出臺。

這釋放出一種信號：光靠地方政策是不夠的，不能指望每個(gè)地方長官的覺悟都像3.17之后的北京那么高，必須發(fā)一個(gè)文件，下一道命令，拎出一些共性的調(diào)控內(nèi)容，讓各地統(tǒng)一對照執(zhí)行。

其實(shí)，老楊的理解是：雖然文件中仍有因地制宜的內(nèi)容，含有三四線繼續(xù)去庫存、少供地的意思，但最重要、最關(guān)鍵的指向是：統(tǒng)一向熱點(diǎn)城市施壓，必須盡快增加供地、增加新房預(yù)售、抑制地王、抑制房價(jià)。

此文件，主要四項(xiàng)內(nèi)容，老楊稱之為“四板斧”！

一板斧：督戰(zhàn)地方供地。各省級國土資源主管部門要按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和＃┱{(diào)控目標(biāo)，加強(qiáng)對本地區(qū)市縣住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制和實(shí)施工作的監(jiān)督指導(dǎo)。2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣（縣級市）應(yīng)編制完成住宅用地供應(yīng)中期（2017-2021年）規(guī)劃和三年（2017-2019年）滾動(dòng)計(jì)劃，并向社會公布。

并且強(qiáng)化約談問責(zé)。對工作不力、市場出現(xiàn)較大波動(dòng)、未實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部將對有關(guān)地方主管部門和責(zé)任人約談問責(zé)。對虛假編造、采用技術(shù)性手段調(diào)整相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的，嚴(yán)格追究有關(guān)人員的責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

楊評：各地必須制定更加復(fù)雜、細(xì)致供地計(jì)劃，且6月底前向社會公布。以前，很多地方政府也有年度供地計(jì)劃，但多數(shù)年份是完不成的，就像2016年北京就嚴(yán)重短缺。熱點(diǎn)城市，老是完不成供地計(jì)劃，自然助漲房價(jià)，而且既然老是完不成，那干嘛每年還要制定這些計(jì)劃？此文件，對地方國土部門的要求大幅提高，并強(qiáng)調(diào)約談問責(zé)！

二板斧：嚴(yán)審拿地資金。各地要建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。經(jīng)國土資源部門和有關(guān)金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，并在一定時(shí)間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。

楊評：去年最早由上海實(shí)行，過去幾個(gè)月，已有房企被查出問題，喪失了某些地塊的參拍資格，現(xiàn)在要向全國推廣了，這對于在全國布局、激進(jìn)拿地的大中型開發(fā)商，是個(gè)壞消息，配資要跑光光的節(jié)奏呀！拿地沒有配資，沒有杠桿，拿地?zé)崆樽匀唤档?。然而，在并購領(lǐng)域，配資、并購貸，仍很多噢。估計(jì)，并購領(lǐng)域的融資也會收緊。

三板斧：嚴(yán)查囤地捂盤。嚴(yán)格按照合同約定及時(shí)開工、竣工，加快商品住房項(xiàng)目建設(shè)和上市節(jié)奏，盡快形成市場有效供應(yīng)。對具備預(yù)售條件拖延上市、變相捂盤的項(xiàng)目，要嚴(yán)肅查處。

楊評：開發(fā)商拿地之后不開工，開工之后不按條件（達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)）開盤，都要查了。這是在督促那些磨洋功的開發(fā)商。尤其是，近幾個(gè)月在熱點(diǎn)城市，政府壓制新盤定價(jià)，開盤就賣光，開發(fā)商覺得不劃算，不愿意領(lǐng)預(yù)售證。這個(gè)通知下發(fā)后，估計(jì)開發(fā)商不容易拖延了。不過，這個(gè)環(huán)節(jié)的事情，政府最難管理，存在較大扯皮空間。但地方長官被逼急了，會硬來的，其實(shí)開發(fā)商也是個(gè)弱勢群體！

四板斧：增加租賃房源。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

楊評：力度好大。為了增加租賃房源，分流購房需求，穩(wěn)定房價(jià)，近兩年創(chuàng)新、改革力度在加大。按年交土地收益（實(shí)為租金），而不是賣地一把交70年租金；在農(nóng)村用地上建房出租給城里人； 這兩個(gè)措施的尺度很大很大！對于開發(fā)商、村委會，屬于只賺不賠的生意呀！識貨的開發(fā)商與村集體，趕緊啟動(dòng)吧，上！搶錢去！

兩部委通知，老楊已經(jīng)解讀完了。或許，有同學(xué)仍會略感迷惑：為什么文件中不提限購、限貸、限價(jià)、限離婚、限轉(zhuǎn)售、稅收這些措施呢？

限貸由央行和銀監(jiān)會管，稅收由財(cái)政部和國稅總局管，限購與限價(jià)不是全國性的，只能由地方政府因地制宜，限離婚與限轉(zhuǎn)售屬于特殊、極端措施，只有個(gè)別城市會嘗試性使用，目測不會大范圍推開。

因此，住建與國土兩部委，當(dāng)前最適合出的政策，只能重點(diǎn)直指供給側(cè)：供地、買地（融資）、開工、預(yù)售，這是新房的四個(gè)環(huán)節(jié)，外加一個(gè)租賃房。

最后，結(jié)語：兩大房地產(chǎn)主管部委下發(fā)通知，有態(tài)度、有實(shí)招。接下去，各地只能硬著頭皮落實(shí)了。熱點(diǎn)城市，自抽嘴巴還不夠，還得坦背承接上層的鞭子。部分城市，降溫、量縮、價(jià)跌，逃不掉了！

如果這都看不懂，老楊勸你別在房地產(chǎn)市場中瞎混了……

附件：關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知

各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局、規(guī)劃局）、國土資源主管部門：

　　為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)工作的決策部署，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加強(qiáng)和改進(jìn)住房及用地供應(yīng)管理，改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、合理安排住宅用地供應(yīng)

　?。ㄒ唬?qiáng)化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)管理。住房供求矛盾突出、房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，去庫存任務(wù)重的城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。各省級國土資源主管部門要按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和＃┱{(diào)控目標(biāo)，加強(qiáng)對本地區(qū)市縣住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制和實(shí)施工作的監(jiān)督指導(dǎo)，并將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市）的計(jì)劃實(shí)施情況每半年匯總一次報(bào)國土資源部。

　?。ǘ?strong>盡快編制公布住宅用地供應(yīng)三年滾動(dòng)計(jì)劃和中期規(guī)劃。各地要結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展五年規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等，依據(jù)住房現(xiàn)狀調(diào)查、需求預(yù)測以及在建、在售住房規(guī)模等，立足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展和資源、環(huán)境、人口等約束條件，盡快編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，統(tǒng)籌安排中期（五年）和近三年的住房建設(shè)所需用地。2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣（縣級市）應(yīng)編制完成住宅用地供應(yīng)中期（2017-2021年）規(guī)劃和三年（2017-2019年）滾動(dòng)計(jì)劃，并向社會公布。

　?。ㄈ┍ＷC住宅用地供應(yīng)平穩(wěn)有序。各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。各地要建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。經(jīng)國土資源部門和有關(guān)金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，并在一定時(shí)間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。要結(jié)合本地實(shí)際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價(jià)方式，包括“限房價(jià)、競地價(jià)”、“限地價(jià)、競房價(jià)”、超過溢價(jià)率一定比例后現(xiàn)房銷售或競自持面積等，堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場預(yù)期。

　　二、科學(xué)把握住房建設(shè)和上市節(jié)奏

　　（四）加快在建商品住房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。住房供求矛盾突出、房價(jià)上漲壓力大的城市，要建立商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴(yán)格落實(shí)開竣工申報(bào)制度。要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)足額繳納土地出讓價(jià)款，并嚴(yán)格按照合同約定及時(shí)開工、竣工，加快商品住房項(xiàng)目建設(shè)和上市節(jié)奏，盡快形成市場有效供應(yīng)。

　?。ㄎ澹┘訌?qiáng)商品住房項(xiàng)目預(yù)售管理。住房供求矛盾突出、房價(jià)上漲壓力大的城市，對具備預(yù)售條件拖延上市、變相捂盤的項(xiàng)目，要嚴(yán)肅查處。落實(shí)房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)制度。加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格管理，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理定價(jià)。

　　（六）增加租賃住房有效供應(yīng)。建立健全購租并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場。將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。

　　三、加大住房保障力度

　?。ㄆ撸┰鷮?shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造。各地要落實(shí)好土地、財(cái)稅、金融等支持政策，加快棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，確保完成2017年600萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)。統(tǒng)籌做好2018-2020年棚戶區(qū)改造三年計(jì)劃。商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主，避免重復(fù)建設(shè)。

　?。ò耍├^續(xù)發(fā)展公租房、共有產(chǎn)權(quán)房。各地要轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉，推進(jìn)公租房貨幣化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市，要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，擴(kuò)大公租房保障范圍，多渠道解決中低收入家庭、新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員的住房問題。做好保障性住房分配管理，加強(qiáng)信息公開，確保公平分配。

　　四、強(qiáng)化地方主體責(zé)任

　?。ň牛┞鋵?shí)房地產(chǎn)工作責(zé)任制。省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源主管部門要按照省級人民政府負(fù)總責(zé)、市縣人民政府抓落實(shí)的房地產(chǎn)工作責(zé)任制要求，加強(qiáng)對本地區(qū)各市縣主管部門的分類指導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)督檢查。市縣主管部門要貫徹落實(shí)好中央及省級的各項(xiàng)政策措施，明確本地區(qū)優(yōu)化住房及用地供應(yīng)的目標(biāo)、路徑、步驟和責(zé)任人，確保如期實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)。鼓勵(lì)各地在中央政策框架內(nèi)積極探索、出臺有力的政策措施。

　　（十）強(qiáng)化約談問責(zé)。對工作不力、市場出現(xiàn)較大波動(dòng)、未實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部將對有關(guān)地方主管部門和責(zé)任人約談問責(zé)。對虛假編造、采用技術(shù)性手段調(diào)整相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的，嚴(yán)格追究有關(guān)人員的責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

　　中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部　

　　中華人民共和國國土資源部

　　2017年4月1日