每晚雪球菌給您離真相更近的剖析

      中國(guó)恒大和萬(wàn)科企業(yè)以前也經(jīng)常拿來(lái)對(duì)比，但大家更多的是看到恒大的高負(fù)債，三四線儲(chǔ)備偏多?，F(xiàn)在呢？恒大三四線儲(chǔ)備很有優(yōu)勢(shì)，一二線比重進(jìn)一步增加，2017年上半年凈利潤(rùn)大幅超越萬(wàn)科，700億元戰(zhàn)投在在手，2.76億平方米儲(chǔ)備在兜，恒大傲視群雄，天下我有。

      截至2017.09.20，恒大市值3690億港元，萬(wàn)科3124億港元，恒大遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)萬(wàn)科的市值。

      相比之下，萬(wàn)科顯得有些默默無(wú)聞了，顯得有些落寞了，然而真的如此嗎？數(shù)據(jù)不會(huì)騙人，我們來(lái)看看兩者的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。

一、資產(chǎn)負(fù)債情況分析

       截至2017年06月：

       萬(wàn)科總資產(chǎn)9292億元，恒大總資產(chǎn)14929億元。恒大總資產(chǎn)規(guī)模更大。

       萬(wàn)科投資物業(yè)81億元，恒大投資物業(yè)1434億元。恒大投資物業(yè)水分更多。

       開(kāi)發(fā)物業(yè)及竣工物業(yè)萬(wàn)科4950億元，恒大7973億元。恒大的儲(chǔ)備更多，更可能爆發(fā)銷售。

       應(yīng)收賬款萬(wàn)科1757億元，應(yīng)收賬款1016億元。萬(wàn)科應(yīng)收賬款較多。

       資產(chǎn)負(fù)債率：萬(wàn)科82.66%，恒大88.74%，資產(chǎn)負(fù)債率均較高。

        凈負(fù)債率（（剛性負(fù)債-銀行存款）/凈資產(chǎn)）：萬(wàn)科19.55%，恒大240.04%。意味著萬(wàn)科的杠桿率約為0.2，萬(wàn)科是踏踏實(shí)實(shí)在地上走，一步一個(gè)腳印，基本不摔跤。恒大的杠桿率接近24倍，恒大是刀尖上的舞者，現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售好，恒大舞姿非常優(yōu)美，一不小心的話，你懂的。

    （短期+長(zhǎng)期借款）/總資產(chǎn)：萬(wàn)科14.95%，恒大45.11%。萬(wàn)科短期+長(zhǎng)期借款總額1389億元，恒大該指標(biāo)為6734億元，意思是做到目前的規(guī)模，恒大比萬(wàn)科多借了5000多億元需要還本付息的錢。體現(xiàn)在利息支出上，萬(wàn)科上半年利息支出36億元，資本化利息30億元。恒大上半年利息支出253億元，資本利息210億元。借錢總是要還的，恒大還是有壓力的。

    看地產(chǎn)，我喜歡看預(yù)收科目，這是業(yè)績(jī)蓄水池。萬(wàn)科3821億元，恒大1981億元，就預(yù)收科目而言，如果凈利潤(rùn)率10%，萬(wàn)科有380億元凈利潤(rùn)未來(lái)兩年體現(xiàn)，恒大有198億元凈利潤(rùn)未來(lái)兩年體現(xiàn)。

二、利潤(rùn)表情況

        收入來(lái)看，15年-16年萬(wàn)科都是優(yōu)等生，比恒大多一點(diǎn)。2017年上半年，萬(wàn)科收入675億元，恒大1879億元，為何差距那么大？結(jié)合預(yù)收賬款可以看出，萬(wàn)科確認(rèn)的收入太少，萬(wàn)科還有萬(wàn)科3821億元銷售未確認(rèn)，恒大僅有1981億元銷售未確認(rèn)，所以萬(wàn)科凈利潤(rùn)在下半年更有爆發(fā)力。

     毛利率來(lái)看，17年萬(wàn)科30.37%毛利率，恒大35.82%毛利率，恒大毛利率大大提高，估計(jì)是低地價(jià)的三四線開(kāi)始結(jié)算所致。

    財(cái)務(wù)費(fèi)用看，恒大利息支出是萬(wàn)科的五倍左右。

   歸屬股東凈利潤(rùn)來(lái)看，萬(wàn)科上半年73億元，恒大188億元，恒大遠(yuǎn)超萬(wàn)科?？紤]到結(jié)算比例的問(wèn)題，實(shí)際上萬(wàn)科并不比恒大差。

三、資本化工具、利率及儲(chǔ)備

       資本化工具，恒大17年進(jìn)行了贖回，這也是市場(chǎng)看好恒大的一個(gè)點(diǎn)，我覺(jué)得，資本化工具是解決了，剛性借款總額高達(dá)6734億元，平均利率8.3%，仍然是恒大非常的一個(gè)弱點(diǎn)。相比之下，萬(wàn)科利率僅有5.18%。

      儲(chǔ)備情況，恒大2.76億平方米，萬(wàn)科1.13億平方米，恒大確實(shí)占優(yōu)。但我認(rèn)為房地產(chǎn)儲(chǔ)備是優(yōu)勢(shì)，但2.76億平方米儲(chǔ)備足夠恒大4年左右的開(kāi)發(fā)了，中間如果出現(xiàn)銷售下滑，恒大將會(huì)感受到巨大的壓力。

四、總結(jié)

    1，呆會(huì)計(jì)角度：恒大各方面數(shù)據(jù)都比萬(wàn)科差。恒大依然是高負(fù)債企業(yè)。

    2，土地儲(chǔ)備角度：低價(jià)土地儲(chǔ)備是個(gè)優(yōu)勢(shì)，但需要建成并出售才能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流及凈利潤(rùn)，在深圳的朋友都知道，近期新開(kāi)的剛需盤首日去化率基本為1-2層，豪宅盤因?yàn)檎迌r(jià)，原本12萬(wàn)元的賣9萬(wàn)，去化率能做到8層，但已經(jīng)不是2015年06月的時(shí)候了。深圳是本輪牛市的龍頭，龍頭已經(jīng)熄火了，本輪牛市也快結(jié)束了，到時(shí)候全國(guó)地產(chǎn)銷售額還會(huì)高達(dá)12萬(wàn)億元嗎？

    考慮到恒大剛性負(fù)債6734億元，利率8.3%，萬(wàn)科剛性負(fù)債1389億元，萬(wàn)科利率5.18%，未來(lái)萬(wàn)科未嘗不可通過(guò)并購(gòu)等方式加杠桿拿地，比如廣州地塊就是500多億元收購(gòu)而來(lái)，從而保持自己的開(kāi)發(fā)并獲取合理的利潤(rùn)。

    3，我認(rèn)為相比萬(wàn)科，恒大高估了。水魚，原指“鱉”，在粵語(yǔ)里，水魚這個(gè)詞就要根據(jù)上下文來(lái)看是什么意思了，一種意思就跟普通話一樣是鱉，另外一種意思就是指那種很容易上當(dāng)?shù)娜?。而深圳今日舊改圈內(nèi)流傳著一條水魚。一塊地，正常成交價(jià)格1元錢，水魚來(lái)了，直接按照1.2元收購(gòu)，水魚的理由是這塊地未來(lái)會(huì)大幅度升值。

     本人未持有恒大及萬(wàn)科，但本人很看好恒大和萬(wàn)科之間的市值差套利，等待恒大及萬(wàn)科的估值回歸。