1、動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過流拍兩次、不動(dòng)產(chǎn)流拍三次并經(jīng)變賣不成交且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人不愿意承受或者依法不能接受拍賣財(cái)產(chǎn)以物抵債，致使被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)無法變現(xiàn)的（含已裁定終本案件），法院能否決定再次拍賣和變賣？

答：為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)債務(wù)清償最大化，在此種情形下，申請(qǐng)執(zhí)行人又重新申請(qǐng)啟動(dòng)拍賣、變賣程序的，人民法院可以行使自由裁量權(quán)決定啟動(dòng)再行評(píng)拍賣、變賣程序。其中，在拍賣財(cái)產(chǎn)原評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)申請(qǐng)的，仍以原評(píng)估報(bào)告確定價(jià)格的保留價(jià)進(jìn)行拍賣、變賣，降價(jià)幅度分別依照傳統(tǒng)拍賣或網(wǎng)絡(luò)拍賣相關(guān)法律和司法解釋規(guī)定重新確定；在原評(píng)估報(bào)告已超過有效期后申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)重新評(píng)估后再依法啟動(dòng)再行拍賣或者變賣程序。評(píng)估報(bào)告的有效期按照評(píng)估報(bào)告載明的期限確定。進(jìn)入拍賣程序后，評(píng)估報(bào)告有效期屆滿不影響后續(xù)拍賣、變賣和以物抵債程序的繼續(xù)進(jìn)行，但是拍賣時(shí)間過長或者市場(chǎng)行情發(fā)生重大變化的應(yīng)當(dāng)重新評(píng)估。需要注意的是，如果評(píng)估報(bào)告已過期，但申請(qǐng)執(zhí)行人與被執(zhí)行人均無異議的情況下，人民法院仍可以參照該評(píng)估報(bào)告確定拍賣保留價(jià)。為提高執(zhí)行效率，重新評(píng)估應(yīng)以委托第一輪拍賣時(shí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估為原則，雙方約定另行委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)的除外。

另外，如果人民法院決定啟動(dòng)再行拍賣時(shí)，原執(zhí)行拍賣標(biāo)的物已經(jīng)解除查封、扣押措施的，啟動(dòng)之前應(yīng)當(dāng)先查封或者扣押。

對(duì)于變賣的價(jià)格，當(dāng)事人雙方及有關(guān)權(quán)利人對(duì)變賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)格有約定的，按照其約定價(jià)格變賣，該約定價(jià)格包括第三次（動(dòng)產(chǎn)第二次，下同）流拍的價(jià)格；無約定價(jià)格但有市價(jià)的，變賣價(jià)格不得低于市價(jià)；無市價(jià)但價(jià)值較大、價(jià)格不易確定的，應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估價(jià)格進(jìn)行變賣。按照評(píng)估價(jià)格變賣不成的，可以降低價(jià)格變賣，但最低的變賣價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)的二分之一。對(duì)于金銀及其制品、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有公開交易價(jià)格的動(dòng)產(chǎn)、易腐爛變質(zhì)的物品、季節(jié)性商品、保管困難或者保管費(fèi)用過高的物品，人民法院可以直接決定公告變賣，不受拍賣時(shí)間和流拍次數(shù)的限制。

但是，人民法院決定啟動(dòng)再行變賣、拍賣程序的，不得違反《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十一條的禁止性規(guī)定。

【分析依據(jù)】民事執(zhí)行的最終目的是使申請(qǐng)執(zhí)行人經(jīng)生效裁判法律文書所確定的權(quán)益得以實(shí)現(xiàn)，在被執(zhí)行人沒有主動(dòng)履行使申請(qǐng)執(zhí)行人的上述權(quán)益得以實(shí)現(xiàn)前，被執(zhí)行人就負(fù)有繼續(xù)履行其所負(fù)的生效法律文書所確定的義務(wù)。在被執(zhí)行人負(fù)有金錢給付義務(wù)的情形下，被執(zhí)行人就負(fù)有以其全部財(cái)產(chǎn)繼續(xù)償還債務(wù)的責(zé)任。這里的“全部”財(cái)產(chǎn)當(dāng)然也包括“經(jīng)三次拍賣一次變賣而處置不成的財(cái)產(chǎn)”。故對(duì)于“經(jīng)三次拍賣一次變賣而處置不成的財(cái)產(chǎn)”，經(jīng)過一定的時(shí)間后，申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)執(zhí)行法院予以處置，或者法院依職權(quán)予以處置，可以盡最大可能實(shí)現(xiàn)該財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)債權(quán)債務(wù)清償最大化的立法目的，符合自由裁量權(quán)行使的合法性基礎(chǔ)。

關(guān)于評(píng)估報(bào)告的有效期確定，參見最高人民法院《重慶中僑置業(yè)有限公司、中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司重慶市分公司與重慶中僑置業(yè)有限公司、重慶康信置業(yè)有限公司等信用證糾紛、申請(qǐng)承認(rèn)與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書》[（2016）最高法院執(zhí)復(fù)20號(hào)] 、《張淑杰、牡丹江市城郊農(nóng)村信用合作聯(lián)社北安信用社等與張淑杰、樊文生申訴案執(zhí)行裁定書》[2014]執(zhí)監(jiān)字第23號(hào)、《最高人民法院關(guān)于深圳市華旅汽車運(yùn)輸公司出租車牌照持有人對(duì)深圳市中級(jí)人民法執(zhí)行異議案的復(fù)函》[（2001）執(zhí)監(jiān)字第232號(hào)]第三條。另，依照建設(shè)部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》（2006年3月1日施行）第二十六規(guī)定，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的有效期為一年。

關(guān)于變賣的價(jià)格確定，應(yīng)當(dāng)依照《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《拍賣、變賣規(guī)定》）第三十四、三十五條規(guī)定。關(guān)于拍賣之前必須先行查封扣押，參見《拍賣、變賣規(guī)定》第一條規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。該法條是查封優(yōu)先處置的體現(xiàn)。

當(dāng)然，依照《拍賣、變賣規(guī)定》第二十八條第二款規(guī)定，流拍、變賣不成交且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。因此可以認(rèn)為，申請(qǐng)執(zhí)行人能否再次申請(qǐng)人民法院對(duì)原拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣，法律沒有明確其請(qǐng)求權(quán)的規(guī)范基礎(chǔ)，只是明確可以主張對(duì)被執(zhí)行人的其他財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處置；同理，人民法院能否依職權(quán)或依申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)決定直接變賣或重啟拍賣、變賣程序，法律沒有授權(quán)，也沒有明確禁止。但是，該法條立法本意，并非查封、扣押財(cái)產(chǎn)經(jīng)三次拍賣一次變賣后仍無法處置的，就只能退回給被執(zhí)行人或其他義務(wù)人，就不能再進(jìn)行處置，而是一個(gè)“階段性”的規(guī)定，意即相關(guān)財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)經(jīng)三次拍賣一次變賣后，又不適合采取其他執(zhí)行措施，只是相關(guān)財(cái)產(chǎn)的“拍賣程序”就告一段落，而整個(gè)執(zhí)行程序仍在繼續(xù)。最高人民法院相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就《執(zhí)行拍賣、變賣規(guī)定》答記者問時(shí)就提到“將拍賣財(cái)產(chǎn)返還被執(zhí)行人后，對(duì)該財(cái)產(chǎn)的拍賣就告一段落。當(dāng)然，如果將來該財(cái)產(chǎn)升值，可以考慮重新啟動(dòng)拍賣程序進(jìn)行拍賣。申請(qǐng)人也可以申請(qǐng)執(zhí)行被執(zhí)行人的其他財(cái)產(chǎn)。”因此，相關(guān)財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)經(jīng)三次拍賣一次變賣后，重新拍賣和變賣在理論上具有可行性。

最后，再行拍賣、變賣如果違反法律及司法解釋的規(guī)定，可能導(dǎo)致被撤銷的法律后果?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十一條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請(qǐng)求撤銷拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)予支持：（一）競(jìng)買人之間、競(jìng)買人與拍賣機(jī)構(gòu)之間惡意串通，損害當(dāng)事人或者其他競(jìng)買人利益的；（二）買受人不具備法律規(guī)定的競(jìng)買資格的；（三）違法限制競(jìng)買人參加競(jìng)買或者對(duì)不同的競(jìng)買人規(guī)定不同競(jìng)買條件的；（四）未按照法律、司法解釋的規(guī)定對(duì)拍賣標(biāo)的物進(jìn)行公告的；（五）其他嚴(yán)重違反拍賣程序且損害當(dāng)事人或者競(jìng)買人利益的情形。當(dāng)事人、利害關(guān)系人請(qǐng)求撤銷變賣的，參照前款規(guī)定處理。

2、動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過流拍兩次、不動(dòng)產(chǎn)流拍三次并經(jīng)變賣不成交且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人不愿意承受或者依法不能接受拍賣財(cái)產(chǎn)以物抵債，致使被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)無法變現(xiàn)的，但是執(zhí)行當(dāng)事人雙方同意繼續(xù)變賣的，法院能否決定再次變賣？

答：首先，對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，只要當(dāng)事人雙方及有關(guān)權(quán)利人同意變賣的，任何時(shí)候都可以公告變賣，不受拍賣時(shí)間和流拍次數(shù)的限制。

對(duì)于變賣的價(jià)格，當(dāng)事人雙方及有關(guān)權(quán)利人對(duì)變賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)格有約定的，按照其約定價(jià)格變賣，該約定價(jià)格包括第三次（動(dòng)產(chǎn)第二次）流拍的價(jià)格；無約定價(jià)格但有市價(jià)的，變賣價(jià)格不得低于市價(jià)；無市價(jià)但價(jià)值較大、價(jià)格不易確定的，應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估價(jià)格進(jìn)行變賣。按照評(píng)估價(jià)格變賣不成的，可以降低價(jià)格變賣，但最低的變賣價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)的二分之一。對(duì)于金銀及其制品、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有公開交易價(jià)格的動(dòng)產(chǎn)、易腐爛變質(zhì)的物品、季節(jié)性商品、保管困難或者保管費(fèi)用過高的物品，人民法院可以直接決定公告變賣，不受拍賣時(shí)間和流拍次數(shù)的限制。

變賣的財(cái)產(chǎn)無人應(yīng)買的，適用《執(zhí)行拍賣、變賣規(guī)定》第十九條的規(guī)定將該財(cái)產(chǎn)交申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債；申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)解除查封、扣押，并將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人。

【分析依據(jù)】 《拍賣、變賣規(guī)定》第三十四條、第三十五條規(guī)定。

3、在房地產(chǎn)的公告、拍賣（變賣）期間，執(zhí)行雙方當(dāng)事人以拍賣標(biāo)的物的權(quán)狀性質(zhì)、用途、容積率等情況發(fā)生變化為由，請(qǐng)求重新評(píng)估拍賣的，如何處理？

答：房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)原則上應(yīng)當(dāng)按不動(dòng)產(chǎn)登記的原狀進(jìn)行拍賣、變賣。在房地產(chǎn)的公告、拍賣（變賣）期間，拍賣標(biāo)的物的權(quán)狀性質(zhì)、用途、容積率等情況發(fā)生變化未經(jīng)變更登記或者重新審批，執(zhí)行雙方當(dāng)事人以此為由請(qǐng)求重新評(píng)估拍賣的，人民法院不予支持。執(zhí)行當(dāng)事人雙方協(xié)商一致約定按變化后的不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行拍賣、變賣的，由當(dāng)事人向不動(dòng)產(chǎn)原國土資源及房產(chǎn)管理等登記或?qū)徟块T申請(qǐng)備案，并由該部門出具執(zhí)行當(dāng)事人雙方已達(dá)成一致協(xié)議的證明后，人民法院可以依照?qǐng)?zhí)行當(dāng)事人的約定進(jìn)行公告、拍賣、變賣。對(duì)于劃撥土地的拍賣、變賣，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并由執(zhí)行當(dāng)事人依法辦理相關(guān)出讓手續(xù)后才能啟動(dòng)評(píng)估拍賣程序。

【分析依據(jù)】  依據(jù)《物權(quán)法》第六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。這是物權(quán)公示法定基本原則。物權(quán)的排他性決定了物權(quán)的變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生排他的效果，為了保護(hù)交易的安全，保護(hù)民事主體的合法權(quán)益，有必要對(duì)物權(quán)的變動(dòng)規(guī)定公開的行為方式。因此，凡是權(quán)利人以及物權(quán)登記的內(nèi)容發(fā)生變化的，只有在辦理物權(quán)變更登記公告之時(shí)才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，人民法院應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)登記的原有狀態(tài)進(jìn)行評(píng)估拍賣、變賣。同理，關(guān)于商品房住宅小區(qū)等的容積率，應(yīng)以建設(shè)規(guī)劃許可證等記載許可的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷，在建設(shè)過程中未經(jīng)建設(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)擅自改變?nèi)莘e率等事項(xiàng)并依此主張權(quán)利的，人民法院應(yīng)不予支持。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（2015年3月1日修訂）第八條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記薄。不動(dòng)產(chǎn)登記薄應(yīng)記載以下事項(xiàng)：（1）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、截止、空間界限、面積、用途等自然狀況；（2）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期間、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；（3）涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)；（4）其他先關(guān)事項(xiàng)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（2016年1月1日頒布實(shí)行）第十八條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記公告的主要內(nèi)容包括：（1）擬予登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者名稱；（2）擬予登記的不動(dòng)產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等；（3）提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu)；（4）需要公告的其他內(nèi)容。

對(duì)于當(dāng)事人雙方已就執(zhí)行拍賣財(cái)產(chǎn)的變更內(nèi)容達(dá)成一致意見并向國土資源及房產(chǎn)管理部門備案，則意味著當(dāng)事人已就變更內(nèi)容提出變更登記請(qǐng)求，在此情形之下，如果國土資源及房管部門愿意出具證明，則可視為其對(duì)變更登記內(nèi)容的認(rèn)可，發(fā)生糾紛由其自行負(fù)責(zé)。對(duì)于容積率的改變由當(dāng)事人向建設(shè)規(guī)劃許可部門申請(qǐng)變更獲得批準(zhǔn)的，則人民法院予以支持。

關(guān)于劃撥土地的拍賣問題。依據(jù)法釋[2003]6號(hào)《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》規(guī)定，國有劃撥土地使用權(quán)人對(duì)于劃撥土地?zé)o處分權(quán)。但是依據(jù)現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定將房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

4、司法解釋對(duì)“唯一住房”執(zhí)行問題作了規(guī)定，但由于沒有細(xì)化執(zhí)行條件和標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中該如何執(zhí)行？

答: “唯一住房”是指被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的唯一可居住房屋。關(guān)于對(duì)被執(zhí)行人“唯一住房”執(zhí)行問題，因被執(zhí)行人的唯一住房并不完全等同于生活必需的居住房屋，法院在執(zhí)行過程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)唯一住房的具體情況和案件的執(zhí)行內(nèi)容，區(qū)分不同情形分別處理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條針對(duì)金錢債權(quán)的執(zhí)行和非金錢債權(quán)的執(zhí)行這兩種情形對(duì)“唯一住房”執(zhí)行問題作了相關(guān)規(guī)定，但操作上對(duì)如何把握?qǐng)?zhí)行條件和標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中還是有難點(diǎn)。外省對(duì)此有相應(yīng)的規(guī)定，可以借鑒。對(duì)“唯一住房”在什么情形下可以執(zhí)行，可以從以下情形判斷：對(duì)被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋；執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；被執(zhí)行人在其戶籍所在地或擬執(zhí)行的“唯一住房”所在地農(nóng)村享有宅基地并自建住房或被執(zhí)行人享有小產(chǎn)權(quán)房等權(quán)屬上有瑕疵而無法自由流轉(zhuǎn)的住房的；被執(zhí)行人的“唯一住房”系執(zhí)行依據(jù)確定的被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)交付的房屋的；申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。對(duì)“唯一住房”是否超出“生活必需”，可原則上參照以下標(biāo)準(zhǔn)判斷：住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積的150%的，可以判別為面積過大；住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積且房屋單價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)兀h級(jí)市、縣、區(qū)范圍）住房均價(jià)的150%的，可以判別市場(chǎng)價(jià)值過高。

【分析依據(jù)】《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（一）對(duì)被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；（三）申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達(dá)之日起，已經(jīng)給予三個(gè)月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持?！?/p>

江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行局《關(guān)于執(zhí)行“唯一住房”相關(guān)問題的解答。

5、同一案件中同時(shí)存在物的擔(dān)保和人的擔(dān)保，對(duì)物的擔(dān)保和人的擔(dān)保該如何執(zhí)行？

答：實(shí)踐中，債權(quán)人為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而常常會(huì)綜合利用多種擔(dān)保方式，由此會(huì)產(chǎn)生同一債權(quán)上多種擔(dān)保同時(shí)存在的情形，即既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保。對(duì)于這種“混合共同擔(dān)?！?，在生效法律文書確定了抵押人及保證人應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任情況下，應(yīng)按照當(dāng)事人約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)。如果“混合共同擔(dān)?！睍r(shí)沒有約定或者約定不明確的，則應(yīng)區(qū)分二種情形。一是當(dāng)物的擔(dān)保是由債務(wù)人提供的，則債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先行該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，即應(yīng)先執(zhí)行主債務(wù)人提供的抵押物。二是當(dāng)物的擔(dān)保是由第三人提供的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。即既可以執(zhí)行抵押物，也可以執(zhí)行保證人財(cái)產(chǎn)。

【分析依據(jù)】 《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十六條規(guī)定，被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

6、被執(zhí)行人提出超標(biāo)的查封異議的，如何審查處理？

答：執(zhí)行實(shí)施案件中對(duì)是否存在超標(biāo)的之情形，應(yīng)當(dāng)先行查明案件執(zhí)行標(biāo)的數(shù)額，被執(zhí)行人在執(zhí)行異議中主張超標(biāo)的查封的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)對(duì)案涉財(cái)產(chǎn)（房屋）進(jìn)行委托評(píng)估，根據(jù)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行重新審查后，再行認(rèn)定是否存在超標(biāo)的情形。即應(yīng)分兩步走：（1）查明案件執(zhí)行標(biāo)的數(shù)額；（2）原則上要對(duì)查封標(biāo)的物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

【分析依據(jù)】 《最高人民法院關(guān)于海南創(chuàng)新書店有限公司執(zhí)行復(fù)議案執(zhí)行裁定書》（[2015]執(zhí)復(fù)字第54號(hào)）。本案例提供了對(duì)是否超標(biāo)的查封的審查辦法。我們講的超標(biāo)的查封，是指明顯超標(biāo)的查封，因?yàn)榻疱X債權(quán)的標(biāo)的額往往是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過程，如利息罰息等不斷計(jì)收、逾期履行加倍利息的計(jì)收、違約金的計(jì)收等都會(huì)導(dǎo)致執(zhí)行債權(quán)金額的增加，所以少量超標(biāo)的并不一定需要糾正。另外，根據(jù)《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第21條規(guī)定，擬查封財(cái)產(chǎn)為不可分物且被執(zhí)行人無其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，即使該財(cái)產(chǎn)價(jià)值明顯超過金錢債權(quán)標(biāo)的，也可以整體查封。需要注意的是，對(duì)房屋并不是什么情況下都可以整體查封，最高人民法院與國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第10條規(guī)定：人民法院對(duì)可以分割處理的房屋應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行標(biāo)的額的范圍內(nèi)分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。

2016年11月4日，中共中央、國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》（中發(fā)[2016]28號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《意見》），最高人民法院為貫徹《意見》精神，于11月22日，專門下發(fā)了《關(guān)于在執(zhí)行工作中規(guī)范執(zhí)行行為切實(shí)保護(hù)各方當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的通知》（法[2016]401號(hào)）。通知要求，查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)要嚴(yán)格遵守相應(yīng)的適用條件與法定程序，堅(jiān)決杜絕超范圍、超標(biāo)的查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)。對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的相應(yīng)價(jià)值部分采取保全措施，避免影響其他部分財(cái)產(chǎn)權(quán)益的正常行使。實(shí)踐中，應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)最高人民法院通知精神，謹(jǐn)慎把握查封范圍。

7.對(duì)房產(chǎn)查封有無超標(biāo)標(biāo)的額查封應(yīng)如何確定和掌握？

答：人民法院對(duì)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)采取查封措施，其目的是為了保障債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，確保實(shí)際變價(jià)處分時(shí)債權(quán)能夠得以足額受償。當(dāng)然，為避免損害債務(wù)人的合法權(quán)益，《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第21條也對(duì)查封財(cái)產(chǎn)的價(jià)額作出了限制，即以足以清償法律文書確定的債權(quán)額及執(zhí)行費(fèi)用為限，不得明顯超標(biāo)的額查封。查封標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)的，因不同于存款等具有明顯價(jià)額的財(cái)產(chǎn)，若涉案房產(chǎn)未經(jīng)評(píng)估，故無法精確計(jì)算其價(jià)值，執(zhí)行法院僅能根據(jù)已成交房產(chǎn)的價(jià)格情況，結(jié)合周邊同類房產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，并考慮市場(chǎng)需求量及價(jià)格波動(dòng)等因素，綜合估算查封房產(chǎn)的價(jià)值。因此，對(duì)于司法解釋規(guī)定的“明顯超標(biāo)的額”的限制，應(yīng)當(dāng)從寬掌握。另外，實(shí)踐中，如果被查封的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)置了擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)，還應(yīng)當(dāng)考察擔(dān)保債權(quán)的標(biāo)的額及范圍，以免導(dǎo)致無益拍賣。

【分析依據(jù)】 《云南圣靈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、昆明圣靈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與天津土釷投資咨詢發(fā)展有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛、申請(qǐng)承認(rèn)與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案執(zhí)行裁定書》（最高人民法院[2015]執(zhí)復(fù)字第4號(hào)），載中國裁判文書網(wǎng)。實(shí)踐中，查封房產(chǎn)時(shí)，主要還應(yīng)當(dāng)按照能否分割查封來掌握。但即便是在可以分割查封的情況下，也無法做到查封的房產(chǎn)價(jià)值與法律文書確定的債權(quán)額及執(zhí)行費(fèi)用之和完全相當(dāng)。故在審查當(dāng)事人提出超標(biāo)的查封房產(chǎn)的異議時(shí)，宜適度從寬掌握，避免因造成無益拍賣致使法院針對(duì)房產(chǎn)的保全和執(zhí)行查封工作陷入被動(dòng)。