要搞清楚業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系，首先要清楚何為 “業(yè)主”？業(yè)主，簡言之，就是物業(yè)的主人，包括這樣幾種情形：

     （一）依法登記取得房屋所有權的人。我國不動產(chǎn)的權屬，以登記作為生效要件。一般情況下，房子登記在誰的名下，誰就是合法業(yè)主。

     （二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權的人。指的是，當不動產(chǎn)的權屬發(fā)生爭議，當事人各方向人民法院提起訴訟或者向仲裁委員會申請仲裁時，以最終生效的判決書或裁決書中確認的權利人作為業(yè)主。

     （三）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人。

     （四）因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人。當然此種情形是基于合法的建造行為。如果是違建，則不能據(jù)此取得業(yè)主身份。

     （五）基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務。這是指已經(jīng)交付了房屋，但還未辦理產(chǎn)權證的情形。

      從以上幾種情形可以看出，對于租住房屋、與業(yè)主同住的親屬，則不具有業(yè)主身份。

      物業(yè)服務企業(yè)，一般是指依法成立的具有相應物業(yè)服務資質的公司。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間是地位平等主體之間的委托服務契約關系，亦可直接稱之為物業(yè)服務關系。物業(yè)服務企業(yè)按合同約定為業(yè)主提供物業(yè)管理服務，業(yè)主按相關合同約定享受物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)管理服務，并有權監(jiān)督其服務質量。通俗點理解，業(yè)主是主人，物業(yè)服務企業(yè)是管家。

      根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

      業(yè)主的具體職責和權利主要有：

    （1） 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

    （2） 制定和修改管理規(guī)約；

    （3） 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

    （4） 選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

    （5） 籌集和使用專項維修資金；

    （6） 改建、重建建筑物及其附屬設施；

    （7） 有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

      其中，決定第（5）項和第（6）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定上述其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

     業(yè)主委員會的職責和權利主要有：

    （1） 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

    （2） 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

    （3） 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

    （4） 監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

    （5） 業(yè)主大會賦予的其他職責。

     《四川省物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定，住宅物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，提供前期物業(yè)服務。但有下列情形之一的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門核準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：（一）住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積低于3萬平方米的；（二）投標人少于3個的；（三）法律、法規(guī)另有規(guī)定的。因此，前期物業(yè)服務企業(yè)的選定一般應當通過招投標方式選聘。

      小區(qū)業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同自行終止。

      根據(jù)《四川省物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，當具備召開業(yè)主大會的條件的時候，如果建設單位未書面報告申請設立業(yè)主大會的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付專有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）提出設立業(yè)主大會的書面要求，進而根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定的程序選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

      而如果相關主管部門或其工作人員在這件事情上怠于履行職責或出現(xiàn)濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違反法律法規(guī)規(guī)定和相關紀律的行為，業(yè)主或者利害關系人可以進行舉報投訴。

      根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。另據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力”，該條例授予了業(yè)主委員會代表業(yè)主和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同的權利，故物業(yè)服務合同為業(yè)主設置的權利義務相當于得到了業(yè)主的認可，所以雖然業(yè)主本人并未在物業(yè)服務合同上簽字，也受到該合同的約束。

       一般情況下，業(yè)主可以向物業(yè)公司提出意見和建議進行溝通協(xié)商，也可以通過業(yè)主大會的程序解聘、更換物業(yè)服務企業(yè)，還可以通過人民調解委員會等組織進行調解。如果的確出現(xiàn)侵權事實和法律明確規(guī)定的事由，協(xié)商不能解決的，業(yè)主或物業(yè)使用人可以自己的名義起訴物業(yè)公司，主張權利。

      小區(qū)內(nèi)的停車位通常分為兩種，一種為開發(fā)商保留產(chǎn)權的停車位，開發(fā)商有權進行出租、出售；另一種為業(yè)主共有的停車位，由全體業(yè)主通過業(yè)主大會共同決定使用和收費方式。大部分小區(qū)內(nèi)的地面停車位為業(yè)主共有停車位，地下停車位通常為開發(fā)商保留所有權的停車位。對于小區(qū)內(nèi)的停車位使用，應首先滿足業(yè)主的停車需要，在此前提下有空余的，可以臨時出租給小區(qū)以外的單位和個人。對于已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，在條件允許并經(jīng)業(yè)主大會討論通過的情況下，可以新劃定車位，但不能侵占消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。近幾年，因為停車費上漲的問題，物業(yè)糾紛頻發(fā)。那么，停車費上漲到底由誰說了算呢？首先要明確停車費的組成部分。小區(qū)內(nèi)業(yè)主交納的停車費，包括兩個部分，一部分是交納給開發(fā)商的停車位的租賃費（業(yè)主自有產(chǎn)權車位除外），另一部分是交納給物業(yè)公司的停車服務費。停車服務費部分，自2015年以后，國家發(fā)改委放開了定價管理制度（發(fā)改價格［2014］2755），不再實行政府指導價，物業(yè)公司可以根據(jù)市場標準，在合理范圍內(nèi)進行調整。故，業(yè)主一定要謹慎對待《物業(yè)服務合同》中停車服務費條款，一定要明確具體標準，并符合合理、質價相符的原則。對停車服務費或其他爭議各方無法協(xié)商一致的，也可以采用以下途徑處理：

        （一）訴訟解決

       1、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

       2、物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主可以訴訟請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

      3、物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費。

      4、業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，侵害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權益的，受侵害人可以提起訴訟。

      （二）向有關行政部門投訴處理。業(yè)主可以向小區(qū)所在的當?shù)亟洲k、房管局等行政部門投訴，由相關行政部門調解解決。

        現(xiàn)實生活中，經(jīng)常會遇到業(yè)主購買或受領房屋后未立即入住，或開發(fā)商部分剩余房屋尚未售出的情況，那么，這部分閑置房屋需要交物業(yè)服務費嗎?答案是肯定的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十一條第二款規(guī)定：“已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位交納。”因此，通常情況下，交付房屋前由建設單位承擔，交付房屋后由業(yè)主承擔。