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宅基地房屋拆遷時(shí)，一戶農(nóng)民往往可以獲得數(shù)套動(dòng)遷房，滿足自住需求后剩余的房屋大多會(huì)流入二手房市場交易。

由于權(quán)屬不易確定、房地產(chǎn)市場火熱等原因，農(nóng)村動(dòng)遷房的買賣雙方在交易中產(chǎn)生了諸多糾紛。筆者結(jié)合所在法院花橋法庭審理涉動(dòng)遷房屋買賣糾紛案件的審判實(shí)務(wù)，對實(shí)踐中涉及到的合同效力、繼續(xù)履行 2 個(gè)問題進(jìn)行簡要分類分析。

合同效力如何認(rèn)定 ？

動(dòng)遷戶出售動(dòng)遷房時(shí)，房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證往往尚未辦理，甚至房屋尚未由拆遷部門交付給動(dòng)遷戶。這也是動(dòng)遷房買賣（糾紛）的特點(diǎn)之一。此時(shí)，因產(chǎn)權(quán)證尚未辦理，動(dòng)遷房的所有權(quán)歸屬仍處于不明狀態(tài)。司法實(shí)踐之中，作為出賣人的動(dòng)遷戶因房價(jià)上漲往往會(huì)提出合同無效的抗辯。主要有如下兩種情形：

一、出賣人以尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的動(dòng)遷房不得進(jìn)行交易為由，主張房屋買賣合同無效

出賣人主張此項(xiàng)抗辯，其所提出的法律依據(jù)為《城市房地產(chǎn)管理法》第38條：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”關(guān)于此種抗辯，通說認(rèn)為前述規(guī)定為管理性規(guī)定，而非效力性規(guī)定。如果房屋買賣合同不存在《合同法》規(guī)定的合同無效情形和可撤銷、可變更事由，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

二、動(dòng)遷房買賣合同系部分共有權(quán)人與買受人簽訂，其他共有權(quán)人以其對合同簽訂不知情并拒絕對部分共有權(quán)人處分行為進(jìn)行追認(rèn)為由主張合同無效

此種情形在司法實(shí)踐中較為常見，主要表現(xiàn)為：

動(dòng)遷房屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，合同上僅有夫或妻一方簽字；動(dòng)遷房屬父母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，僅有子女作為出賣人在合同上簽字。這類問題產(chǎn)生的主要原因在于按照“一戶一宅”的原則，農(nóng)村宅基地上所建的被拆遷房屋大多系家庭共同財(cái)產(chǎn)，各家庭成員均享有所有權(quán)，經(jīng)拆遷安置得到的動(dòng)遷房也應(yīng)歸家庭成員共同共有。買受人在簽訂合同時(shí)往往對于動(dòng)遷房還有其他共有人不知情，或者出賣人表示自己有權(quán)代表其他共有權(quán)人處分房屋，導(dǎo)致合同未經(jīng)所有共有人簽字確認(rèn)。

關(guān)于該問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規(guī)定，不應(yīng)以出賣人無權(quán)處分為由認(rèn)定合同無效。至于合同是否對未簽字的共有人發(fā)生效力，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案情綜合認(rèn)定。

若根據(jù)查明的事實(shí)能夠確認(rèn)未簽字的共有人對出賣人的處分行為知曉并認(rèn)可，或出賣人的處分行為構(gòu)成表見代理，則應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同有效并對未簽字的共有權(quán)人發(fā)生效力，買受人要求繼續(xù)履行合同的應(yīng)予支持。

若證實(shí)未簽字的共有人不知情且無法認(rèn)定構(gòu)成表見代理，則合同仍應(yīng)認(rèn)定為有效，但基于其他共有權(quán)人拒絕履行合同，買受人可基于合同無法履行主張解除合同并由出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

合同能否繼續(xù)履行 ？

買受人與動(dòng)遷戶簽訂的動(dòng)遷房買賣合同大多包含有動(dòng)遷戶協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的約定。實(shí)踐中，由于動(dòng)遷房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理期限往往較長，存在一定的滯后性，又時(shí)與繼承析產(chǎn)問題有交叉，更會(huì)受到當(dāng)?shù)夭疬w政策的影響。買受人要求出賣人履行協(xié)助過戶義務(wù)時(shí)，出賣人可能以各種理由拒絕。買受人為此要求出賣人繼續(xù)履行合同并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

買受人的請求能否得到支持，合同是否能夠認(rèn)定可以繼續(xù)履行，需區(qū)分不同情況分別處理：

一、動(dòng)遷房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證尚未辦理至動(dòng)遷戶（出賣人）名下，買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同并協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)

此種情形，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況分別處理：

1 . 出賣人已與當(dāng)?shù)夭疬w部門就拆遷安置補(bǔ)償事宜結(jié)清了相關(guān)賬款，房屋初始登記權(quán)證（通常稱之為“大產(chǎn)證”）已登記至權(quán)利人（通常為代建拆遷安置房的建設(shè)單位或出售拆遷安置房的開發(fā)商）名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為過戶條件已具備。

實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)列初始登記權(quán)人為第三人，由出賣人與初始登記權(quán)人共同協(xié)助買受人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，即：初始登記權(quán)人先行將動(dòng)遷房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證過戶登記至出賣人名下，再由出賣人協(xié)助買受人辦理過戶登記手續(xù)。

2 . 房屋初始登記權(quán)證已辦至權(quán)利人名下，但出賣人尚未與當(dāng)?shù)夭疬w部門結(jié)清相應(yīng)賬款

若相應(yīng)賬款結(jié)清與否對出賣人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證有影響的，實(shí)踐中買受人應(yīng)當(dāng)明確是否同意通過代償債務(wù)方式由其代出賣人代償結(jié)欠拆遷部門的賬款。買受人同意的，則應(yīng)要求買受人將相應(yīng)款項(xiàng)進(jìn)行提存，并追加拆遷部門（通常為當(dāng)?shù)卣牟疬w安置辦公室或拆遷公司）和初始登記權(quán)人為第三人，買受人提存相應(yīng)款項(xiàng)后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定過戶條件已具備，第三人與出賣人共同協(xié)助買受人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。若買受人不同意代償出賣人的上述債務(wù)并拒絕提存的，則合同履行構(gòu)成法律上或事實(shí)上履行不能，買受人要求繼續(xù)履行的請求無法得到支持。

若拆遷賬款結(jié)清與否對出賣人取得產(chǎn)證沒有影響的，則無需追加拆遷部門為第三人，僅需由初始登記權(quán)人與出賣人共同協(xié)助買受人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)即可。

3 . 房屋初始登記權(quán)證至法庭辯論終結(jié)前仍未辦至權(quán)利人名下，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)過戶登記的條件尚不具備，買受人要求繼續(xù)履行合同存在障礙，應(yīng)當(dāng)向買受人釋明是否變更訴請主張解除合同并由出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。若買受人變更訴請的則繼續(xù)審理，若堅(jiān)持原訴請的，則應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請求，待過戶條件具備后再另案起訴。

二、動(dòng)遷房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證已辦理至出賣人名下，出賣人在簽訂買賣合同后死亡，買受人主張出賣人的繼承人繼續(xù)履行合同

根據(jù)權(quán)利義務(wù)概括繼承的原則，繼承人應(yīng)當(dāng)在其繼承出賣人遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行出賣人與買受人所訂立合同的相關(guān)義務(wù)。

若部分繼承人明確表示放棄繼承的，其自愿處分權(quán)利的行為應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許，前述合同義務(wù)則應(yīng)當(dāng)由其他主張繼承的繼承人繼續(xù)履行。同時(shí)，買受人未付清的房款也應(yīng)一并支付給繼承人。

三、被拆遷房屋為家庭共同財(cái)產(chǎn)，部分共有人死亡后未進(jìn)行繼承析產(chǎn)，拆遷后的動(dòng)遷房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證尚未辦理，部分共有人未經(jīng)繼承人同意即將動(dòng)遷房出售，事后繼承人拒絕追認(rèn)，買受人主張共有人及繼承人繼續(xù)履行合同

該情形中，被拆遷房屋的部分共有權(quán)人死亡后，其在被拆遷房屋中的遺產(chǎn)份額應(yīng)當(dāng)由其繼承人進(jìn)行繼承。拆遷后，原遺產(chǎn)份額為安置得的動(dòng)遷房中的相應(yīng)份額所替代。在繼承人未實(shí)際進(jìn)行繼承的情況下，其他共有權(quán)人未經(jīng)繼承人同意即將動(dòng)遷房出售，無疑會(huì)對繼承人的合法繼承權(quán)利造成損害。繼承人拒絕追認(rèn)出賣人處分行為是否會(huì)導(dǎo)致合同履行不能?

對此，筆者認(rèn)為，若被拆遷房屋經(jīng)拆得安置得數(shù)套動(dòng)遷房，出賣人作為共有權(quán)人能夠享有的所有權(quán)份額（即按照其繼承財(cái)產(chǎn)比例對應(yīng)的動(dòng)遷房面積）超過一套動(dòng)遷房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣人有權(quán)處分該套動(dòng)遷房。出賣人將該套動(dòng)遷房出售，雖未經(jīng)繼承人同意，但并未損害繼承人的繼承權(quán)利，繼承人可就其他動(dòng)遷房享有繼承權(quán)?；跈?quán)利義務(wù)概括繼承的原則，繼承人應(yīng)當(dāng)與出賣人共同履行合同約定的相關(guān)義務(wù)。

若出賣人作為共有權(quán)人能夠享有的所有權(quán)份額不及一套動(dòng)遷房的，則仍應(yīng)參照無權(quán)處分的情形比照處理。最終認(rèn)定合同能夠繼續(xù)履行的，繼承人因出賣人的處分行為致使合法繼承權(quán)受到損害的，繼承人可另行向出賣人提起損害賠償之訴。

核對：璐蔓 

責(zé)編：江蘇漫修律師事務(wù)所　周游