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潘永堂 不能一棒子把高負(fù)債打死。 高負(fù)債，是賭博，但也是機(jī)會！ 玩高負(fù)債，沒玩好的叫“賭徒”，玩好了的叫“賭神”，核心就看你玩得水準(zhǔn)和結(jié)局！如鄧公言，實(shí)踐，是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。 常規(guī)而言，高負(fù)債肯定對應(yīng)著很高的風(fēng)險(xiǎn)。但若在一個上升通道行情中，房企在安全前提下采用高負(fù)債，高杠桿，卻是房企變身行業(yè)黑馬，明星房企最有效，最光速的一招。目前，過往歷史敢用這招者，即有愛拼才會贏的閩企，他們力求抓住房地產(chǎn)倒數(shù)第二波，或者最后一波行情放大杠桿往前沖，也有其他諸如恒大、融創(chuàng)等超級膽量者。輿論眼中的高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，他們何嘗不知。 知之而為之，才是戰(zhàn)略也。 但高負(fù)債，的確只適合短期用用，不可持久，它就好比企業(yè)成長中一劑春藥，吃多了必然有副作用，成熟的企業(yè)，以及進(jìn)入成熟期的行業(yè)，大多會采取保守的、穩(wěn)健的負(fù)債。如香港，如被高負(fù)債，金融危機(jī)沖擊過的企業(yè)，都會記得高負(fù)債的傷害。 周末特別推薦財(cái)務(wù)戰(zhàn)略專家和資本運(yùn)作高手，原碧桂園CFO，現(xiàn)陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌的一篇深度評點(diǎn)高負(fù)債的好文，理性，辯證，建設(shè)性，特別推薦給地產(chǎn)總裁內(nèi)參的粉絲。 文|吳建斌（現(xiàn)任陽光城執(zhí)行副總裁、原碧桂園CFO） 來源：劍冰攝影及文學(xué) 自從前后主管幾家上市集團(tuán)財(cái)務(wù)以來，每次見到投資人或媒體詢問業(yè)績時，總會有人詢問有關(guān)負(fù)債率如何控制及控制目標(biāo)的問題，我會不耐其煩地解釋我的看法。因此可見，控制負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中 的一件大事。 我的看法是，不可視而不見，又不可談虎色變。 其實(shí)，解釋的過程也是在說服自己的過程。 負(fù)債率，也俗稱杠桿率。 在曾經(jīng)讀過的教科書上，只教給我們?nèi)绾斡?jì)算這一類指標(biāo)，但并沒有說這類指標(biāo)在什么區(qū)間最為合理。這說明，負(fù)債率高低并沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 1997年亞洲金融危機(jī)火燒到香港，對中海地產(chǎn)的打擊可說是致命的。痛定思痛。在2001年制定了凈負(fù)債水平不得超過40%的紅線管理。這是一條鐵律，上下須嚴(yán)格執(zhí)行。后來，這家企業(yè)小步快跑、穩(wěn)字當(dāng)先。多年后，成為行業(yè)的利潤王、市值王、品牌價(jià)值王。 我在2014年4月加入碧桂園后，為了獲得境外融資的重大突破，于是向境外投資人發(fā)出了一個清晰信號，即凈負(fù)債水平控制在70%之內(nèi)。盡管那時做不到，要做到很吃力，但因?yàn)橛羞@個需要，也就一直努力做。三年后的碧桂園，已是不可同日而語了。 所以，負(fù)債率管理是一門必修課。 重視了，可錦上添花，讓市場對管理層充滿期待，而管理層會為鄭重的承諾做出不懈努力。努力了，就像硫酸與水混合后所產(chǎn)生的巨大爆炸一樣。這便是化學(xué)作用。 在現(xiàn)實(shí)和實(shí)操過程中，負(fù)債率管理卻是一個十分復(fù)雜十分敏感的事情，不可能用一兩句話說得清楚道得明白的。經(jīng)驗(yàn)告訴大家，往往就是一場又一場的內(nèi)部博弈。 關(guān)于此類指標(biāo)，永遠(yuǎn)都有三種不同聲音，或說高，或說低，或說不高不低。無論哪種情形，也許出于情感，也許出于理性，也許就是說說而已。凡是，都要辯證地去看。 此處稱為博弈，并不為過。既然是博弈，皆有輸贏。 若是良性的正向的博弈，那是健康做法，可事實(shí)上，往往非健康性的博弈很多，有時很煩，因而會打亂許多節(jié)奏。常言道，人算不如天算。正面看，這就是管理學(xué)的可敬可畏之處。 企業(yè)之間之所以互為競爭對手，是因?yàn)闀r刻都在比較。只要比對手跑得快，才有機(jī)會在行業(yè)中獲得先人一步的利益，否則，就落伍了，甚至連骨頭都啃不到。落伍的企業(yè)，幾乎在行業(yè)沒有話事權(quán)，沒有市場地位，融資時，銀行不僅不會給更好的融資條件，政府也不會把你當(dāng)一回事，各種排行榜關(guān)于你的存在可有可無。換句話來說，企業(yè)規(guī)模很重要。常言道，有規(guī)模才有地位。 回想2005年以來，中國房地產(chǎn)進(jìn)入到蓬勃發(fā)展階段。這十多年來，房地產(chǎn)調(diào)控從不間斷，每過幾年來一次，而且一次比一次看似猛烈。有部分企業(yè)選擇不退縮，一方面苦練內(nèi)功，另一方面伺機(jī)而上，把凈負(fù)債率推到高達(dá)百分之幾百。如今它們成功了，占據(jù)了行業(yè)第一方陣地位。這一事實(shí)證明，回答負(fù)債率是高是低是好是壞，并沒有一個簡單而又清晰的答案。 總結(jié)而言，負(fù)債率的上線管理很重要，但取決于五個因素變化而變化：
假設(shè)行業(yè)平均凈負(fù)債率為50%，那么，貴公司是選擇高于50%還是低于50%的，則取決于五大因素連乘的結(jié)果。 楊國強(qiáng)曾說，高周轉(zhuǎn)就是化解企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。 他最為有名的一句話是說：我和總裁談過，給你一塊錢，一年后你給我掙回多少錢?？偛谜f，我給你掙回五毛錢。我說不用，掙回三毛錢就很開心了。 這段話成為碧桂園管理的精髓。 楊國強(qiáng)一直強(qiáng)調(diào)，他搞企業(yè)追求的是股東資金年化回報(bào)率。 如今，碧桂園年化資金回報(bào)率可達(dá)到80%左右。 這是一個現(xiàn)金流管理的概念，是會計(jì)上講的收付實(shí)現(xiàn)制下的口徑。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率非常重要。當(dāng)你的企業(yè)的周轉(zhuǎn)率比別人快，那就會產(chǎn)生高于行業(yè)的疊加效益。 長期以來，碧桂園的毛利率水平在行業(yè)內(nèi)是偏低的，每次見到境外分析員時，分析員總在這個問題上挑戰(zhàn)管理層，管理層給他們講疊加效益，他們聽不明白。但無論你接受還是不接受，依然按照認(rèn)定的做法一如既往。翻開碧桂園公開資料會發(fā)現(xiàn)，盡管碧桂園的毛利率偏低，負(fù)債率偏高，但周轉(zhuǎn)率一直是行業(yè)最快的。 這一模式，也就成就了碧桂園今日的翹楚地位。 所以，負(fù)債率是否高，衡量的一個重要指標(biāo)則是，你所關(guān)注的企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)是否快。如果保持足夠快，說明生意有的做。碧桂園深刻掌握了沃爾瑪薄利多銷的精髓，為獲得市場占有率發(fā)揮了重要作用。 話又說回來，關(guān)注負(fù)債率有時重要，有時不重要。重要不重要取決于企業(yè)在追求什么，追求背后的邏輯是什么。邏輯通了，如中醫(yī)經(jīng)絡(luò)學(xué)說說的，痛則不通，通則不痛。 我以為管理負(fù)債率是門藝術(shù)，到底何時高何時低，高多久第多長，其實(shí)答案就在每個企業(yè)掌舵人的心中。負(fù)債率是個量化指標(biāo)，有普遍標(biāo)準(zhǔn)，辯證來說，如果長期堅(jiān)持某一個量級，未必一定是對的。 做過企業(yè)的人都知道，影響負(fù)債率的高高低低，不僅僅是財(cái)務(wù)人員融資的事，還是整個企業(yè)系統(tǒng)的事。 從實(shí)務(wù)角度來看，負(fù)債率管理關(guān)乎每個部門、每個環(huán)節(jié)、每個人。每個人都在為負(fù)債率的高低產(chǎn)生著影響。 聚焦公司基本面，無論負(fù)債率是高還是低，我們時刻需要對商業(yè)模式進(jìn)行再造，組織架構(gòu)優(yōu)化，對管理薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行夯實(shí)…… 就房地產(chǎn)行業(yè)而言，可以細(xì)分幾十種商業(yè)模式。每種模式下，對負(fù)債率要求有所不同，因此不能一概而論。 8月26日讀了一篇《“告別”舊恒大》文章。文章中說：“夏海鈞認(rèn)為，恒大用高負(fù)債換來的土地，牢牢抓住了中國房地產(chǎn)的黃金20年，成就了今天恒大的龍頭地位。”是啊，多年來，恒大可說是行業(yè)的負(fù)債王，很多銀行、投資人為之擔(dān)心害怕。借著今年上半年的良好局面順勢而為，一次性把幾千億債務(wù)順利置換，于是，恒大制定了脫骨換胎的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，即低負(fù)債、低杠桿、低成本、高利潤的“三低一高”將成為未來新經(jīng)營模式。 記得2016年春夏交替期間，楊國強(qiáng)和我探討負(fù)債率管理問題，探討了很久，他有他的堅(jiān)持和判斷，他說：“在做生意方面，財(cái)務(wù)要記住，在不違法的前提下，永遠(yuǎn)不要讓公司受到任何約束，有得做就狠狠地做，沒得做就耐心地等待?！啊?/strong> 無論公開場合還是私底下，他每當(dāng)談到集團(tuán)萬一遇到預(yù)想不到的資金周轉(zhuǎn)困難時，總愛重復(fù)已經(jīng)固化了的觀點(diǎn)。他說他就此事曾經(jīng)請教過他的香港富豪好友，得到他的正面回復(fù)。 萬一有一天出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)上有困難，有幾個措施可用：
當(dāng)然，好友提醒他說，當(dāng)危機(jī)突然降臨，恐怕股票價(jià)格下跌，出售股權(quán)沒有人要。同時說，保持良好的資產(chǎn)變現(xiàn)能力和良好的經(jīng)營現(xiàn)金流才是最好的保障。 幾年前，讀過一本書叫《投資自己的夢想：孫正義的人生哲學(xué)》，幾年之后今天，仍然記得一些情節(jié)。書中有一句話：“互聯(lián)網(wǎng)隱形大帝、日本企業(yè)家孫正義說：‘我是一個數(shù)字化的人，數(shù)字從不會說謊。只有數(shù)字才能將紛繁復(fù)雜的事務(wù)簡化到本來的面目。’”我是一個財(cái)務(wù)管理者，這句話我在很多地方都引用過。在碧桂園引用后，總裁馬上也引用。是啊，財(cái)務(wù)數(shù)字是不會說謊的。 最近在飛機(jī)上，讀了一篇有關(guān)孫正義的追蹤報(bào)道，其中一句話是說，“孫正義：人生只有一次，我希望高瞻遠(yuǎn)矚，不想小賭怡情?！?/strong>后來，我查閱了一下，這是這位59歲的企業(yè)家今年5月對投資者說的話，“我的生活就是從這里開始的?！边@正是孫正義的信心所在。然而，投資界警告稱，“Vision Fund對杠桿的依賴進(jìn)一步增加了孫正義面臨的挑戰(zhàn)，他必須在一個已經(jīng)充斥著巨量資本的行業(yè)內(nèi)，找到有價(jià)值、有規(guī)模的投資交易。” 高負(fù)債率的商業(yè)模式是一場豪賭，賭注是錢，賭的是未來會更好。 走過中國20年房地產(chǎn)歷程我深切體會到，如果你所在的企業(yè)一路豪賭，那就成功了！未來10年要不要繼續(xù)豪賭，我以為仍取決于前面講的五大因素的驅(qū)動，如果你的企業(yè)回答大多是Yes，繼續(xù)高負(fù)債高歌猛進(jìn)不會有錯；如果你的企業(yè)回答大多是No，選擇低負(fù)債低飛遠(yuǎn)行也許是對的；如果你回答的含含糊糊，那就有必要選擇動態(tài)負(fù)債率管理法，見步行步。 成功=膽識 運(yùn)氣。 膽識=膽量 見識。 膽量=敢作敢為的冒險(xiǎn)精神，包括敢于舉債的能力。 2017年中報(bào)已經(jīng)公布，凈負(fù)債率龍虎榜顯示，融創(chuàng)高達(dá)260%，恒大240%，富力193%，旭輝59%，綠城58%，龍湖56%，世茂53%，華潤置地42%，金地41%，碧桂園38%，萬科20%，中海才16%。 “給我一個支點(diǎn)，我可以撬動地球?！边@是古希臘物理學(xué)家阿基米德說的一句家喻戶曉的名言。 負(fù)債率是高還是低，其實(shí)不在數(shù)字本身，而在乎于心。 |
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