《辦法》征求意見稿第2條指出共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。我國《物權(quán)法》第九十四條規(guī)定，按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。可以預(yù)見，該辦法將來通過后，剛需人群可以通過與政府按份共有的方式解決住房問題。

法官提示

《物權(quán)法》第97條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”將來共有產(chǎn)權(quán)家庭用房產(chǎn)進(jìn)行貸款、抵押、出租、出讓或進(jìn)行重大修繕時，可能會因產(chǎn)權(quán)權(quán)限不足2/3與代持機構(gòu)間發(fā)生糾紛。相關(guān)政府部門在制定相關(guān)配套規(guī)定、《共有產(chǎn)權(quán)住房交易合同示范文本》或正式簽約時，應(yīng)對產(chǎn)權(quán)家庭的前述權(quán)限予以明確。

《辦法》征求意見稿第9條規(guī)定：申請購買本市共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭，應(yīng)符合以下條件：(一)申請人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。(二)申請家庭應(yīng)符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

《辦法》征求意見稿第10條規(guī)定：有下列情形不得申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房：(一)申請家庭已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補償協(xié)議的。(二)申請家庭有住房轉(zhuǎn)出記錄的。(三)有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。(四)申請家庭有違法建設(shè)行為，申請時未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。

申請家庭承租公共租賃住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在購房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

《辦法》征求意見稿第18條規(guī)定購房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定。具體的比例確定方式需待《辦法》正式通過后，依據(jù)相關(guān)規(guī)定確定。

法官提示

與《辦法》一同公開征求意見的《關(guān)于印發(fā)<北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則(試行)>的通知》（以下簡稱《通知》）中，《通知》中涵蓋配套設(shè)施、智慧社區(qū)、社會服務(wù)等內(nèi)容，共有產(chǎn)權(quán)房將經(jīng)濟、安全、綠色、美觀。

《物權(quán)法》第76條第2款規(guī)定：“決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”

在購房人產(chǎn)權(quán)份額確定后，行使建筑物區(qū)分所有權(quán)時可能就車位、公用修繕、物業(yè)服務(wù)、業(yè)主委員會等問題與其他業(yè)主或代持機構(gòu)發(fā)生糾紛，在出臺相關(guān)規(guī)定或正式簽約時，應(yīng)予以注意。

《辦法》征求意見稿第27條規(guī)定：共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和代持機構(gòu)，不得將擁有的產(chǎn)權(quán)份額分割轉(zhuǎn)讓給他人，不得擅自出售、出租、出借共有產(chǎn)權(quán)住房。購房人、同住人違反購房合同約定，有擅自出售、贈與、出租、出借或超過份額擔(dān)保等行為的，代持機構(gòu)可以按照合同約定，要求其改正，并追究其違約責(zé)任。

《辦法》征求意見稿第23條規(guī)定：已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購房合同中約定。可見，共有產(chǎn)權(quán)房可出租，但得遵守購房合同約定及相關(guān)規(guī)定。

根據(jù)《辦法》征求意見稿第24、25、26條規(guī)定：(一)共有產(chǎn)權(quán)房可經(jīng)購房人和代持機構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致向符合條件家庭轉(zhuǎn)讓，按產(chǎn)權(quán)比例獲相應(yīng)得轉(zhuǎn)讓款。(二) 共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得產(chǎn)權(quán)證未滿5年不允許轉(zhuǎn)讓。因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向建委(房管局)提申請，由代持機構(gòu)回購。(三)代持機構(gòu)擁有優(yōu)先購買權(quán)。(四)購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年，也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。

圖片來自微信公號“京房字”

法官提示

《辦法》征求意見稿中：購房人可按政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款，也可將其所有部分用于抵押。這就會涉及購房人在無力還清貸款、抵押權(quán)實現(xiàn)或其他債務(wù)糾紛導(dǎo)致對房屋進(jìn)行拍賣等處理時，代持機構(gòu)在維護國家社會利益同時，與第三人法律關(guān)系的問題。這就需要相關(guān)政府部門在制定相關(guān)規(guī)定或簽訂正式合同時，對購房人的貸款權(quán)限、能否二次抵押、拍賣是否設(shè)定基準(zhǔn)價等作明確約定，并與相關(guān)部門出臺聯(lián)合規(guī)定，預(yù)防有關(guān)合同效力與撤銷權(quán)的糾紛。

(一)違反購房合同約定，擅自出售、贈與、出租、出借或超過份額擔(dān)保等行為的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

(二) 申請人不如實申報、變更家庭戶籍、人口、住房、婚姻等狀況，弄虛作假的，禁止其10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房和政策性住房，并面臨解除購房合同、取消購房資格和承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟和法律責(zé)任的風(fēng)險。

(三) 不按照本市房屋管理規(guī)定使用房屋，且拒不改正的，建委(房管局)可責(zé)令其騰退住房，并禁止其10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。

供稿：北京西城法院 編輯：謝偉輝