房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念

房產(chǎn)

是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房地產(chǎn)也稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。

房地產(chǎn)業(yè)

是以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和

服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。

2土地及土地使用年限

土地所有制

在我國，現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地所有制，分為全民所有制（即國家所有）

和集體所有制（即集體所有）兩種形式。

任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。

土地所有權(quán)

是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的

權(quán)能。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。

在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。同

樣，消費(fèi)者購買商品房后，對(duì)該房屋所占有的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。

土地使用權(quán)

土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾

種：

a)土地使用權(quán)的出讓。

土地使用權(quán)的出讓是指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使

用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

b) 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

是指土地使用者通過出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

c) 土地使用權(quán)的劃撥。

是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，

一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府部門及土地管理部門同意，并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

土地開發(fā)

土地開發(fā)，是將生地開發(fā)成可供使用的土地（即熟地）生地是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。三通一平是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃?、道路通，土地平整?/span>

土地使用年限

首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)

權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通

過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是由期限的。

不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國

土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即：

a) 居住用地七十年。

b) 工業(yè)用地五十年。

c) 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。

d) 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。

e) 綜合用地或者其他用地五十年。

土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，

依法取得土地使用

權(quán)之日起開始計(jì)算（通常在土地出讓合同中有明確約定）

必須注意的是，購房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購房者的。根據(jù)我國《城

市房地產(chǎn)管理法》

42條規(guī)定：

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地

使用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

因此，購房者在

簽訂購房合同或取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)，其實(shí)際土地使用年限會(huì)短于國家規(guī)定的土地使用年限。

另外，有些購房者會(huì)關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回。其實(shí)，這種

觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。

土地使用年限到期后，

只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。

地籍

我們通常所說的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況，社會(huì)經(jīng)濟(jì)

狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來

講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。

宗地

宗地圖，

是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。

它反映一宗地的基本情況。

包括：宗地權(quán)屬界限、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。