8月18日，江蘇省南京市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》，提出適時(shí)研究出臺(tái)符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立承租人權(quán)力清單，逐步實(shí)現(xiàn)購(gòu)租同權(quán)。

就在稍早之前，廣州市政府發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，《通知》的第一條指出，租房人子女可就近入學(xué)，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。這也意味著，符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。

到目前為止，住建部等九部委下發(fā)首批12個(gè)城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，只有廣州和南京明確將租購(gòu)“同權(quán)”寫入了實(shí)施方案中。而其他住房租賃試點(diǎn)城市也在躍躍欲試，比如，河南鄭州就規(guī)定，允許承租人在居住地落戶，并享有承租人子女義務(wù)教育相對(duì)就近入學(xué)等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

“租售同權(quán)”離我們?cè)絹?lái)越近，很多人擔(dān)心，房租價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲：一方面，租房者能與購(gòu)房者享受同樣的義務(wù)教育、基本醫(yī)療、基本養(yǎng)老、社會(huì)保障等方面的待遇。那么，誰(shuí)還愿意去買房呢？最后大家都跑去租房，租房市場(chǎng)的“供需平衡”會(huì)被瞬間打破，房東不上調(diào)租金價(jià)格才是怪事。

另一方面，國(guó)內(nèi)房屋租售比本來(lái)已經(jīng)偏低，一二線城市都在1-3%左右。資料顯示，全國(guó)租金回報(bào)率最低的是四個(gè)一線城市，北京1.37%、深圳1.38%、上海1.48%、廣州1.69%。遠(yuǎn)低于世界平均的5%。如果再搞租售同權(quán)，房屋租賃需求需加，房屋租賃市場(chǎng)可能出現(xiàn)火箭式的竄躍。屆時(shí)買房無(wú)力，租房也不能了。

應(yīng)該說(shuō)，上述擔(dān)憂也不無(wú)道理，各城市的房租與收入比都已高得驚人。數(shù)據(jù)顯示，在各城市房租收入比值當(dāng)中，北京58%，深圳54%，三亞48%，上海48%等4個(gè)城市房租收入比皆高于國(guó)際警戒線30%，屬于租金過(guò)高的城市。這意味著，上述城市居住支出價(jià)格過(guò)高了。

實(shí)際上，如果光看房屋租售比只能說(shuō)明，現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)只有投機(jī)價(jià)值。房?jī)r(jià)近年來(lái)漲幅之所以遠(yuǎn)超房租漲幅，主要原因有三：

其一，房?jī)r(jià)上漲跟炒房者涌入多少有關(guān)，而房租上漲要看租客的收入的增幅。其二，房?jī)r(jià)快速上漲，是與資金加杠桿，而租房住是剛需本來(lái)就沒(méi)有杠桿率，房租當(dāng)然跑不過(guò)房?jī)r(jià)漲幅。其三，商品房向來(lái)被視為“買到既賺到”，而房租漲幅，也直接與流動(dòng)人口的多少有關(guān)，流入人口過(guò)多，會(huì)造成房屋租賃“供需失衡”。

那么，“租售同權(quán)”或者“租售并舉”是否能讓房租價(jià)格出現(xiàn)飛躍式上漲呢？這種可能性并不存在。因?yàn)楦骷?jí)政府都多渠道籌集租賃房源。包括，劃轉(zhuǎn)一批房源，將政府投資建設(shè)的公共租賃住房，按公租房有關(guān)政策規(guī)定，分別納入市、區(qū)國(guó)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)；將各區(qū)拆遷安置后剩余閑置的安置房和閑置的公有住房轉(zhuǎn)為租賃房。

此外，為增加租賃住房供應(yīng)，廣州將允許商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，土地使用年限不變的前提下，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。據(jù)悉，該種增加租賃住房的方式已經(jīng)出現(xiàn)在南京等試點(diǎn)城市的實(shí)施意見(jiàn)之中，

“租售同權(quán)”時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，但是若想在短期內(nèi)對(duì)每個(gè)承租人放開(kāi)，恐怕有點(diǎn)難：從目前試點(diǎn)的“租售同權(quán)”的城市來(lái)看，都是設(shè)置門檻的，主要是針對(duì)在當(dāng)?shù)乩U納一定年限社保的外來(lái)職工、在某些領(lǐng)域具有特長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)外人才。

此外，“租售同權(quán)”向地方政府提出更高要求，就是在不降低當(dāng)?shù)厥忻裨懈＠幕A(chǔ)上，還要加大對(duì)醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等配套領(lǐng)域的投入。

現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，各城市都在推出“租售并舉”或“租售同權(quán)”會(huì)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響呢？首先，國(guó)家要發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，讓房租市場(chǎng)成為解決多層次需求中的重要一環(huán)。所以，將會(huì)采取各種手段，增加對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的供給，未來(lái)房屋租賃市場(chǎng)將更加平穩(wěn)，不會(huì)存在大起大落的現(xiàn)象。

再者，政府現(xiàn)在致力于發(fā)展和規(guī)范房租市場(chǎng)，過(guò)去房屋租賃市場(chǎng)的亂像將會(huì)根治。本來(lái)很多業(yè)主覺(jué)得房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)太亂，不愿將多余房產(chǎn)出租。而隨著市場(chǎng)愈來(lái)愈規(guī)范，將會(huì)有更多的業(yè)主將房產(chǎn)投向市場(chǎng)，如果再加上政府在其他領(lǐng)域?qū)敕课葑赓U市場(chǎng)的房源，供需失衡問(wèn)題會(huì)逆轉(zhuǎn)。

最后，“租售同權(quán)”的推出，改變了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，很多人覺(jué)得不必急著買房，而通過(guò)租房，也可以慢慢獲得與購(gòu)房者同等的權(quán)利。如此一來(lái)，大量急于想買房的人，就分流至房屋租賃市場(chǎng)。未來(lái)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)逐漸興旺，而商品房市場(chǎng)會(huì)降溫，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭將被遏制。

南京、廣州已開(kāi)始實(shí)施“租售同權(quán)”。從短期來(lái)看，“租售同權(quán)”有準(zhǔn)入門檻，也需要地方政府在各配套領(lǐng)域加大投入。所以，要惠及到每個(gè)租房家庭還比較難。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，政府致力于規(guī)范房產(chǎn)租賃市場(chǎng)對(duì)穩(wěn)定房租、調(diào)降高房?jī)r(jià)、吸引更多人進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)是有很大幫助的。社會(huì)將狂購(gòu)商品房轉(zhuǎn)向“租房時(shí)代”。