問題1

代理人來簽約，事后業(yè)主不認(rèn)賬咋辦？事先或事后必須簽委托書

就李女士代理人簽約、隨后業(yè)主不認(rèn)賬的遭遇，記者來到一家中介公司了解情況。該公司中介人員表示，業(yè)主簽約當(dāng)天有事，來不了現(xiàn)場，代理人是可以代理簽約的。但前提是代理人需要帶著業(yè)主的身份證、房產(chǎn)證以及委托責(zé)任書。中介公司也會跟業(yè)主本人確認(rèn)該合同簽訂是不是其本人真實意思。“委托書是必須的，當(dāng)天臨時有事來不了，事后也必須馬上補(bǔ)一個，保證代理人所簽合同真實有效，對業(yè)主也有制約?！?/p>

問題2

首付沒有用來解押咋辦？提前簽署補(bǔ)充協(xié)議

如今的二手房買賣，很多業(yè)主的房并沒有還清貸款，這就意味著，過戶前需要先將房屋解押，才能繼續(xù)交易。問題來了，誰來為房屋解押？

“行業(yè)內(nèi)常用的一種方式，是買方的首付用來解押，不夠的業(yè)主自己補(bǔ)上?！敝薪樾埥榻B說，但有些買方付了首付，對方卻拿著這筆錢另作他用，導(dǎo)致房屋沒有解押，無法繼續(xù)交易，引發(fā)訴訟。

為了防范這些問題，目前在二手房交易過程中，雙方應(yīng)提前簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，約定首付款的用途是用來解押房產(chǎn)，并約定解押后過戶到買方名下的具體時間以及違約責(zé)任，為順利交易上一份“雙保險”。

問題3

房屋有戶口問題咋辦？提前約定遷出時間

除了房屋本身，二手房買賣還牽涉到水電物業(yè)交接、戶口問題、租客問題等。如果約定不明，可能引發(fā)糾紛。這些問題在簽訂房屋買賣合同之前，雙方就要協(xié)商清楚，尤其是戶口問題，賣房者如果不按照約定時間遷出，可能會給買房者帶來意想不到的麻煩。

目前，不少中介會選擇預(yù)留5000元至10000元不等的房款，作為雙方交接房屋物業(yè)、水電等費用的“押金”，如果賣方有滯留的物業(yè)費、水電費等沒有結(jié)清，則中介可以使用這部分預(yù)留房款結(jié)清，避免買方受到損失。

問題4

房價上漲，業(yè)主不愿意賣了，咋辦？增大違約成本

從簽約到真正辦理完過戶，雙方兩清，一般情況下需要兩三個月的時間，在這個過程中，房價突然上漲，業(yè)主不愿意賣了，咋辦？

記者在采訪中就遇到了大量類似的案例。其中，市民李女士2016年7月通過中介購買金水區(qū)福元路一套二手房，繳納定金5萬元、評估費7000余元、按揭費1.1萬余元以及抵押費880元等費用。但在銀行辦理完貸款手續(xù)后，賣方反悔，提出漲價12萬，才能繼續(xù)配合辦理網(wǎng)簽。李女士提起訴訟，要求法院判決被告繼續(xù)履行房屋買賣合同，并賠償違約金5萬元。

該案一審法院判決賠償違約金5萬，但不必繼續(xù)履行買賣合同。原告李女士不服，已提出上訴，目前該案正在進(jìn)一步審理中。

“我們這個社會非常需要呼吁誠信，出現(xiàn)糾紛有一部分是因為缺乏誠信，后期被鉆了空子。”律師王長興介紹說，對于房屋買賣合同來說，除了規(guī)范更清晰的合同文本外，增大雙方的違約成本，是抵制“不講誠信者”的途徑之一?！坝行┤藢幵纲r付違約金也要毀約，為啥？就是因為即便賠了違約金他還能‘賺錢’。在合同約定時可適當(dāng)增大違約成本?！?/p>