曾經(jīng)在“華人世界首富”位置上坐了幾十年的李嘉誠(chéng)老先生

是“地段說(shuō)”最主要的支持者之一

所謂地段選擇，基本可以分為兩大步：選商圈 → 選商鋪

選商圈

選商圈，就是自己所經(jīng)營(yíng)的品類(lèi)是否匹配某商圈的主流客戶；參考我們上一篇餐《餐飲定位就是品類(lèi)+客群？錯(cuò)！還要看消費(fèi)場(chǎng)景》中關(guān)于消費(fèi)場(chǎng)景的分析：

趕時(shí)間吃個(gè)便飯的客群多的商圈，適合做快餐，比如人稱(chēng)“鐵公機(jī)”的鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)，比如一樓、負(fù)一樓、美食廣場(chǎng)...

有閑暇時(shí)間逛逛、希望吃得像樣點(diǎn)的客群多的商圈，適合干特色餐，比如Shopping Mall的餐飲樓層。

至于哪個(gè)商圈客流量大？小編推薦一個(gè)免費(fèi)神器：百度地圖的熱力圖！

推薦在主要的吃飯時(shí)間段內(nèi)查看此圖，當(dāng)然根據(jù)您的經(jīng)營(yíng)時(shí)間段隨時(shí)查看，多研究研究吃飯點(diǎn)兒的人流熱力圖，再結(jié)合實(shí)地考察確定商圈就簡(jiǎn)單多了。

選商鋪

選（某一商圈內(nèi)的）商鋪，就是選客流量了……

古語(yǔ)說(shuō)：一步差三市！意思就是說(shuō)：開(kāi)店地址差一步就有可能差三成的買(mǎi)賣(mài)；有時(shí)候多走9步路、人流量都會(huì)下降一大半，多一個(gè)拐彎、人流量只剩下不到十分之一。

如何確定某一商圈的某一商鋪的人流量的多少呢？數(shù)！

假如老王想開(kāi)家甜品店，在大致確定了商圈之后，可以去找到同類(lèi)店，這樣在不同的時(shí)間段實(shí)際去消費(fèi)幾次，以及選擇工作日、休息日（比如周五到周一4天，每天去考察），不同的時(shí)間點(diǎn)之間去親自數(shù)人流量，心里會(huì)有個(gè)大致的判斷。

可以主要關(guān)注：

• 主干道：人流大不一定停留人群多，和經(jīng)營(yíng)類(lèi)型也有關(guān)；

• 人流去向的主要目的：中國(guó)行車(chē)方向靠右，所以同一條街，南面和北面，東面和西面的客群也會(huì)有很大差別。

• 此外還要注意地鐵口朝向，出租車(chē)數(shù)量，附近的主流人群等……

最后，分享一位選址選了16年的專(zhuān)家陳鋒的12條選址心得：

首先考慮清楚品牌、市場(chǎng)、價(jià)格、地理、人群和渠道等定位，在選址之前，先想清楚：

 1、我的產(chǎn)品歸類(lèi)：吃，穿，住，行？

 2、我的產(chǎn)品區(qū)別同類(lèi)產(chǎn)品的特點(diǎn)是什么？

 3、此產(chǎn)品處于市場(chǎng)的哪個(gè)檔次？

 4、我的產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間是什么？

 5、消費(fèi)群體是誰(shuí)？年齡？喜好什么？喜歡去哪購(gòu)買(mǎi)此產(chǎn)品？

 6、店鋪形象是什么樣？店名，風(fēng)格，色彩，店招？

 7、開(kāi)在哪個(gè)城區(qū)？哪個(gè)街道？哪個(gè)購(gòu)物中心？哪個(gè)社區(qū)？

 8、我的銷(xiāo)售渠道是什么？購(gòu)買(mǎi)方式是什么？

好的店址，租金高，帶來(lái)好營(yíng)收，租金的占比會(huì)逐步降低。差的店址，租金低，營(yíng)收弱，租金的占比就會(huì)長(zhǎng)期居高。

很多時(shí)候消費(fèi)者會(huì)根據(jù)你的鄰居是什么品牌，來(lái)判斷你的品牌實(shí)力。同時(shí)，也一定要避免相似品類(lèi)之間的無(wú)謂競(jìng)爭(zhēng)。

在選擇的時(shí)候，盡量選擇遠(yuǎn)看能看見(jiàn)門(mén)店logo，或者到電梯口一掃就能看見(jiàn)，盡量避免很難看見(jiàn)的位置。

可達(dá)，很容易就能到的位置，最好直接的路線就可以到達(dá)。要避免門(mén)前有隔離帶、阻礙等等。

可用，物業(yè)條件一定要可用。不同類(lèi)型的店都有特別的物業(yè)要求：比如餐飲店的物業(yè)要求、排煙燃?xì)庠O(shè)備、用電量能否達(dá)到、電壓夠不夠、水壓月供給量能達(dá)到多少？等等。

可得，一定要符合政府的相關(guān)法規(guī)。比如，房屋性質(zhì)是否是商業(yè)用途，是否可以申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照……

有些商鋪是住宅的一層改成的，屬于住宅用房。在這樣的地方開(kāi)店，隨時(shí)都有會(huì)被停業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)；餐廳還要有環(huán)保部門(mén)許可、衛(wèi)生許可等，這些都有特別嚴(yán)格的規(guī)定。

現(xiàn)在在工商網(wǎng)上，可以查到營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，房產(chǎn)證上有很多信息，是不是這個(gè)地址，面積多少，平面圖是否一樣……這些都需要確認(rèn)清楚。

還有對(duì)于新的購(gòu)物中心一定需要消防驗(yàn)收合格證，才是合法的。以及，有沒(méi)有租賃權(quán)，租期多久。

如果不是大品牌或是剛創(chuàng)業(yè)的小白，選擇很隱蔽不宜到達(dá)的店址時(shí)，如果沒(méi)有特別明顯的特色，在沒(méi)有固定粉絲用戶的情況下，建議不要去冒險(xiǎn)。

想看客流量，最簡(jiǎn)單的辦法是去數(shù)，但是一定要選擇目標(biāo)顧客消費(fèi)的固定時(shí)間段去。

要測(cè)算周一，三，五，六，日，把工作日時(shí)間和周末分開(kāi)來(lái)觀察。同時(shí)，選擇發(fā)生消費(fèi)的時(shí)間段。比如咖啡，主要的高峰時(shí)間段可能是中午1點(diǎn)到3點(diǎn)，那么就要選擇這個(gè)時(shí)間段，抽取15分鐘，1點(diǎn)半到1點(diǎn)45的客流量。

有了客流量之后，就要看捕獲率，也就是進(jìn)店流量除以路過(guò)的人數(shù)。

進(jìn)店客流，前面說(shuō)過(guò)，可以選擇一家類(lèi)似的店，觀察它的銷(xiāo)售和消費(fèi)額來(lái)作為自己的參考。

沒(méi)開(kāi)店怎么算呢？只能預(yù)估。從已開(kāi)的店鋪，和目標(biāo)區(qū)域測(cè)算出的上述客流量和獲客數(shù)比較，然后進(jìn)行百分比浮動(dòng)。這也可以作為銷(xiāo)售額預(yù)估。

 1、我的店誰(shuí)會(huì)來(lái)？

 2、她們什么時(shí)候來(lái)？

 3、她們?yōu)槭裁磥?lái)？

 4、她們可以花多少錢(qián)買(mǎi)單？

 5、我打算花多少錢(qián)投入，即使全部賠進(jìn)去？

 6、我的錢(qián)可以撐多久？

 7、我為什么要開(kāi)這家店？

 8、如果有更好的選擇，我還會(huì)開(kāi)這家店嗎？

也許未來(lái)隨著外賣(mài)市場(chǎng)的逐漸壯大，選址的意義會(huì)有所變化，但外賣(mài)市場(chǎng)畢竟也只是占領(lǐng)了某一種消費(fèi)場(chǎng)景（多數(shù)為工作場(chǎng)景下的便餐）下的一部分市場(chǎng)。

目前階段，餐廳選址就是在選客源——根據(jù)自己所經(jīng)營(yíng)的品類(lèi)找到合適的區(qū)域、人群，制定符合目標(biāo)人群的價(jià)格體系。然后，就靠夜以繼日全年無(wú)休的努力，在創(chuàng)業(yè)的道路上砥礪前行 

還有，你們的娃娃，要不要？

我說(shuō)的是左邊這個(gè)美菜娃娃 

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