近日，新聞報(bào)道某銀行卷入涉案金額過億的騙貸案件，該筆貸款評估材料中將容積率從1變造成2.6，導(dǎo)致報(bào)告虛估1.6倍的土地價(jià)值，涉案銀行將面臨巨額損失，項(xiàng)目申報(bào)過程中銀行當(dāng)事人員在調(diào)查過程中是否盡職也面臨質(zhì)疑。

隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控力度持續(xù)加大，部分中小房產(chǎn)開發(fā)商資金緊張局面加劇，由于銀行信貸資金是其項(xiàng)目重要的資金來源，為提高持有土地估值或滿足銀行貸款發(fā)放條件，近年來采取變造或偽造“四證”手段騙取銀行貸款的案件時(shí)有發(fā)生。因此審查“四證”的真實(shí)性是房地產(chǎn)開發(fā)貸款授信調(diào)查及審查的核心內(nèi)容之一。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整體流程涉及內(nèi)容繁雜，涉及環(huán)節(jié)眾多，通常梳理其開發(fā)流程主要涵蓋項(xiàng)目前期、項(xiàng)目準(zhǔn)備、項(xiàng)目施工及項(xiàng)目竣工四大階段。對于一筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款而言，銀行介入時(shí)點(diǎn)多在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，“四證”辦理一般按照下表順序依次辦理：

（1）“內(nèi)核基礎(chǔ)資料”。對于項(xiàng)目的業(yè)務(wù)資料，除形式上核實(shí)復(fù)印件與原件一致性之外，對紙面記載內(nèi)容的真實(shí)性也應(yīng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性核查。在收到項(xiàng)目要件后，必須對“四證”的復(fù)印件進(jìn)行充分審核。首先，通過項(xiàng)目其他的批復(fù)材料如項(xiàng)目核準(zhǔn)批文、可研報(bào)告、投資備案表、土地出讓合同與“四證”內(nèi)容進(jìn)行交叉比對，對于資料中的要素如項(xiàng)目名稱、宗地范圍、建設(shè)面積、容積率等是否一致；其次，參考當(dāng)?shù)毓_證照的圖片，對“四證”審批機(jī)構(gòu)名稱、簽章、格式、字體大小、編號(hào)等文本格式仔細(xì)觀察，研判是否符合發(fā)證機(jī)關(guān)規(guī)則以及是否存在明顯錯(cuò)別字或粘貼的變造痕跡。

（2）“外部交叉驗(yàn)證”。目前而言，地方政府逐步推行政務(wù)公開，大部分項(xiàng)目行政許可及審批均有“網(wǎng)”可核。貸前調(diào)查及審查均可通過登錄“四證”核發(fā)部門的網(wǎng)站進(jìn)行查詢、核對，此外個(gè)別地區(qū)房地產(chǎn)信息網(wǎng)中已將預(yù)售許可的房產(chǎn)項(xiàng)目“四證”掃描錄入，對于滾動(dòng)開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目，可嘗試查詢比對。

（3）“訪實(shí)地”。房地產(chǎn)開發(fā)是資本密集行業(yè)，對股東背景實(shí)力的要求高于普通企業(yè)，通常房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出于成本核算、稅務(wù)籌劃等方面原因的考慮，會(huì)成立多個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)及融資。股東背景清晰、自身實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)，其偽造、變造項(xiàng)目要件的動(dòng)機(jī)較弱，相反，股東資本積累弱，對資金渴求程度高的中小開發(fā)企業(yè)則造假?zèng)_動(dòng)更為突出。因此在調(diào)查及審查過程中，特別應(yīng)當(dāng)對房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)少、股東實(shí)力相對較弱的房地產(chǎn)項(xiàng)目要件要給予充分警惕，必要時(shí)可通過現(xiàn)場走訪進(jìn)行驗(yàn)證。一方面可在貸前調(diào)查、平行作業(yè)階段調(diào)閱“四證”原件，拍照留存查核。同時(shí)走訪項(xiàng)目所在地，將四至范圍與證載內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)證。此外項(xiàng)目現(xiàn)場如預(yù)備開工建設(shè)，相關(guān)公示牌亦將部分證件公示，現(xiàn)場走訪時(shí)可拍照取證對比。另一方面，如項(xiàng)目要件疑慮較大，可與借款人協(xié)商，一同前往發(fā)證部門求證真?zhèn)巍?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額大、期限長，能為銀行帶來不菲的收益，于此同時(shí)，其伴隨的信用風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)也高于中小企業(yè)貸款。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，“四證”內(nèi)容決定項(xiàng)目價(jià)值，是審查審批的基礎(chǔ)，核查真實(shí)性的重要程度不言而喻。因此，房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)貸前調(diào)查、平行作業(yè)、貸中審查過程中，必須重視對項(xiàng)目要件真實(shí)性核查，建立前中后臺(tái)信息資源共享的配合默契，才能更好的規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。